央行“雙降”利好樓市幾何

◎ 高榮偉（河南南陽社旗縣委黨校，南陽473300）

央行“雙降”利好樓市幾何

◎ 高榮偉（河南南陽社旗縣委黨校，南陽473300）

根據央行公告顯示，自2015年10月24日起，將金融機構人民幣貸款和存款利率進一步下調0.25個百分點， 以進一步降低社會融資成本 。其中，一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至4.35%；一年期存款利率下調0.25個百分點至1.5% ，其他各檔次貸款及存款基準利率、人民銀行對金融機構貸款利率相應調整，但個人住房公積金貸款利率保持不變。

央行向來是金融界的風向標，央行雙降對于“金九銀十”之后的樓市有什么影響呢？“金九銀十”剛過，又再次迎來雙降，樓市能否就此煥發激情？

“對樓市可謂重磅利好 ”

實際上，這已經是今年央行第五次降息和降準了。央行頻繁運用信貸杠桿，我國信貸政策日漸寬松。目前來看，貸款利息已達近25年來的最低點，接連一系列政策鼓勵購房需求，表明政府穩定市場的決心。而多輪寬松貨幣政策已漸次發揮作用，房地產需求正在逐步回升。

從短期內來看，尤其是至年底這個階段來看，央行本次“雙降”是利好。首先，通過注入流動性，從而活躍貨幣市場和資本市場，此時就會有部分資金從其他行業借機撤出流入房地產市場，畢竟目前房地產市場的保值增值功能得到大家的認同。其次，促使商業銀行房貸更趨于積極性，對于信貸發放和成本降低都有利好，最終活躍購房市場。再次是將發揮一種預期作用，此類降準政策反映了政策層面對于宏觀經濟的關注，由此影響人的心理預期。今年以來一系列政策的出臺，不斷釋放著利好。9月底宣布降低購房首付款，在不限購的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付比例調整為不低于25%。如今“雙降”出臺， 且不是一個單一政策，而是一 套 “組合拳”，預計接下來還會有再次降息降準的可能性，未來極有可能會出現像2009年兩成首付的情況，一系列政策的出臺刺激著樓市不斷回暖。

對于購房者來說，這種直接的信貸刺激影響非常大，目前一線城市的首套房貸款折扣主流在九折左右，人們普遍預測未來有出現八五折或者八折的可能性。專家分析，雙降的短期效應正在顯現，對于人們進行投資時的判斷將發揮重要影響，尤其是對于樓市的正面影響更大。

對于很多人來說，存款利率一降再降，已經沒必要再去銀行存款了。此次降息后，一年期存款的基準利率僅1.5%。也就是說，如果在不考慮上浮的情況下，市民拿10萬元存一年定期，到期本息是101500元。而之前公布的9月份居民消費價格指數（CPI）為1.6%，如物價維持1.6%的上漲速度，那么今天的10萬元可以買到的商品一年后就需要101600元。也就是說，如果通過存款的方式放在銀行，對于儲戶而言，他的財富縮水了100元。

一些地產商指出 ，此番基準利率的降低，對于一些想要買房的個人和家庭來說，房貸壓力變小了。比如買房時商業貸款100萬，貸款期限30年，利用等額本息還款法，降息后每月月供減少157元左右，總利息共減少了5.65萬元左右。如以貸款年限20年為例，按照舊政策，基準利率為5.65%，月供為6963元，總利息67.1萬；按照新政策，基準利率為5.40%，月供為6822元，總利息63.7萬；月供少還141元，20年少付利息3.4萬。所以，央行降息將進一步緩解購房者房貸壓力，刺激消費者購房欲望，有利于加快去庫存，同時也減輕房企貸款壓力，對樓市可謂重磅利好。

“雙降”效果立桿見影

據官方公布的數據，今年上半年我國經濟增長7%，低于2014年全年增速7.3%。第三季度經濟較上年同期增長6.9%，創下自2009年初以來的最低增速。這些統計數據表明，我國經濟大環境并不樂觀，央行此前出臺的措施尚不足以扶持經濟走出困境，在此背景下，央行連續出臺旨在提振經濟增速的措施，就不足為奇了。央行希望通過本次“雙降”的貨幣政策舉措幫助提振經濟，并抵補財政性存款流出帶來的影響。

