毛大慶，你離開萬科當“二房東”？

李宇嘉

上海，1933老場坊。這座昔日全東亞最大的宰牲場現已變身為 “時尚達人”聚集的創意園區，成為上海時尚流行的新標地。電影《小時代》便取景于此。

在46歲“高齡”辭去千萬年薪的金字塔尖職位后，曾是萬科高級副總裁的毛大慶沒有去傳聞的鴻坤地產，而是選擇自主創業，當起了“二房東”。不過，這個“二房東”并非是“食租”的“包租公”，而是有一個很專業化的名稱——基于辦公室出租的創業孵化平臺。說得直白一點，就是收購并改造閑置的舊廠房，為青年才俊們（“創客們”）提供軟硬件完善的創業空間。乍一聽，這還是毛大慶的老本行房地產啊！但是，該項目與當下最時髦的創業投資緊密相連，而毛大慶本人也更愿意大家稱呼他“天使投資人”，而不是房地產投資人。那么，被業內稱為“最懂房地產”的毛大慶，其投資動向對于房地產行業意味著什么？對創業投資又意味著什么呢？

職業“天花板”被沖破

毛大慶

過去20多年來，由于巨大的人口紅利和腹地廣闊的市場，中國任何一個被計劃壓抑的行業，一旦實現市場化以后，都會帶來消費需求大規模的釋放，蛋糕非常誘人，房地產行業就是其中的最好代表。20年來，但凡采取“簡單復制、快速周轉”開發模式的開發商們，都獲得了更大的市場份額。而全球最大的住宅開發企業——萬科，對這種模式非常崇拜，并將其發揮到了極致。這種模式最大的特性就是，規則是第一位的、人是第二位的、流程是標準化的。例如，萬科每一個產品系（如四季花城、金色家園等），不管在哪個城市，都有固定不變的開發和融資模型。從拿地到銷售和新盤去化率等，都有明確的規則和時間上的約束。職業經理人最重要的是遵循規則，而不是個人特性的發揮。

因此，再耀眼的職業經理人，甚至是明星經理人，對于萬科的治理和運營，實際影響都是有限的。也就是說，“離了誰，萬科照樣轉”。但是，目前中國已經進入個性化的創業時代，標準化的優越性已經成為過去。近年來，萬科也意識到了這一點，2013年以來不管是頻繁“觸網”，還是合伙人制度，事實上都意在弱化“標準化”，彰顯“個性化”，留住高級管理人才。

但房地產行業整體還未告別增量開發，存量利用還未找到盈利模式，轉型未見成功者。萬科轉型喊了幾年力不從心，無怪乎王石感嘆，下一個倒下的是萬科。在互聯網風生水起，“80后”挑大梁，創造一個個互聯網奇跡的刺激下，萬科這個“高大上”平臺在過去集聚的那些職業精英們終于坐不住了，要離開這個夕陽行業。

迄今為止，創造萬科千億級房企的老臣子“11人夢幻組合”中，已有8人離開。不管是突破職業“天花板”還是薪水“天花板”，這都是必然的，而毛大慶就是這中間的一員。

舊工廠的“烏雞”變“鳳凰”

作為一個行業，建新房子已經夕陽西下了，看看微信端瘋傳的“博士回鄉看房記”，就知道現在絕大多數城市最不缺的可能就是房子，特別是那些主要集中在城市邊緣，冠名為五花八門的新區和CBD（中央商務區）的新建房屋。老城區開發殆盡，新房只能在新區開發，這在中國各大城市是一個普遍現象。但是，這些區域的配套還為見到實效，房子卻先蓋起來了，而且蓋得一片連一片。最終，老百姓用腳投票，空城、鬼城到處都是，就連一些大城市也未能幸免。若繼續開發新建住房，哪里還有可觀的收益呢？

但是，在老百姓鐘情的老城區，存量房屋利用的效率卻很低。特別是，大城市產業升級較快，制造業升級換代、服務業獨霸天下、基于互聯網的新興產業如雨后春筍。傳統工業遺留下來的廠房，占據著城市最核心的區位，不僅無法為新行業和新產業做貢獻，反而大量閑置。以北京為例，根據北京市城市規劃設計研究院副院長杜立群團隊的調研，被稱作工業遺產的“舊廠房”，在北京市域范圍內星羅棋布，既有央企和市級國企的，也有區級企業，甚至鄉鎮、街道辦企業。即便在面積為300平方公里、寸土寸金的北京四環內，舊廠房用地接近4000公頃、建筑面積也接近2700多萬平方米。由于生產線外遷、企業破產、用地功能調整限制等原因，這些廠房基本進入了“冬眠”，眼睜睜看著浪費卻無能為力。

這些廠房用地位置相對都比較好，單體空間比較大，交通方便且配套設施齊全，長期閑置在那里，實在是太可惜了。若將其改造為單體空間較小的創意空間，保留原外形、杜絕大拆大建，不僅盤活了存量物業，保留了工廠原來的記憶，而且以中國“工業文化遺產”的形式再現，記載了我國從傳統工業向現代服務業、創業創意產業演進的歷史，其中也不乏適應創業氛圍。例如，深圳大學城創意園、華僑城LOFT創意產業園，上海的861創意空間、智造局等等，都是由舊工業區改造的。更關鍵的是，舊工廠改造為創業園區或創業工場（而不是住宅），不涉及到用地功能調整，也就不需要補繳地價，也不用走“招拍掛”程序，成本節約和效率提升很明顯。因此，舊工廠的“烏雞”完全可以變“鳳凰”，這是未來房地產發展最好的機會了，稱為“藍海”一點兒也不過分。

