中國與新加坡財產稅稅制比較研究*

蘇州工業園區地方稅務局課題組

中國與新加坡財產稅稅制比較研究*

蘇州工業園區地方稅務局課題組

內容提要：新加坡財產稅是調節貧富差距、補貼低收入者的重要手段，實施普遍征收，按物業年值計稅，注重促進社會公平和優化資源配置。本文通過比較中新兩國財產稅稅制、征管體系、保障體系和強制執行措施等，為我國的房產稅稅制改革提供借鑒。

財產稅 稅制 稅收管理 新加坡

一、中新兩國財產稅稅制比較分析

（一）兩國稅制主要特征比較

1.稅制結構。

中新兩國由于稅制設計出發點不同，在稅制結構上存在較大差異，具體表現在：

第一，新加坡財產稅是調節貧富差距、補貼低收入者的重要手段，實施普遍征收，按物業年值計稅，注重促進社會公平和優化資源配置；中國在房地產稅制設計上 “重交易輕保有”，僅在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內征收，且按物業原值和占地面積計稅。

第二，新加坡財產稅采用累進制，且對住宅區分自住與投資需求，采取不同稅階和累進稅率，有效抑制房地產投機；中國房產稅采取比例稅率，城鎮土地使用稅采取定額稅率，區分業主類型征稅①產權人為企事業單位等的均征稅，產權人為個人的僅對經營用房和出租住宅征稅。，調控房地產經濟的作用不突出。

第三，新加坡財產稅法經國會三讀后以法案形式公布，每年結合經濟發展需要進行多次調整，保持稅法的時效性和操作性；中國房地產稅法以政令形式頒布，立法層次較低，政策比較陳舊，不能適應經濟發展現狀。

第四，新加坡實體法和程序法合一。財產稅法既包含征稅實體要素還包括稅款征收、信息采集、異議處理等程序要素；中國實體法和程序法分立，實體法主要是《中華人民共和國房產稅暫行條例》、《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》和省級政府制定的實施細則，以及一系列的稅收文件，程序依照《稅收征管法》及其實施細則規定。

表1　業主自住房屋財產稅稅率

表2　非業主自住住宅財產稅稅率

2.稅負差異。

新加坡按物業類型設置兩類比例稅率，非住宅采取固定比例稅率，住宅區分自住與非自住，分別采用4%～16%和10%～20%不同累進稅率，以代表房屋年租金總額的年值作為計稅依據。新加坡國內稅務局（以下簡稱“IRAS”）每年對物業年值進行重新評估，結合市場租金變化情況適時對政府組屋等扶持物業調低年值、調高免稅年值限額等，降低自住物業稅負，經測算，新加坡財產稅稅負約為物業評估值的0.6%。①李舉達， 李佐凡. 亞洲“四小龍”的財產稅及對我們的啟示 ［J］. 經營與管理， 2010， 11.

中國房產稅按從價和從租設置兩檔比例稅率，從價計征以房產原值②房屋原值：是指納稅人按照會計制度規定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原始成本，財稅［2010］121號文件規定：對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。減除一定比例后的余值作為計稅依據。相對于新加坡物業年值每年評估，我國房產稅的計稅依據相對固定，稅負約為物業原值的0.84%～1.08%③房產稅依照房產原值一次減除10%-30%后的余值計算繳納，房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%。；從租計征按租金額的12%計征，城鎮土地使用稅按土地面積分四大類若干檔按每平方米定額計稅④城鎮土地使用稅每平米年稅額如下：大城市0.5元-30元；中等城市1.2元-24元；小城市0.9元-18元；縣城、建制鎮、工礦區0.6元-12元。省、自治區、直轄市人民政府，應當在本條例第四條規定的稅額幅度內，根據市政建設狀況、經濟繁榮程度等條件，確定所轄地區的適用稅額幅度。。

