住宅小區物業管理存在的問題及對策研究

王自紅

摘 要： 住宅小區物業管理是物業管理的主要形式之一。本文以安徽省六安市為例，首先，通過調查從業主、物業公司、建筑企業、政府管理部門四維角度探究住宅小區物業管理存在的主要問題；其次，通過訪談和查閱相關資料，分析這些問題存在的原因；最后，根據六安市的經濟發展狀況，提出解決問題的幾點建議。

關鍵詞： 住宅小區 物業管理 問題 對策

一、六安市住宅小區發展現狀

六安市位于安徽西部，現轄金安區、裕安區、壽縣、霍邱縣、金寨縣、霍山縣、舒城縣，以及國家級六安經濟技術開發區和葉集改革發展試驗區，全市188個鄉鎮、8個街道，總面積17976平方公里，總人口664.9萬人。有29個民族，以漢族人口為主，少數民族占0.7%，以回族居多。截止2014年底，六安市中心城區已建成小區220多個。本地物業服務企業260家，外地備案企業20家，從業人員1.5萬人，服務項目350個，建筑面積3000萬平方米，服務業主50萬人，經營收益超億元。六安市物業服務業經過10多年的發展，服務領域不斷拓展，服務項目已涉及住宅區、寫字樓、學校、工廠、商場、公園、廣場及河道等眾多領域，為本市重點產業和社會事業跨越發展形成重要支撐。

二、六安市住宅小區物業管理存在的問題

1.開發商遺留問題。在房屋開發、建設過程當中，部分開發企業受利益驅使，不嚴格按照程序辦事，在工程項目未達到規劃、設計文件規定的標準并未經相關部門進行驗收就組織居民入住，業主入住后，會發現各種各樣的問題和矛盾并產生糾紛。從大多數物業管理投訴中也可以看出，眾多糾紛并非因為物業管理公司自身經營水平問題，而是由于房屋質量差、過度承諾等開發企業遺留為題，從而使物業管理公司代人受過。從另一方面講，比較規范的住宅小區80%以上的物業管理公司都來源于開發企業，物業公司與開發企業如同母子關系，物業管理公司為開發商遮遮掩掩，即使不是一家，物業管理公司的權限不能制約開發商的行為。因此，開發商的遺留問題給業主和物業管理公司帶來了后患。

2.業主自治意識淡薄。業主自治意識淡薄主要表現在第一，業主不愿當家。普遍缺乏權利意識和公共服務意識，不關心公共事務，不愿意為小區管理貢獻力量，沒有奉獻精神，不愿參加業主大會和業主委員會。第二，業主不會當家。長期生活在高度集權社會環境下，缺乏當家做主的意識，也沒有這種能力，不依法依規辦事，業務能力差，維權缺乏理性，甚至亂作為。第三，業主不敢當家。公共事務，眾口難調，總有不滿意的人。業主及業主委員會不作為，有事不敢擔當，回避的多，更談不上有效自治。第四，少數業主只講權利不講義務。六安經濟欠發達，市民收入有限，影響人們樹立正確的物業服務消費觀念。少數業主無視有關法律、法規和《業主公約》，在房屋裝修及居住期，不愛護公共部位設施設備，綠化道路隨時占用，不服從管理。

3.物業管理不規范。據建設部的有關資料顯示，在全國近三萬多家物業管理企業中，體制新、機制活、競爭力強的企業不到l0%，按現代企業制度完成企業改制的不到4%[1]。大多數企業存在體制不順、機制不活、產權關系模糊、內部管理薄弱等問題。企業管理不規范，往往導致部分物業管理只顧眼前利益，物業日常維護上收支不透明甚至只收費不服務，業主財產損失現象時有發生。六安市發生此類糾紛一般是由小區內業主的汽車、摩托車及自行車的丟失引起，這也是小區物業管理中瓶頸問題。

4.部門監管合力不足。由于本市物業管理起步較遲，從撤地設市至今只有10多年時間，因此政府物業管理與服務工作經驗不足。按照國務院《物業管理條例》和《安徽省物業管理條例》等規定，各級政府包括市、區（縣）、街道（鄉鎮）、社區（村）和政府相關部門都承擔著物業管理工作監管職責。但是我市各級政府相關部門存在監管缺位，街道辦事處（鄉鎮政府）、社區的基層物業管理人力、物力缺乏，政府物業管理相關部門仍然存在“小區物業管理都是房管部門的事”的思想，物業管理相關部門監管合力沒有真正形成[2]。

