佳兆業(yè)自救

龔小鋒

在過去半年多時(shí)間里，鎖房風(fēng)波、高管出走、債務(wù)危機(jī)、融創(chuàng)收購、年報(bào)披露等一系列事件之后，佳兆業(yè)試圖通過一己之力重回正常軌道。

加大文體產(chǎn)業(yè)布局、深圳城市廣場交房、南京項(xiàng)目亮相等，佳兆業(yè)試圖對(duì)外傳達(dá)公司好轉(zhuǎn)的信心。其能否抓住一二線樓市復(fù)蘇的機(jī)會(huì)，與債權(quán)人達(dá)成共識(shí)，將成為佳兆業(yè)度過生死邊緣的關(guān)鍵。

多地項(xiàng)目重啟

對(duì)于佳兆業(yè)董事局主席郭英成而言，其所面臨的一大挑戰(zhàn)是要讓住宅樓盤銷售解禁并獲得關(guān)鍵項(xiàng)目的開發(fā)資金。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)對(duì)佳兆業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的鎖定大多已于今年4月解除。

郭英成回歸公司后，要求佳兆業(yè)在全國所有的房地產(chǎn)項(xiàng)目在7月31日前必須恢復(fù)銷售。同時(shí)，集團(tuán)財(cái)務(wù)部的人已經(jīng)迅速牽頭各地方公司高管，聯(lián)系合作金融機(jī)構(gòu)，協(xié)商解鎖事宜。

目前，佳兆業(yè)已有8個(gè)區(qū)域的項(xiàng)目全部可以正常銷售，包括重慶、綏中、遼寧、長沙、上海、成都、蘇南、佛山。湖北、山東、珠海等地則是部分項(xiàng)目開始正常銷售。

受益于樓市回暖，佳兆業(yè)部分項(xiàng)目甚至獲得熱銷。7月25日，佳兆業(yè)推出南京區(qū)域項(xiàng)目“佳兆業(yè)城市廣場”，據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，當(dāng)日該項(xiàng)目去化九成，按照均價(jià)24500元/平方米測算，當(dāng)日佳兆業(yè)南京公司獲得銷售額近3億元。以至于佳兆業(yè)在其官方微信公眾號(hào)推出了一篇渲染喜氣的文章“佳兆業(yè)南京大‘勝歸來”。

在上海區(qū)域，沉寂多時(shí)的佳兆業(yè)也開始招兵買馬，為即將到來的銷售解禁做準(zhǔn)備。7月27日，佳兆業(yè)在招聘網(wǎng)站掛出招聘啟事，為上海項(xiàng)目招聘包括置業(yè)顧問、財(cái)務(wù)等大量崗位。據(jù)悉，包括佳兆業(yè)城市廣場、佳兆業(yè)8號(hào)等項(xiàng)目預(yù)計(jì)8月份可以正常推盤銷售，項(xiàng)目蓄客已經(jīng)開始。

另外，佳兆業(yè)存貨最為集中的深圳區(qū)域三個(gè)重要項(xiàng)目也有望近期恢復(fù)銷售。佳兆業(yè)在7月16日發(fā)布的最新公告顯示，因“司法查封”的深圳三個(gè)樓盤有望在七八月重啟銷售，包括佳兆業(yè)城市廣場、悅峰花園和前海廣場的公寓項(xiàng)目。

上述項(xiàng)目存貨量巨大，尤其佳兆業(yè)城市廣場被佳兆業(yè)稱之為“深圳最大住宅和商業(yè)綜合體”，去年，佳兆業(yè)中央廣場單盤就實(shí)現(xiàn)了接近40億元的銷售。佳兆業(yè)在以前的公告中曾表示，該項(xiàng)目總居住人口最終將達(dá)到2.5萬人。

佳兆業(yè)希望通過與債權(quán)人的談判，先行把這三個(gè)項(xiàng)目解禁，從而打破境內(nèi)債務(wù)重組久拖未決的局面。目前，深圳城市廣場已經(jīng)實(shí)現(xiàn)部分交付，悅峰花園也將迎來交房節(jié)點(diǎn)。

今年以來，一線及重點(diǎn)二線城市樓市迅速回暖，尤其是深圳樓市近半年來市場升溫，佳兆業(yè)有望從中受益。國泰君安分析師劉斐凡表示，佳兆業(yè)在深圳有大量的土地儲(chǔ)備，在佳兆業(yè)主要開發(fā)項(xiàng)目所在的龍崗和布吉等地區(qū)，過去兩個(gè)月房價(jià)漲幅超過了30%。

不過，佳兆業(yè)危機(jī)仍未完全解除，不少區(qū)域項(xiàng)目依然處在司法查封狀態(tài)，佳兆業(yè)惠州項(xiàng)目佳兆業(yè)中心、佳兆業(yè)東江新城、佳兆業(yè)1號(hào)仍處于暫停銷售狀態(tài)，尚無重啟時(shí)間表。

尋求債權(quán)人突破口

要讓項(xiàng)目解除司法查封，佳兆業(yè)必須跟債權(quán)人逐一進(jìn)行談判，獲得債權(quán)人的諒解，這是身處懸崖邊的佳兆業(yè)能否逃出生天的關(guān)鍵。

佳兆業(yè)目前有高達(dá)650億元的債務(wù)，其中境外重組債務(wù)合計(jì)約170億元人民幣。在佳兆業(yè)的債權(quán)人名錄中，有各大銀行、信托公司、資產(chǎn)管理公司、基金子公司，共計(jì)四十余家。

“各地分公司都在跟金融機(jī)構(gòu)談判，希望盡快解除司法查封，一些地方的銀行開始逐步放款。”一位接近佳兆業(yè)的人士表示，一些區(qū)域的管理層最近在連續(xù)開會(huì)，忙于籌備項(xiàng)目重啟事項(xiàng)。

