利用區位優勢 打造西部名城

徐丹陽

【摘要】富平老城改造因歷史原因和富平政府財政狀況一直擱淺，隨著富平城市化進程的不斷提升，老城面貌猶如毒瘤，極大影響了富平的對外形象和招商引資硬環境，而要改造就必須解決資金問題，依據富平目前的經濟實力，必須通過各種渠道進行融資，為打破資金瓶頸，應采用不同的融資模式并選擇合理的融資渠道，制定正確的融資策略，吸引各種富余資金的流入，使老城改造得以盡快實施。

【關鍵詞】富平老城 改造 融資分析及融資策略

一、富平縣老城概況、存在問題及發展條件分析

（一）老城概況

老城位于富平縣政府西北1公里處的城關鎮蓮湖村。南臨蓮湖路，北靠溫泉河，東接新縣城，西臨連城，為不規則長方形，長520米，寬350米，占地約280畝，是全國唯一的鏨城，也是富平600年歷史的提煉和濃縮，擁有極高的歷史文化價值。老城自元末明初至上世紀70年代初期為富平縣城所在地，是富平的政治、經濟、文化中心。城內現存的古建筑主要有文廟、武廟、城隍廟、藏書樓、魁星樓等，民居三合院、四合院也保留較多，老城城墻、墻闕保留完好，有著基本的城市輪廓。沿著老城正街可依次欣賞到的遺跡遺存有望湖樓、城隍廟、圖書樓、文廟、關帝廟、中國人民銀行富平支行原址、馮毓東舊居及大量散存的民俗石刻。

如此好的歷史人文景觀，若不加以開發利用，實在可惜。而要開發老城，不將老城存在的問題加以細致分析，就無法對癥下藥，打破資金瓶頸，恢復古之盛境。

（二）老城存在問題

富平縣城近幾年城市框架不斷拉大，城市品位不斷提升，但這僅限于新城的東擴南遷，而老城則因修復改造成本過大，無法出成績，被歷任政府束之高閣，使得老城如此多的文物古跡被埋在荒草堆中，無法展現其歷史風貌。

城內給排水設施簡陋，城中供水雖基本達到自來水供應，但生活污水則大部分靠明溝自然蒸發。電力、通信設施陳舊，且線網搭建混亂，形同蛛網。道路破敗不堪，和過去的石板地面、磨盤街等大相徑庭。史載四個城門坡均為石板和磨盤鋪建，兩邊有石頭護欄，文革中四個城門坡均遭到破壞，文革后武裝部用磚對南門坡進行了鋪設，后政府對東門坡、東門坡、西門坡也用磚進行了鋪設，因磚紅藍皆有，極不美觀，讓人懷念古趣古意的石板街，若夜深人靜，獨自一人穿著高跟鞋走在上面，那橐、橐的聲音令人遐想。老城綠化則主要以國槐為主，百年老槐樹僅有幾棵，間雜以其他北方樹種。如今的老城殘垣斷壁，屋瓦破敗，僅有部分老人和一些無力搬遷的業主居住，雖有部分新建住宅和修繕過的文廟和望湖樓，但無法改變老城整個外觀，致使老城現狀堪憂。

（三）老城發展條件分析

1.老城區位優勢明顯。富平地處西安——閻良大都市圈和關中——天水經濟帶。縣城距省會西安65公里，距咸陽國際機場80公里，完全融入西安市半小時經濟圈。境內兩條高速（西（安）—禹（門口）、西（安）—銅（川）、）、兩條省道（106省道、208省道），四條鐵路（侯（馬）—西（安）、西（安）—延（安）、梅七、咸銅）穿越而過，構成四通八達的交通網絡。

2.老城旅游資源豐富，若修復后發展前景良好。老城作為全國唯一的鏨城，值得一觀的古跡眾多。目前已修繕的文廟就很有觀賞價值，若其他古跡均得以恢復，更能提升老城的旅游價值。而老城周邊旅游資源如青少年教育基地（習老陵園）、陶藝村（國家4A級旅游景區）、溫泉河景觀廣場、圣佛寺塔以及正在修建中的城南石川河景觀長廊，遠點的如金粟山、唐十三陵等，使老城的旅游業發展更具優勢。

3.老城修建后可充分利用旅游業帶動富平各種農特產品如花椒、柿餅、瓊鍋糖、旭琪和多琪副食產品及奶制品業的長效發展。同時借助紅色故里和民俗文化（如富平陶藝、墨玉石刻和富平靛藍印花布、傳統美食太后餅等），打造西部名城。

二、老城保護性開發建設融資環境分析

老城目前除教研室尚在老縣衙門辦公外，其他行政事業性單位均搬遷到了新城區，這使得老城的改造無論是房產改造還是交通、通信、給排水、綠地等基礎設施建設改造只能由政府來買單。根據其他省市縣老城改造經驗，老城改造所需資金龐大，改造成本高且需時較長。面對老城建設巨大的投資需求，依靠富平縣自身的財政實力，難以建成超前和較大規模的基礎設施。為打破資金瓶頸，老城建設必須進行融資，要融資就必須進行融資環境分析，以便對癥下藥，采取最佳融資模式。

（一）政府財政壓力較大

富平縣雖于去年被列為國家級貧困縣，但由于富平縣在建設新城區中歷史欠賬太多，加之中省政府性投資不多，縣城房地產業這幾年萎靡不振，政府以土地出讓金增加財政收入受到掣肘。縣城也沒有盈利性很大的納稅大戶，使得政府財政赤字逐年增加，根本談不上對老城進行開發建設。

