不動產登記實施細則呼之欲出

鄭智維

歷時七年，曾遭遇“難產”的《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）終于在2014年12月22日發布，并自2015年3月1日起正式施行。

總計3000余字的《條例》，包括6章35條，對不動產登記簿、登記程序、登記信息共享與保護、法律責任等作出明確規定。其中，土地、海域以及房屋、林木等定著物被納入登記范圍。

反腐利器，為房產稅、物業稅、遺產稅等鋪路，明晰產權保護私產……一直以來，制定中的《條例》就承載著各方期待。如今，不動產登記實施在即，與之相配的細則將何時出臺？對于普通公民將帶來怎樣的影響？

反“房腐”期待

2014年12月22日《條例》公布之后，對滬深股市的地產板塊就已產生了較大沖擊。Wind統計顯示，中國資本市場房地產板塊重挫約3%，其中18只股票跌停，整個板塊僅14只個股上漲。

之前各地“房叔”“房嬸”屢被曝出， 這讓輿論對《條例》的反腐功能充滿期待。“地產板塊股票下跌，顯然是對政策誤解造成的。”在接受《民生周刊》采訪時，廣東中原地產代理有限公司項目部總經理黃韜說。

從最近成交的數據中他分析道，《條例》出臺后的這段時間的銷售比較平穩，沒有出現拋售潮，即便在二手房市場也是如此。廣州一手房年交易量大約為10萬套，二手房大約2萬套，貪官所持有的房子所占比例極小，《條例》的反腐作用很難影響到市場。

從草稿討論到《條例》制定，清華大學法學院副教授程嘯參與了整個過程。“我認為靠《條例》反腐是一廂情愿的想法，國家立法自有其考慮，是不動產登記，而不是要制定政府財產公開法，不能指鹿為馬。在一些國家或地區，既有不動產登記法，還有一個公職人員財產申報法。”他說。

以人查房不可能實現。據程嘯透露，在草案討論時，有人提出過類似說法，但反對聲音很大，《條例》根本無法承載反腐功能。

從普通公民的角度來看，以人查房會帶來信息安全問題。對此，《條例》明確規定，權利人、利害關系人、有關國家機關可以依法查詢、復制不動產登記資料，但不得將查詢獲得的資料用于其他目的;未經權利人同意，不得泄露查詢獲得的相關資料。

這次不動產登記，對普通老百姓而言有什么意義？“對于很多不動產交易來講，只有進行登記才能實現在法律上權利的真正轉移。”程嘯對《民生周刊》記者說。他舉例說，老百姓進行的房屋交易，如果不辦理所有權轉移登記，法律上所有權就沒有實現，承擔的風險就會很大。

提供“稅基”

在《條例》實施之前，按照物權法規定，不動產也是要登記的。

實際上，涉及不動產登記的法律法規有《土地管理法》、《房地產管理法》、《房屋登記辦法》、《森林法》、《草原法》、《海域使用權登記辦法》等。作為程序法的《條例》，只是將各類登記機構統一起來了。

統一后，政府能更加準確地對房地產進行摸底。“為信息共享提供一個技術平臺，未來政府在掌握數據將會及時準確，調控和管理更加合理和高效。”程嘯分析說，而原來報數據的方式都會有個時間差，不是實時的信息共享，可能不夠準確，政府做決策時的依據就可能會不足。

制定政策時根本沒考慮過征房產稅和調控房價等問題，但客觀上《條例》的第23至25條可能對未來調控房產市場或房產稅有一定作用。

究竟會產生怎樣的影響，各方看法不一。在《條例》發布之后，SOHO中國董事長潘石屹在微博中稱，“這是好政策，如果今年實施，房價馬上會跌。”

“不動產登記僅是數據的收集登記、公開、查詢和證明等。《條例》本身對房地產市場影響不大，對房價的影響在于將來延伸出來的法律法規，包括房產稅、物業稅和遺產稅等。”黃韜認為。

之前有媒體報道，全國人大、財政部、國家稅務總局等正就房產稅展開密集調研。財政部財政科學研究所所長賈康也預測，2015年房地產稅立法工作將有實質性進展，如果2016年能夠完成立法，2017年將正式依法全面實施。

除了對房市外，此次不動產登記對農民而言或是個利好消息。“不動產登記是農村土地確權、土地流動的重要部分。”在接受《民生周刊》記者采訪時，中國社會科學院金融研究所研究員易憲容說。

“在以往的新農村建設過程中，侵犯農民權利的現象經常出現，《條例》的實施將有利于這些問題的解決。”程嘯談道，比如，以讓農民集中居住為由，沒收農民的宅基地，而農民卻沒有被侵權的法律依據。

此外，由于產權不清，以往農村征地中，明明是國有的土地但是卻被劃到集體，造成國有資產流失。如果將來允許宅基地交易，乃至更大范圍內流轉的話，做登記就是一個前提。權利清晰是交易的前提，先弄清楚權利歸屬，再考慮交換。

3月1日前出細則

“四川瀘州是國土部認定的試點市。”一位知情人士向《民生周刊》透露。

這個說法，在當地媒體報道中得到驗證。據公開資料顯示，國土資源部地籍司司長、不動產登記局局長王廣華到瀘州調研不動產統一登記工作時表示，國土資源部不動產登記局將把瀘州市作為全國不動產統一登記試點市。“瀘州市不動產統一登記各項準備工作，尤其是出臺文件明確部門職能和整合部門職責的做法，走在了全國前列。”王廣華說。

江蘇也是較早成立這一機構的省份，在去年5月就設立了不動產登記局。該省已建立不動產登記聯席會議制度，完成了省級資質的整合，最近正開展全省登記不動產信息化調查。

自2014年以來，不動產登記制度推進明顯提速。據國土部數據，全國106個重點城市中，已經有約50%城市啟動不動產統一登記相關工作。

不過，不動產登記體系的建立不可能一蹴而就。在2014年4月，國土部曾給出過時間表：2014年建立統一登記的基礎性制度，2015年推進統一登記制度的實施過渡，2016年全面實施統一登記制度，2018年前，不動產登記信息管理基礎平臺投入運行。

《條例》目前僅僅是確立了大的原則和方向，難以落地實施。“在3月1日前，還將有個細則出臺，目前正在制定中。例如，登記期限、提交材料、發證等具體細節要有章可循，這些都需要細則來明確。”程嘯透露說。

關于細則，黃韜有著自己的擔憂和期待。“從目前來看，條例沒有談到違法的懲處措施，這意味著沒有強制力，實施過程可能會打折扣。此外，細則細化要有操作的可能性，地域差距要考慮到，希望細則制定能在細節上因地制宜。”他說。

“《條例》的作用和意義一時半會兒難以顯現出來，需要時間慢慢地去檢視，任何一部法律、法規都是如此。”程嘯說。