大力推進沈陽市舊住宅區生態建設的對策

曹東波

摘 要： 沈陽市是老工業基地，由于歷史原因，留下了大量舊住宅區，同時沈陽市在全國的舊住宅區更新改造和管理中始終處于前列，因此結合沈陽市舊住宅區進行物業管理長效機制研究具有較強指導性作用。本文結合沈陽市具體情況，探討沈陽市舊住宅區物業管理策略，從而搞好生態保護和建設，加快城市生態文明建設步伐。

關鍵詞： 舊住宅區 物業管理 長效機制 一、目前沈陽市舊住宅區存在的問題及原因分析

（一）舊住宅區物業管理相關制度不健全

舊住宅區物業管理距離全面實現市場化、專業化還有很大距離。舊住宅物業管理的相關制度不健全，缺乏具體政策扶持。目前還沒有建立成熟的舊住宅物業管理體制，在物業管理實施方面缺少相關具體方案，物業企業及業主的利益保障方面沒有完善的配套方案[1]。

（二）基礎設施仍顯薄弱

盡管沈陽市已經投入大量資金對舊住宅區進行全面改造，但由于舊住宅區在開發建設時規劃設計標準低，基礎配套設施落后，整體布局等先天不足，因此仍存在基礎設施薄弱的問題。老舊小區大都沒有圍墻，基本沒有物業辦公用房，缺少健身活動場所，小區綠地較少，綠化率非常低，小區沒有停車位。此外，各種設施、設備、管網等大多已老化破舊，房屋年久失修導致屋面漏雨、墻體長毛等問題大量存在，雖進行了改造，但后續維修保養仍需投入大量資金。

（三）舊住宅區居民對物業管理認識不清或漠不關心

沈陽市舊住宅區多為一些國有企業的職工住宅，小區居民的文化層次普遍不高，老年人多，低收入群體多，消費水平和能力偏低，消費觀念相對滯后，居民對物業管理的認識模糊。此外，沈陽市舊住宅區多位于城市的中心區，沈河、和平居多，這些小區地理位置優越，有較好的商業和教育資源，吸引了大量購房者，這些購房者的目的不是居住，而是看重學區、投資等，購房后房屋長期處于空置或出租狀態。

（四）物業管理資金不足

舊住宅區建造年代久遠，原有建設單位有的已經倒閉，有的無法查詢，小區物業管理的資金來源何處、如何落實已成為物業管理工作的難題。舊住宅區在建設之初配套設施較少，無辦公和活動用房，可盈利性設施少；小區設施老化，設備陳舊，盡管已經進行了改造，但后期管理仍需大量資金投入。

二、推進沈陽市舊住宅區生態建設的對策研究

（一）外部保障機制

1.制訂切實可行的物業管理實施方案，確保物業管理順利實施。

2012年10月沈陽市政府出臺了《沈陽市關于加強住宅區物業管理的實施意見》，其中在落實舊住宅區管理，明確舊住宅區房屋維修責任，開展舊住宅區公共服務和加大舊住宅區管理扶持力度等方面提出了意見，指明了總體方向。針對物業接管、小區環境綜合治理、困難職工補助等方面，制定了具體的、切實可行的優惠獎勵扶持政策，并把措施落到實處，讓舊住宅區的物業管理有法可依，進而推動舊住宅區物業管理的專業化進程。

2.多方籌措資金。

根據財力和民生需求，出臺扶持舊住宅區管理的相關政策，政府可以在物業企業接管舊住宅區方面提供優惠，適當采取減稅免稅政策；允許企業用經營性收入補貼經費不足；對于舊住宅物業管理中做得較好的企業，采取獎勵扶持機制；政府安排公益性崗位適度向舊住宅區傾斜。物業企業應在政策允許范圍內，適當采取多種經營方式彌補物業費不足的問題，利用共用部位取得的廣告收益，納入管理專項經費，以補充服務費用短缺。最后在房屋維修和設施改造方面，由政府建立專項維修資金，相關產權人補交專項維修資金；市政各部門各司其職負責舊住宅區的垃圾清運、路燈維修、供熱、排水設施維修養護等。

（二）內在動力機制

1.針對舊住宅區的現有狀況采取不同的物業管理模式。

由于多數舊住宅區在設計規劃時存在明顯不足，直接引入規范的物業管理不太現實。因此舊住宅區應根據不同基礎條件，采取不同物業管理模式，逐步實現物業管理專業化。選聘專業化物業服務企業，社區準物業管理，聘請物業服務職業經理人管理，以及由業主自行管理等模式，根據小區具體條件選擇。

2.提供質價相符的差異化管理和服務，做到物業費公開透明。

在物業收費工作中，物業企業要向業主明確收費項目和收費標準，并提供質價相符的物業服務。根據小區條件不同提供不同的服務，收取不同的費用，實行差異化管理和服務。物業企業把經物價部門核準的物業費標準在小區公告，做到收費透明化，同時公開物業支出，讓業主做到心中有數，取得業主信任。物業企業還應不斷提高服務水平，真正做到為業主提供方便、及時、全方位的優質服務，讓業主享受到居住生活的舒適、方便和安全。

3.提高居民對物業物業管理的認識。

采取多種方式進行宣傳引導，政府采取宣傳教育普及物業管理相關知識，讓居民從正面認識物業管理；媒體進行宣傳和報導，喚起有關部門的高度重視，加強正面引導，避免負面新聞；同時物業企業加強服務意識，積極改善小區環境，做好與業主的溝通交流，為業主提供優質服務，及時幫助業主協調解決日常生活中的相關問題，讓業主認識物業、了解物業，通過經常開展社區文化活動，構建物業企業和業主的和諧關系。

（三）監管機制

整個行業的法律制度環境還不完善，很多物業糾紛解決途徑仍以協商解決為主，法律訴訟程序繁瑣，成本很高，且執行起來效果并不理想。要保障行業健康、規范化發展，制度環境的規范化是至關重要的。尤其針對舊小區的特殊性，需要從體制和機制上徹底進行改善和改變。政府針對歷史遺留問題應該花大力氣解決，拿出資金與政策對舊小區的市場化提供支持，盡早實現舊小區的專業化物業管理，提高居民的生活質量與幸福指數。

三、結語

解決舊住宅區物業管理的難題，對相關部門規范舊住宅區的物業管理具有一定作用，為物業服務企業接管舊住宅區的物業管理提供幫助，讓業主逐步接受和理解物業管理，從而促進舊住宅區物業管理全面推行，逐步走向市場化、規范化，對社區和諧、社會安定團結具有積極作用。隨著沈陽市舊住宅區物業管理的全面實施和不斷完善，必將全面徹底改善舊住宅區的綜合環境，進而優化城市的整體生態環境。

參考文獻：

[1]郭文劍.我國舊住宅小區長效管理的現狀分析與對策研究[J].吉林建筑工程學院學報，2012.4.

本文系2014年度遼寧省社會科學聯合會項目階段性成果。項目名稱：沈陽市舊住宅區物業管理長效機制研究——以皇姑區為例，項目編號：2014lslwtkt10。

本文系2014年度遼寧省社會科學規劃基金項目階段性成果。項目名稱：推進遼寧城市生態文明建設的實踐路徑研究，項目編號：L14CGL038。