（二）投融資主體單一、協調性差、投融資風險逐年加大

富平縣目前的投融資基本靠土地融資或由開發商先期墊資，融資渠道和融資模式單一，融資風險與政府財政赤字均逐年加大。目前仍采用由政府主導，招商、土地、住建、財政等部門負責招商引資、土地儲備融資、建設和資金監管這一模式。這種模式不利于提高資金利用效率，并造成資金風險由政府獨擔，使政府負債率不但超高，而且對土地的依賴性超強。加之各部門之間各自為政，協調配合不佳，造成融資效率不高，擔保風險較大等。龍城國際即是我縣土地融資一大敗筆。

（三）投融資資產盈利能力差，投融資渠道不暢，造成資源流失和浪費

富平縣多以土地置換、土地出讓金作為融資渠道，很少利用外資、民營資本、證券、債券、信托等市場化融資方式達到直接融資，且所融資資產多用于公益性的城市基礎設施建設，資產盈利能力差。政府作為投融資主體收入來源不穩定，償債能力差，制約了資產的保值增值，對城市公共資源缺乏市場化運作，致使資源流失和浪費嚴重。再加上政府投融資體制改革不夠完善，導致融資平臺不能夠真正發揮作用。

三、突破老城建設資金瓶頸的主要對策建議

富平老城要發展成為旅游勝地，富平政府必須拓寬融資渠道，以各種優惠政策吸引縣內外的富余資源投向老城建設，以改善老城目前基礎設施落后，環境衛生不佳及外墻立面雜亂，綠化不達標的局面。

（一）利用財政融資

富平的經濟發展水平一般，財政收入少，財政供養人員多，因而富平政府必須在依靠本縣財政稅收富余的同時爭取中省財政支持尤其是充分利用國家對西部經濟政策的傾斜，利用棚戶區改造將老城建設納入棚戶區改造項目爭取中省資金。政府通過對老城的先期投資可起到政策導向作用，引導隱形資金投入老城建設。

（二）出讓土地使用權獲得土地融資

土地資源是富平目前最大的經營資產，是老城建設和融資的起點。富平區位優勢突出，土地升值潛力巨大。富平政府應充分利用這一優勢分期分批出讓余量土地，以地生財，籌措資金用于老城建設。

富平老城區以建筑為主，富余土地可以說為零，富平政府要以出讓土地來獲得融資，只能依靠新城區周邊的富余土地，通過這些地塊的合理出讓來獲得資金，用于老城區的基礎設施建設。

（三）通過金融機構融資

因為老城建設是政府行為，政府信用度高，銀行可以化解貸放資金的風險，富平政府應積極爭取國內金融機構的支持，通過金融機構與項目的溝通，做好老城建設項目的前期基礎性工作，為獲得國內外金融機構的資金支持創造條件。

（四）通過政府發行債券融資

富平政府可以考慮，以老城未來財政收入作擔保，發行老城基礎設施建設債券。上世紀九十年代我縣就發行過政府債券用于發展教育事業和城市建設，我們現在也可以通過老城建設項目發行債券，達到融資。

（五）通過招商引資引導企業投資老城

富平政府應充分借助紅色故里和民俗文化，全面展示富平老城發展商機，通過各種渠道招商引資吸引縣境外企業入駐富平，并通過免稅等一系列優惠政策鼓勵企業投入老城建設。

（六）通過發展項目來融資

縱觀全國項目融資模式主要有兩種，即BOT模式和PPP模式。

BOT模式，即建設（Build）經營（Operate）移交（Transfer）。此種模式是由政府通過項目招商引資，招商成功后，政府授予項目簽約人一定期限的特許經營權，特許期滿后將該項目無償移交給政府。富平污水處理廠即采用的此種模式。但富平老城不是單純的開發建設，牽涉文物發掘、修復和保護，富平政府對這種模式不能照搬照用，可以對其加以修訂，在確保文物不受損，不丟失的前提下運用此種模式給政府減負，但政府必須起到監督作用。

PPP（Private-Public Partnership）模式即政府部門與私人企業合作的模式。運用此種模式可使各參與主體取長補短，發揮各自優勢，協調各方利益，合理分配風險，消除費用超支，減輕財政負擔。此種模式適用于投資額大、建設周期長、回收見效慢的基礎設施建設。2015年的富平熱力供應站和富平城南污水處理廠項目均采用此種模式。富平老城建設運用此種模式應是最佳選擇。

另外，也可通過剛性立法，禁止村民胡搭亂建，規劃建筑紅線和設計建筑方案由村民自建。同時不定期巡視老城建設，在村民自我修繕、拆舊改新時予以指導。運用這種方式可極大的減輕政府的財政壓力。

四、結語

富平作為紅色故里和有600多年歷史的古城，人文景觀眾多，文化底蘊深厚，物產資源豐富，區位優勢突出，若不拓寬融資渠道對老城加以開發建設，勢必影響富平的對外形象，進而影響富平未來的經濟發展，富平政府必須充分利用傳統村落優勢，借助紅色故里和民俗文化，加大宣傳力度，運用各種優惠政策、通過各種融資渠道吸引縣內外資金投入老城建設，恢復古之盛境，將富平打造成西部旅游名城。

參考文獻

[1]《美麗富平》.

[2]《蘭州市新區建設融資方案研究》蘭永康.指導教師：王立治.