量價齊跌 商住房遇“倒春寒”

孫曉宇

“捱過了冬天，卻凍死在夏天。”今年描述天氣的段子，用來形容商住房的現狀也毫無違和感啊！

劉先生2010年秋天來到北京工作，2011年春天他打算在租住地附近買套房，但是由于2011年2月北京推出樓市限購令，規定持有北京市有效暫住證、在本市沒有住房且連續5年（含）以上在北京市繳納社會保險或個人所得稅的非本市居民家庭，限購1套住房。“才工作了不到一年，不能買商品房，我只好選一套不限購的商住房。”

劉先生的經歷并非個案，在北京有很多人因為被限購而只能選擇商住房。商住房大部分總價比較低，不僅可以自住，還可以注冊公司，一屋兩用，也不失為一種好的選擇。近幾年來，商住房受到剛需和投資人群的青睞，部分區位優越、交通便利的項目一度受到市場熱捧。

但是，商住房的火勢卻沒有一直蔓延下去。統計數據顯示，今年1月至4月，北京商住新房成交量為3141套，創樓市限購令實施后5年新低。

積壓嚴重賣不動

因為不受樓市調控政策影響，商住房曾經火極一時。數據顯示，2013年，北京商住市場的供需比為0.85∶1，商住房庫存量僅為20660套。這表示，在那時想買一套商住房還不一定能買著。

2014年，商住產品的市場供應進入快行道，當年北京供應量達23987套，商住市場一下子由供不應求轉變為供過于求，2014年商住市場的供需比攀升至2∶1。進入2015年，商住供過于求的市場形勢不僅沒有得到緩解，反而更趨嚴重，一季度供需比升至3∶1。截至目前，北京商住市場的庫存量高達36800套，創2006年以來新高。

商住房庫存量大幅攀升，除了供應量增長的原因之外，還由于成交量的大幅回落。數據顯示，2013年北京商住產品的月均成交套數為2198套，2014年降至1112套，同比降幅近50%;2015年一季度，商住產品的月均成交套數進一步下滑至782套，成交量回落幅度高達三成。

事實上，商住市場巨大的去庫存壓力早在去年已現端倪。不只北京，全國其他地區的商住房也早已面臨庫存壓力。監測數據顯示，截至2014年6月底，包括北上廣深在內的國內35個城市新建商品住宅庫存總量環比增長2.8%，同比增長22.9%，庫存再創歷史新高。同時，35個城市新建商品住宅存銷比為18.1，這也意味著市場需要用18.1個月的時間才能消化完這些庫存。

降價促銷求生存

雖然北京整體樓市開始出現明顯的升溫跡象，但商住市場的表現卻與大勢相悖，無論是成交量，還是成交價格，均出現下挫。據亞豪機構統計顯示，2015年一季度，北京商住產品的成交均價為21959元/平方米，相比2014年的22331元/平方米，下降了兩個百分點。

“去年4月份在良鄉大學城買的LOFT商住項目，當時是每平米24000元，還是托人買的，誰知現在降到每平米18000元。”提到過去一年的買房經歷，小王后悔不已，“當時買商住就是為了投資，誰知不升反降，還不如炒股。”

小王在北京房山的商住投資經歷是整個房山樓市變遷的一個剪影。在經歷上一波成交高峰之后，今年開年以來房山新房市場出現供應與成交回落情況。統計顯示，今年一季度，房山新房供應2677套，成交1387套，分別較去年同期下降12.7%與29.6%。受到市場低迷影響，今年一季度房山新房成交均價為每平米18413元，較去年同期下跌7%。

記者走訪北京多個商住樓盤發現，部分項目已經出現降價促銷。以門頭溝區某商住樓盤為例，2014年11月記者來訪時該項目均價為3.2萬元/平方米，目前的對外報價是均價2.9萬元/平方米，個別朝北的戶型價格僅為2.8萬元/平方米，平均每平方米降價約3000元。

全國其他地區在面臨去庫存化壓力時，也采取了降價促銷的方式。例如杭州，早在去年初就開啟了降價模式。據杭州房地產協會相關數據顯示，截至2014年3月，杭州約有6個樓盤出現了不同程度的降價，降幅在3400元/平方米至5000元/平方米之間，大約在8折。比如，德信·北海公園從最初的19000元/平方米直降至15800元/平方米。

業內人士普遍預測，潛在的增量與高企的庫存累加，商住市場還將在未來爆發出更大的危機。