從前三季度來看，樓市“救市”政策頻發，業內人士普遍看好一線城市、部分二線城市。庫存去化周期在15個月以下的城市，如合肥、南京、蘇州、南昌等城市，樓市需求在救市政策刺激之下開始集中釋放，樓市基本面開始好轉。在多輪救市政策刺激之下馬上會出現一波入市的行情。根據各地媒體披露的數據，此次央行“雙降”正式出臺后，樓市在10月底再次搭上了爆發的末班車。以南京為例，統計顯示10月24日截至晚上8點半，全市已認購商品房784套，環比增長13%。巧合的是，在央行宣布“雙降”的當晚，南京市江寧區的中航樾公館、遠洋綠地云峰公館和南京高新區的新城花漾紫郡、弘陽時光里四家樓盤都選擇了連夜開盤。10月25日，四家樓盤傳出的數據顯示，現場認購量都超過九成。

在廣州、佛山等地也呈現了同一景象?！懊看握叩某雠_都會刺激房地產等實地經濟，制造流動性，降低購房者貸款門檻。如這次政策出來后的兩天內，我們樓盤的客戶來訪量比平時增加了一倍。”佛山華星華府營銷總監霍淑珊高興地說 。據《佛山日報》報道，隨著央行再次宣布降息、降準，很多原本等待更好購房時機的市民開始急著四處看樓、買樓。雙降之后，記者走訪市場發現看房市民有所增多，個別開發商甚至準備漲價?！暗轿覀兪蹣遣靠礃堑脑L客比預期的多出三成。”正在籌備朝安路兆陽廣場儲客工作的兆陽地產助理總經理張奇朗說。

目前來看，降息通道已經全面打開，一線城市利率水平已經接近2009年以來的最低位。由于“雙降”的刺激，本輪樓市量價齊升仍可持續。至今年年底，在開發商沖刺年度銷售業績指標的影響下，甚至一線城市及部分二線城市再次成為樓市“大年”。

“前景”不容過于樂觀

在一片叫好聲中，對于樓市的走勢出現了不同聲音。有專家指出，樓市救市政策越頻發，反而說明當前樓市面臨問題很多，形勢越發嚴峻，積累的問題如果不能解決，就會隱藏更多的市場風險?！耙驗闃鞘袝一ㄒ滑F般繁榮的背后是救市政策不斷刺激、不斷透支樓市需求的結果?！薄斑@繁榮景象的背后潛伏者樓市危機”有業內人士直言。對于一、二線城市來說，二季度已經提前消耗了大量購房需求，“消費者對于降準降息已經麻木了，對政策所帶來的影響也沒有以前那么敏感了。”由此看來，“央行‘雙降’對2016年樓市是重大利空”的觀點不無道理。

對于大多數大中城市來講，房企仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面并沒有實質性改變，這是樓市的基本國情，也決定了未來樓市仍然會面臨階段性調整的市場壓力。對于雙降，不少房企表示歡迎，但也在嘀咕，“此次雙降產生的是不是短期效應？在降息、降準的助推下，房地產市場是否會將持續回暖？是否會對樓市的未來有顯著的刺激作用？”在他們看來，雖然“雙降”可以帶來一定的信心提振作用，但在實體經濟前景不明朗的前提下，眾多客戶尤其是投資型客戶會比較冷靜、謹慎，因為他們多是以現金為王，在此背景下，其大額消費仍在減少。

有專業人士認為，“雙降”的影響主要表現在心理上，實際影響不會很明顯。“因為類似的政策已經出過幾次了，只是給業主提供了一個漲價的理由，從較長期來看，不會直接反映在樓價和成交量上?！霸谒麄兛磥?，能進入樓市的人早已經入市，而不能入樓市的人基本都是深套在股市中。”“就算判斷樓市是穩定的人，也因為經濟環境確實不樂觀而擔心自己買貴。”“現實在那里擺著，因為大家都清楚，就算政策寬松，發展商還是在降價賣房。”實際上，目前市場對于一兩年內樓價不會大漲有共識。買家都認為房價太貴了、太離譜了，但是意識中卻相信以后還會漲。“當它成為一個共識，也就是絕大多數的人都接受這樣的預期，那么樓價就很難下跌，特別在廣州、上海等一線城市?！北M管大家一致認為房價很難下跌，但房價短期內卻難有大漲，所以，如果欲進入房地產，最好還是 “放長線，釣大魚”，以長線投資為宜。