關(guān)注土地出讓收益抵質(zhì)押貸款風險

劉彥生

一、抵押物變現(xiàn)困難。尤其是平臺貸款公司，往往利用名下具有一定評估價值的國有劃撥土地使用權(quán)抵押貸款或為其他平臺公司貸款提供抵押擔保。從表面上看，抵押擔保手續(xù)合法有效且抵押率不高或第二還款來源能夠完全覆蓋貸款本息，貸款風險較小。但如進一步深入檢查往往就會發(fā)現(xiàn)，抵押土地設(shè)定的用途有的為水庫水面，承擔了主要的供水、灌溉任務，抵押權(quán)根本無法變現(xiàn)。

二、抵、質(zhì)押行為與現(xiàn)行法律法規(guī)有矛盾。以土地出讓收益提供貸款抵押和第二還款來源保證時，由于作為抵（質(zhì)）押標的土地尚未進八“招、拍、掛”程序，抵押權(quán)人大多不具有合法有效的土地使用權(quán)證，無法辦理土地他項權(quán)力證書，并不具備《物權(quán)法》和《擔保法》效力，也不符合《國家土地管理局關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》（國土[籍]字[ 1997]第2號）第一條第四款“土地使用權(quán)抵押權(quán)的合法憑證是《土地他項權(quán)利證明書、《國有土地使用證》”的規(guī)定，致使抵押的合法性不能得到保證。

三、土地出讓收益存在重復抵押可能。由于在辦理土地出讓收益抵押手續(xù)時，未對土地抵押情況進行登記，土地管理部門也不對外公布土地抵押信息。而銀行機構(gòu)信息來源渠道有限，難以得到標的土地是否已設(shè)置其他的抵押權(quán)利，極易造成土地重復抵押，最終形成信貸風險。

四、土地出讓收益不確定性較大。銀行機構(gòu)在計算土地出讓收益時，往往依據(jù)當?shù)卣峁┑耐恋嘏馁u基準價格計算土地拍賣收入，并直接以此收入直接計算抵押金額和抵押率。但土地在收儲和拍賣過程中，拆遷補償支出、土地平整支出及土地拍賣價格等都很難預計，土地出讓收益是否能覆蓋貸款本息還具有較大不確定性。