上海，1933老場坊。這座昔日全東亞最大的宰牲場現已變身為 “時尚達人”聚集的創意園區，成為上海時尚流行的新標地。電影《小時代》便取景于此。

那么問題來了，對創意園區的需求可觀嗎？答案毫無疑問。近年來，李克強總理非常關心的創業門檻（如注冊、公章、資金等）已經大大降低了，深圳和珠海等城市已經是創業“零門檻”了。但如果你想創業，辦公首選的還是位置優越、產業聚集的辦公物業，畢竟這里有志同道合者、上下游的朋友，還有創業成果轉化的渠道。但是，盡管各大中城市的寫字樓林立，CBD、商務區和產業園很多，但這些區域物業的租金高得讓懷里只揣有“夢想”的“創客們”（Makers）望而卻步。此外，如果你想獲得創業資金，銀行會問你有沒有土地和房子抵押呢？若沒有，那就請你靠邊站吧！大眾創業、草根創業的“火種”還沒有燒起來就被無情地熄滅了。

創客嘉年上看點頗多。創業之初需要低成本空間，“二房東”有很大市場空間。

在過去幾年，包括北上廣深在內的大城市，超過50%的寫字樓新增供應集中在非中心商務區，租金相對低一些，典型的如北京望京、上海普陀、廣州番禺和深圳龍崗等。但是，由于新商務區、辦公區公共配套和軟硬件不完善，創業平臺和創業氛圍不具備，創意設計也不夠。同時，開發商為回籠資金，經常采取“散售模式”，園區內入駐企業魚龍混雜、產業集群效應不足，最后的結果就是空置率居高不下。2013年，全國20大城市甲級寫字樓存量3400萬平方米，平均空置率11%，乙級寫字樓空置率就更高了。一邊是大量寫字樓空置，一邊卻是“創客們”無立足之地。

政策春風使勁地吹

正是基于此，2014年9月，國務院發布了9號文，直指城區老工業區“土地利用方式粗放、大拆大建、融資渠道單一”問題，提出“鼓勵改造利用老廠區、老廠房和老設施，積極發展文化創意、工業旅游、演藝、會展等產業”。而且，該政策更大的利好在于，“改造利用老廠區、老廠房，發展符合規劃的服務業，涉及原劃撥土地使用權轉讓或改變用途的，可采取協議出讓方式供地”。這樣，“招拍掛”下的土地高成本就省去了，程序也簡單了，既可以激勵工廠自主改造，也可以吸引社會資本參與改造，而且改造后的物業租金也不會太高。總之，創業辦公物業的成本有望降低了，橫在“創客們”面前的第一道障礙也有望破除了。

而且，政策上的利好接連不斷。2015年3月11日，國務院辦公廳印發《關于發展眾創空間推進大眾創新創業的指導意見》，部署推進大眾創業、萬眾創新工作，提出了要重點抓好8個方面的任務，其中4個方面涉及到如何降低辦公物業租賃成本和融資成本。例如，第一、二條提出“構建一批低成本、便利化、全要素和開放式的眾創空間，對眾創空間等新型孵化機構的房租、寬帶接入費用和公共軟件等給予適當財政補貼”;第五、六條提出“發揮財政資金杠桿作用，培育發展天使投資群體，開展互聯網股權眾籌融資試點，規范和發展服務小微企業的區域性股權市場”。這樣，不僅物業成本降低了、創業的資金成本也有望降低。

這次，毛大慶抓住機會了。他的創業項目是個“二房東”，但這個“二房東”可不簡單。首先，按照計劃，毛大慶將在北京收購、改造舊有廠房、公建等，為青年創業者提供低廉、有品質保證的硬件、軟件條件;其次，毛大慶還吸引來了徐小平、李開復、中關村創業大街、清華科創秦君等投資人或合伙人，為創業者提供財務咨詢和天使投資。而后者，也就是天使投資人，這才是毛大慶最看重的。由此，毛大慶這個“二房東”，若解決了創業的資金問題，改造舊房廠不成問題，其創業項目解決了“創客們”最關心的兩個大問題——合意和低成本的辦公、廉價的資金。

3月8日，毛大慶在個人微博上發表了充滿感性的文章《擁抱最美時光，尋找最初夢想——寫在告別萬科、即將創業之際》，并以李克強總理在多種場合倡導的“大眾創業”與“萬眾創新”為時代背景，以“時代召喚、個人追求、生命完善”概括選擇創業的原因。對于自己鐘情的項目投資前景如何，毛大慶非常看好。用他的話來講，北京海淀區學院路的邊上、大學周圍，以及大學城周邊，都有這樣的老廠房在閑置。而在北京，預計每年留下來的應屆畢業生大約60萬人，其中有10多萬人將會面對自主創業。

值得注意的是，盡管毛大慶支持大眾創新創業的“孵化器夢想”思路很好，但在具體實施中，可能會受到如何進行商業運營、租金回收能否覆蓋成本、部分舊工廠項目“談判”成本很大等方面的沖擊。

當然，在中國經濟已經進入“大眾創業、萬眾創新”的今天，舊工廠再利用，并基于創新創業來重新設計、開發和運營，這是一個變廢為寶的“多贏”結局。

政策上的扶持已經到位，類似于毛大慶這種“懂房地產”的業內專家已經先行，未來的趨勢不可阻擋。萬事俱備，希望毛大慶創業能夠點燃“創客們”的創業“之火”，讓“創客們”奔跑起來！（作者供職于深圳市房地產研究中心）