（二）兩國稅制要素比較

1.征稅對象。

新加坡的財產稅由該財產（包括房屋、建筑物⑤建筑物指地上所建的任何結構，包括任何房子、小屋、棚子或類似的帶有屋頂的圍護結構（無論是否用于居住）；隘道、各式碼頭、浮碼頭、地下或地上固體、液體或氣體存儲池；煉油廠。和土地）的業主繳納；我國的房產稅由產權所有人繳納，產權屬全民所有的，由經營管理單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或權屬不清的，由房產代管人或使用人繳納。土地使用稅由使用土地的單位和個人繳納。

2.稅率的確定。

新加坡財產稅稅率隨著經濟發展和房屋租金市場的波動調整，一般由部長以命令方式通過公報發布。2015年度的財產稅稅率，分為業主自住房屋、非業主自住住宅、非居住房屋三類。其中非居住房屋稅率為房屋年值的10%。業主自住房屋實行4%～16%的八級超額累進稅率，免征額為8 000新元（見表1）。

非業主自住住宅財產稅稅率實行10%～20%六級超額累進稅率，無免征額（見表2）。

中國的房產稅按從租、從價設置兩類比例稅率。從價計征稅率為1.2%；從租計征稅率為12%。土地使用稅采取定額征收，各地根據城市規模繁華程度設置若干檔稅額。

3.稅收優惠和減免。

中新兩國財產稅稅收減免均突出公益性。新加坡對公共宗教場所、接受政府補助的公立學校、具有慈善目的的建筑物或有益于新加坡社會發展的建筑物免予征稅。另外，新加坡財政部部長可通過發布命令的形式，對指定類別的財產，符合一定期間和條件的，減免或免除全部或部分應征財產稅①引自新加坡《財產稅法》第6條第8款，具體財產類別、適用的期間和條件以公報為準。；對納稅人確有資金困難的給予減征或免征優惠。

我國對國家機關、人民團體、軍隊自用房產，國家財政撥付事業經費的單位自用房產，宗教寺廟、公園、名勝古跡自用房產、個人非經營用房等免征房產稅。上述房產用地、公共綠化用地、農林牧漁生產用地等也免征土地使用稅。另外，以規范性文件的方式設置了困難減免審批類稅收減免，以及6項房產稅減免、18項城鎮土地使用稅減免和16項涉及房產稅、土地使用稅兩稅的綜合減免備案類事項。審批權限基本在市、縣級稅務機關或同級政府。

二、中新兩國財產稅征管差異分析

（一）征管體系分析

1.立法和征管權限。

新加坡財產稅法立法層次較高，以國會法案形式頒布。財產稅由IRAS負責征收管理。首席評估人負責評估物業年值并向業主發出通知；對拆除建筑物及新建建筑物，業主因故未提請修訂估價清單的，由主審官向業主發出通知，告知其應繳納的稅款金額和繳納期限。對繳稅困難的，主審官有權批準分期完稅。

我國房產稅和城鎮土地使用稅均由國務院發布暫行條例，省級政府制定實施細則，以規范性文件的形式發布，立法層次較低。房產稅、土地使用稅由房地產所在地地方稅務機關負責征收管理。現行稅制以房產原值作為計稅依據，一般不涉及房產價值評估。對繳稅困難的，市、縣級政府有權批準定期減征或免征房地產稅。

2.征管流程。

新加坡IRAS內單獨設置房產評估機構，首席評估人負責每年編制房屋、建筑物和土地估價清單，估價清單包括：物業描述、業主姓名、年值。首席評估人向業主送達估價清單，要求其在清單送達之日起21日內，提交申報表。納稅人可通過郵局或電子郵件申報。

為確保估價準確，規定了兩項義務：一是占有人報告義務，即首席評估人要求物業占有人提供業主姓名時，凡占有人拒絕、疏于提供或者錯誤提供的均被視為違法（除非法院采信其理由正當），并處不超過1 000新元的罰款；二是業主自行報告義務，即業主擁有年值超過18新元的物業未收到納稅通知的，出售（轉讓）估價清單所列示的物業，應在出售（轉讓）后的一個月內報告，否則將被視為違法，并處不超過5 000新元的罰款。