目前，最重要的債權(quán)人中國銀行與浦發(fā)銀行對(duì)佳兆業(yè)態(tài)度已經(jīng)發(fā)生變化。

7月29日，佳兆業(yè)上海區(qū)域的債務(wù)談判獲得突破。浦發(fā)銀行已對(duì)佳兆業(yè)在上海的項(xiàng)目——佳兆業(yè)8號(hào)、佳兆業(yè)1號(hào)給予放行。

這兩個(gè)項(xiàng)目有望在8月中旬以后恢復(fù)正常銷售。此前，受到“鎖盤危機(jī)”影響，浦發(fā)銀行上調(diào)了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，拒絕再向購房人發(fā)放按揭貸款，項(xiàng)目已經(jīng)停售超過半年。

此外，據(jù)有關(guān)媒體報(bào)道，中國銀行已經(jīng)同意允許佳兆業(yè)分期償清債務(wù)。目前，佳兆業(yè)只要按時(shí)將第一筆分期債務(wù)償清，中國銀行就會(huì)對(duì)佳兆業(yè)多個(gè)區(qū)域的項(xiàng)目給予放行。

中國銀行是佳兆業(yè)在內(nèi)地最大的債權(quán)人，公開信息顯示，目前佳兆業(yè)涉及中國銀行的債務(wù)總額達(dá)100億元。據(jù)了解，佳兆業(yè)杭州區(qū)域住宅項(xiàng)目玖瓏山，已經(jīng)獲得中國銀行杭州分行放行，

不過中國銀行對(duì)佳兆業(yè)亮綠燈并非沒有條件。據(jù)接近佳兆業(yè)的人士稱，條件就是債務(wù)利率有可能上浮，而且近期就要償清的首期欠款額度并不小，可能最快一兩個(gè)月就要籌集足夠的資金償清首期欠款。

“佳兆業(yè)的現(xiàn)金流正在好轉(zhuǎn)，最惡劣的時(shí)期已經(jīng)過去了。”協(xié)縱國際集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)辦人黃立沖表示。如此巨額債務(wù)獲得諒解，說明金融機(jī)構(gòu)對(duì)佳兆業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期已經(jīng)明顯降低，這也將成為佳兆業(yè)向其他債權(quán)人尋求諒解的新砝碼。

不過，佳兆業(yè)需要闖過去的債權(quán)人障礙還有很多。以華東區(qū)域?yàn)槔捎谏婕暗綈劢ㄐ磐小⒅腥谛磐小⑷A潤深國投的債務(wù)糾紛，佳兆業(yè)在上海青浦區(qū)及杭州區(qū)域的兩個(gè)項(xiàng)目還處于司法查封狀態(tài)。目前，佳兆業(yè)還在努力和這三家機(jī)構(gòu)談判。

黃立沖表示，佳兆業(yè)要全面擺脫危機(jī)，取決于郭英成能否向債權(quán)人提出滿意的債務(wù)重組方案。近日，佳兆業(yè)對(duì)外表示，債務(wù)重組計(jì)劃已經(jīng)獲得部分境內(nèi)債券持有人同意。但其沒有透露是否能與境外債券持有人就債務(wù)重組計(jì)劃達(dá)成一致，佳兆業(yè)的境外重組債務(wù)合計(jì)約170億元人民幣。

復(fù)牌時(shí)間尚無解

作為一家上市公司，佳兆業(yè)目前仍然沒有復(fù)牌的跡象。7月25日，在停牌近4個(gè)月后，佳兆業(yè)發(fā)布公告公布了復(fù)牌的5個(gè)條件，再次向市場傳遞正逐漸掌控公司走勢(shì)的信號(hào)。

協(xié)縱國際集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)辦人黃立沖認(rèn)為，佳兆業(yè)尚還要解決外界對(duì)其財(cái)務(wù)上的疑問，才有復(fù)牌的可能。但佳兆業(yè)目前面臨著最緊迫的難題是其2014年年報(bào)依然未出，如果這個(gè)先決條件沒有達(dá)成，佳兆業(yè)復(fù)牌走向正軌將無從談起。

盡管如此，種種跡象顯示，佳兆業(yè)與地方政府的關(guān)系正得到緩解。近期，佳兆業(yè)還通過了一個(gè)舊改項(xiàng)目的放行。7月14日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)網(wǎng)站公布了《2015年深圳市城市更新單元計(jì)劃第二批計(jì)劃》，其中由佳兆業(yè)國承置業(yè)（深圳）有限公司申報(bào)的“坂雪崗科技城15城市更新單元”赫然在列。

該項(xiàng)目曾在2014年進(jìn)入行政審批的草案中，但因?yàn)榧颜讟I(yè)“鎖房事件”而中斷，如今再度獲得地方政府放行。

外界所關(guān)心的是，除了住宅項(xiàng)目銷售，未來佳兆業(yè)盈利點(diǎn)的轉(zhuǎn)變。接近佳兆業(yè)的人士認(rèn)為，佳兆業(yè)未來業(yè)務(wù)重點(diǎn)有可能從舊改向文體產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。 5月、6月，佳兆業(yè)相繼中標(biāo)深圳鹽田體育中心、佛山高明體育中心的運(yùn)營權(quán)，加大文化產(chǎn)業(yè)布局。

目前，佳兆業(yè)已經(jīng)獲得了深圳大運(yùn)中心、深圳南山文體中心、深圳鹽田體育中心、佛山高明體育中心四大場館的運(yùn)營權(quán)，總面積達(dá)到80萬平方米。