三、六安市住宅小區物業管理問題的成因及分析

1.項目建設先天不足。住宅小區建設先天不足給后期管理服務造成很大困難。首先，小區規劃建設有缺陷。項目規劃設計的前瞻性不夠，建設方案沒有嚴格的審查和審批、規劃與建設脫節等，直接造成小區共用建設配套不夠、設施設備不全等。其次，小區設施設備配套不完善。停車位不足，商住不分，活動場所少，社區和物業服務用房位置不到位，屋面滲水，墻體開裂，電梯、門禁系統質量差等表現突出。

2.管理監督體制不健全。對物業企業的管理，物價、建設、工商等部門都有管理職責。從職能劃分上講似乎比較明確，但在實踐中，由于物價部門對物業收費項目、標準規定的不夠全面、具體，致使物業管理機構“有機可乘”，鉆法律、政策的空子。相關部門實行行業范圍內的監督，屬于“自己的孩子自己管”，對物業管理機構的組織發展、經營過程缺乏有力監督，從而加劇物業管理機構行為不規范。

3.物管公司罔顧業主利益。六安市居民小區的現有物管公司多為開發商的子公司和關聯企業，存在嚴重的利益輸送關系，因此這些物管公司唯總公司馬首是瞻，其立場首先是保護開發商的利益，而不是廣大業主。開發商和子孫公司糾集成強勢集團，橫行社區，欺壓業主，違規經營。目前六安市物業項目的管理大部分由開發商自建自管，物業公司實際上是開發商的附屬，長此以往，不僅損害業主的利益，而且不利于物業公司的獨立運作，不符合現代物業管理的特征。

四、六安市住宅小區物業管理問題的對策研究

1.完善服務收費機制。切實解決物業管理收費中出現的難點。第一必須針對不同層次的居民做好觀念轉變；第二針對居民的實際情況制定出切實可行的具體收費辦法，讓廣大居民理解并接受；第三加強同居民的溝通，真正做到為民排憂解難；第四，切實規范物業管理收費工作，建立良好的物業管理收費體系，切忌忽視物業管理交費行為的規范；第五，從法律上維護物業管理收費的嚴肅性、權威性，以及強制性[3]。

2.規范物業管理行為。解決六安市居民小區業主財產損失必須加強監管規范物業行為，物業必須提供比較完整周到的安防服務，否則物業公司有賠償業主損失的責任。首先，完善立法、健全法律是解決物業糾紛的根本所在。其次，加強監督、規范物業行為。從市場準入、完善收費標準、服務內容和提高管理水平等方面加強對物業管理行業的規范化管理，依法查處物業管理中不規范行為[4]。再次，物業公司應當擺正自身位置，增強服務意識，提高服務質量和物業管理人員的素質和水平，切實解決好廣大業主普遍關注的問題。最后，加強法制宣傳，提高業主和物業公司的法律意識。

3.成立名副其實的業主委員會。業主委員會的產生應該充分發揮社區、居委會的作用。只有強化社區的屬地管理，授其監督指導權，并給予相應的政治經濟待遇。讓社區居委會做具體工作，在屬地入戶宣傳《物業管理條例》；宣傳成立業主委員會的重要性和必要性。說服業主認真選舉業主代表。然后居委會審查代表資格，召開代表大會選舉業主委員會候選人。公布候選人后，業主沒有異議后，進行選舉。然后產生名副其實的能為業主辦實事、對物業管理服務有幫助的業主委員會。

五、結語

通過對居民小區物業管理相關問題的研究，物業管理公司應該結合自身情況和小區運行現狀提高服務質量，培養物業管理有償服務的觀念，并建立比較完善的物業管理服務機制，從而解決物業管理相關問題，提高物業管理的專業性，以促進城市住宅小區健康發展。

參考文獻：

[1]藍鼎.六安市居民小區物業服務手冊[Z].2009，11：16-27.

[2]方林峰.物業管理發展方向的探尋[J].中外房地產導報，2002：21.

[3]齊子磊.論我國物業管理存在的問題及發展對策[J].2009（7）：37-53.

[4]呂雯，劉愛林.物業管理糾紛及其處理對策[J].現代物業，2007（08）：13-17.