我國的房產稅、城鎮土地使用稅采取按年征收，分期繳納。企業按季繳納，個人按半年繳納。由納稅人據實自行申報納稅申報手續，并按稅務機關確定的納稅期限繳納。

（二）征收保障體系分析

1.財產編碼制度。

IRAS內設街道與建筑名稱局（以下簡稱“SBNB”），負責決定或變更建筑物、房地產或街道的名稱，并對房屋、建筑物、街道名稱予以標識；向業主發放財產編號，并要求業主在房屋建筑物外立面或圍墻入口處的醒目位置固定該編號。為了保護編號完整，對未經主審官或SBNB授權對財產自行編號、損壞名稱或編號的，最高可處1 000新元罰款。

我國街道、房屋、建筑物等編號由公安部門負責管理，稅務機關按照納稅人編碼進行管理，納稅人編碼與財產編碼未建立勾稽關系。近年來，稅務機關積極開發以地控稅軟件，加強部門信息共享，希望建立起納稅人與房地產的勾稽關系，但是由于編號規則不統一等原因，大量數據無法進行匹配，影響了征管質量。

2.指定代理人制度。

為追繳欠稅，新加坡創設了一項指定代理人制度，即主審官可指定欠稅人的代理人，由該代理人從應支付給欠稅人的養老金、工資薪金或其他報酬中支付欠繳稅款。另外，主審官還可要求代理人提供其所持有的或欠被代理人款項、資金或其他資產的信息。

我國房產稅、土地使用稅征管未設置指定代理人制度，但規定了房屋代管人或實際使用人繳納制度①根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》規定，產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或使用人繳納。，但并未將納稅義務轉移給實際使用人，實際使用人僅負責代繳，所交稅款在企業所得稅前不得列支。中新兩國雖然都是利用民法之債解決納稅義務問題，但與新加坡不同，在我國，實際使用人在未取得納稅義務人債權對價前提下，承受了納稅負擔。

3.欠稅追繳程序。

對于欠稅，新加坡規定主審官可簽發扣押令，據此扣押欠稅人所持有的動產、所得或物業②房屋、建筑物、土地等不動產及其相關權益。，扣押期滿后③為主審官發出出售通知之日起3個月。可公開拍賣上述扣押財產。同時，為了保證扣押執行，財產稅法賦予稅務人員在日間破門進入任何房屋建筑物的權力。

我國對于欠稅追繳的稅收保全和強制執行措施包括：由稅務機關責令限期繳納，逾期仍未繳納的，經縣以上稅務局局長批準，稅務機關可以書面通知其開戶銀行或其他金融機構從其存款中扣繳稅款；扣押、查封、依法拍賣或變賣其價值相當于應納稅款的商品、貨物或其他財產，以拍賣或變賣所得抵繳稅款。但個人及其撫養家屬維持生活必需的住房和用品不在強制執行的范圍內。稅務機關將扣押、查封動產變價抵稅的，須交由依法成立的拍賣機構拍賣。

4.納稅人維權和爭議解決機制。

新加坡財產稅評估的爭議解決程序包括：異議，上訴和訴訟三個階段。納稅人可以書面形式向首席評估人對估價清單提出異議。首席評估人審議異議并做出決定。納稅人如果對決定不服，可以向IRAS內設的評估復審委員會④在新加坡國內收入局IRAS內部設立的評估復審委員會，其成員不超過15名，由財政部長任命，專門受理對首席評估人或主審官的決定所提起的上訴。提出上訴，如對評估復審委員會裁決不服，納稅人可以向高級法院提起訴訟。我國行政處罰法、行政復議法和行政訴訟法分別規定了聽證、復議和訴訟三種程序作為征納雙方爭議調解處理的程序。納稅人對稅務機關行政處罰不服的，可以向稅務機關要求聽證，對聽證結果不服的可以向上級稅務機關或本級人民政府提起行政復議，對復議結果不服的可以向法院提起行政訴訟。

