提升房地產開發項目工程管理的策略分析

【摘要】當前，我國的社會經濟發展迅速，房地產行業也蓬勃發展，致使房地產行業間的競爭也日益激烈，房地產開發商要想在激烈的市場競爭中實現良好的發展，占據優勢地位，就必須強化自身管理，特別是房地產開發項目的工程管理工作，工程管理的效果和質量對房地產的市場競爭力有著極為重要的影響，科學、有效地管理能夠提高房地產開發企業的經濟效益。但是目前房地產開發項目工程管理中還存在不少問題，本文就這些問題進行分析，探究房地產開發項目工程管理的策略。

【關鍵詞】房地產；開發項目；工程管理；策略

在房地產開發項目中，工程管理是十分重要的組成部分，房地產開發項目的工程管理是在房地產開發企業完成前期準備工作后，即進行土地勘察、設計、拆遷戶搬遷等工作后，由專業的施工人員進行施工項目的建設，按照計劃對工程項目的建設進行有效的管理，保證工程項目建設按時交付。當前，房地產開發項目涉及的內容和因素比較復雜，工程管理的任務也比較艱巨。

一、房地產開發項目工程管理中存在的問題

1、房地產開發項目工程的前期工作不到位

在房地產開發項目工程中，房地產開發企業在工程項目建設前如果將主要精力放在建設地周邊的環境、商業價值等問題上，對工程建設缺乏前期的勘查和調研，就不能全面掌握工程建設所需的技術以及相關材料。另外，一些開發商對工程管理的認識不足，開工建設往往比較草率，同時對工程項目建設的技術以及經濟問題缺乏細致的分析和研究，工程項目管理無法對前期準備工作進行科學的控制，導致后期施工建設出現一系列問題。 [1]

2、工程管理的制度不健全

在房地產開發項目工程管理工作中，要想取得良好的效果就需要有完善的工程管理制度作保障，然而在實際的工程管理中，管理制度并不完善，不利于房地產開發項目的順利施工，也不利于房地產開發商經濟利益的實現。為了節省成本支出，房地產開發企業減少工程管理人員，管理人員缺失，管理制度不完善，導致工程管理工作得不到有效的落實。

3、施工建設缺乏相關規定的許可

在進行房地產工程項目時，為了實現良好的經濟效益，大部分開發商都希望盡早開工，盡早結束。為了提前開工，一些施工單位在還沒有得到政府以及相關建設部門審批、辦理施工手續的情況下就進行施工建設。還有些房地產開發商在開挖和填坑手續辦理完畢后，施工建設許可獲得之前就進行施工，這種做法很容易受到相關部門的懲罰，強制暫停施工，造成房地產企業經濟利益受損。所以房地產開發商如果不重視施工許可，不僅會影響工程正常建設，還會造成導致房地產的信譽受到影響。[2]

4、成本控制不理想

在房地產開發項目工程管理中，工程的成本以及質量控制是管理的重點內容，應將工程的成本以及質量控制貫穿于工程建設的始終。在目前的房地產開發項目工程管理中，房地產企業更多關注的是工程項目的功能以及外觀，成本控制的意識不高，設計階段沒有對工程項目的經濟性進行分析和研究，導致工程項目成本消耗多，建設效果不理想。

5、質量控制不到位

控制成本需要以保證工程項目的質量為前提，但是在房地產開發項目工程管理過程中，要從始至終對工程項目的質量進行控制是比較困難的，在工程項目的施工前期，由于工程項目涉及的內容比較少，質量管理工作也比較簡單，但是到收尾階段，工程質量的控制就會出現問題。例如由于工程承包商與分包商協調不合理，管理范圍不明確而造成的矛盾，工程項目竣工后，驗收環節中出現質量問題等。

二、提升房地產開發項目工程管理的策略

1、提高對工程前期準備工作的重視程度

在房地產開發項目工程中，房地產開發企業在工程項目建設前，對工程建設缺乏前期的勘查和調研，不能全面掌握工程建設所需的技術以及相關材料，不利于房地產開發項目工程管理效果的實現。因此必須做好開發項目工程的前期準備工作，對工程項目做好市場調研以及投資決策工作，控制好工程風險的出現，在設計階段，要做好工程的設計工作，從市場的實際情況出發，對經濟、技術、安全等問題進行細致、全面的考察，避免施工過程中出現設計變更的現象。加強與設計單位之間的溝通，對工程項目進行動態化的管理，促使房地產開發企業實現良好的經濟和社會效益。

2、建立完善的房地產開工項目工程的管理制度

房地產開發企業要想在市場競爭中實現良好的、可持續發展，就必須建立完善的工程管理制度，為工程管理工作提供科學的依據。建立完善的房地產開工項目工程的管理制度，設置房地產開發項目工程管理機構，并配備專業化的管理人員，將工程管理工作以及責任進行細致的劃分，將管理工作落實到具體個人身上，強化項目工程管理的效果。

3、做好項目工程的成本管理

當前房地產市場競爭激烈，價格優勢成為房地產企業之間競爭的有力因素，在房地產開發項目工程管理中，必須加強對工程成本的管理，在工程項目的開發階段對房地產建設的成本進行預測和評估，將房地產開發項目工程成本控制在合理的范圍內，在保證施工質量的前提下控制成本。在工程設計階段做好工程造價工作，保證工程造價的合理。房地產開發項目的成本管理應貫穿于工程建設的始終，保證工程建設的各個階段都在成本控制的范圍內，找到影響成本控制的因素，并采取積極有效地措施加以解決，提高工程項目建設的效果。

4、提高對工程質量的控制

房地產開發項目工程管理還需要做好工程的質量控制工作。在項目工程建設中，影響工程質量的因素有很多，例如設計、材料設備、人員等，因此房地產開發企業必須要積極采取措施做好質量控制工作。完善施工材料、設備的采購，保證其質量，為工程建設的質量打下堅實的基礎，建立完善的規章制度，禁止違法亂紀行為的出現，提高工程管理人員的質量管理意識，保證施工人員安全施工。采用現代化的質量管理方法，在設計階段對工程的經濟、技術等進行分析，并對工程造價進行準確的預測，積極學習和借鑒先進的管理理念和經驗，使工程項目的質量得到有效地管理。[3]

5、強化工程項目的風險管理

房地產行業的投資比較多，規模比較大，也會存在一定的風險，對工程項目的風險進行管理，有助于減少房地產企業的經濟損失。房地產企業可以進行風險轉移，可以簽訂合同，明確雙方的責任，減少房地產企業的風險損失。還可以購買保險，一旦發生意外事故，由保險公司承擔一部分風險費用，將風險中的一部分轉移給保險公司，降低了房地產企業風險成本。[4]

結束語

在房地產開發項目工程建設中，工程管理是十分復雜的工作，工程管理水平的高低對于房地產的經濟效益有著十分重要的影響。但是當前房地產開發項目的工程管理中還存在很多問題，房地產企業應積極采取措施進行工程管理控制，保證房地產項目建設的質量，促進房地產企業實現良好的發展。

參考文獻

[1] 吳茂坤.淺談溝通管理在房地產開發項目工程管理中的運用[J].中國高新技術企業，2014，01：151-152.

[2] 文進步.房地產企業異地項目工程管理方法探討[D].華南理工大學，2010.

[3] 張翱.SH房地產公司開發項目全過程工程造價管理模式研究[D].中南大學，2009.

[4] 李挺立.基于價值工程的房地產開發項目成本控制[D].北京交通大學，2007.

作者簡介：藍杏萍（1987-），女，廣西梧州人，學歷：本科，研究方向：從事房地產行業，房地產開發項目成本管理研究。