三、借鑒與思考

（一）提高財產稅立法層次并賦予地方一定的立法權

我國房產稅和城鎮土地使用稅的立法體制為：國務院制定條例，各省級政府制定實施細則，總體立法層次偏低。另外，雖然地方有一定的立法權，但是均在房產稅暫行條例和城鎮土地使用稅暫行條例框架范圍內實施，除了困難減免外，沒有征免權限。鑒于我國各地區經濟發展水平層次不一，房地產市場千差萬別，建議提高財產稅立法層次以房地產稅法形式頒布。同時，賦予地方一定立法權，由各地充分考慮當地的居民收入水平、經濟發展水平和土地資源等情況，制定符合當地特點的房地產稅收政策；對一些改革創新區、實驗區，授權當地政府根據區內經濟發展情況自行確定轄區內適用稅額幅度和調整頻率。

（二）統一房地產編碼規則，提高各部門共享信息利用率

新加坡財產稅編碼制度是有效征管的重要基礎。近年來，我國國家稅務總局積極推進“以地控稅”、“以稅節地”，希望通過獲取土地信息，強化房產稅、土地使用稅稅收征管。但是由于我國建筑編碼管理與稅收征管是分離的，建筑編碼由規劃部門按公安編碼制定，稅務管理碼根據納稅人所屬轄區由各地編制，建筑物編碼規則與稅務管理碼不存在一一對應關系，且建筑物受城市規劃影響經常發生變化，現實中存在大量房屋數據與納稅人數據無法匹配的情況，需人工干預核實，極大地影響了征管效能。建議我國借鑒新加坡編碼管理制度和編碼維護機制，并在立法層面予以明確，統一各部門對房屋、建筑物、構筑物編碼規則，對編碼保持惟一性和穩定性。

（三）引入創新手段，健全欠稅清繳機制

我國清理欠稅一般采取催報催繳方式，對多次催繳無果的可以向法院申請強制執行。實踐中，稅務機關受制于法院辦案信息、納稅人可供抵押拍賣財產信息的影響，無法及時有效地采取強制執行措施。從新加坡對欠稅清繳的強制執行手段看，無論是采取指定代理人在應付欠稅人的款項中扣除，還是將稅務債權證券化發起欠稅強制拍賣，都避免了冗長的調查、庭審程序，將納稅義務轉化為民事之債，通過給予實際支付人一定的支付對價，提高強制執行的效果。建議借鑒其他國家經驗，引入指定代理人、稅收留置權強制拍賣等制度，提高欠稅清繳質效。

（四）信息透明和爭議調處機制

隨著納稅人維權意識的不斷增強，我國納稅人通過聽證、復議、訴訟方式解決納稅爭議的案例越來越多。新加坡爭議解決機制，不僅對估價清單的內容、形式和程序均有明確規定，而且規定了法定專門的評估復審機構和工作機制，保證了復審的程序規范、過程透明，極大地便利了納稅人權益維護、保障了爭議處理的公正性。建議我國借鑒新加坡評估復審機制和規則，健全納稅人權益維護渠道，增加執法的透明度和公正性。

課題組組長：馬偉

課題組成員：趙新余菁徐益秋

責任編輯：惠 知

A Comparative Study on Property Tax between

China and Singapore
A Research Group of the Local Tax Bureau in Suzhou Industrial Park

The property tax in Singapore helps to promote social equity and optimizes the allocation of resources， which serves as an important means of adjusting the gap between the rich and the poor and providing subsidies to low-income residents. Each property is subject to property tax based on the annual assessment of the value of the property. The paper compared the property tax between China and Singapore，including tax system design， administrative effectiveness，security system and enforcement measures， which provides reference for the property tax reform in China.

Property taxTax systemTax administration Singapore

F810.42

A

2095-6126（2015）12-0046-05

*本文財產稅制比較研究僅限于對新加坡財產稅與中國房產稅和城鎮土地使用稅的稅制比較。