淺析房地產抵押評估風險分析與防范

周琳

【摘要】：隨著房地產行業的逐步發展，銀行采用抵押房地產的方式向房地產行業注入的信貸資金逐年增加。為了確定出適宜的貸款額度，對抵押房地產的評估則顯得極其的重要。同時，安全性作為金融機構經營的原則之一，如何降低抵押房地產評估風險是保障其安全性的不可忽視的重要渠道之一。抵押房地產評估的規范性操作不僅僅為房地產行業與金融行業架起了一座連接的橋梁，還對房地產市場秩序和金融秩序發揮著積極的維護作用。對抵押房地產評估風險的防范以及如何解決目前評估機構在風險防范中存在的問題成為目前重要的研究課題之一。 本文分析了目前我國抵押房地產評估風險的管理現狀，指出了抵押房地產評估中存在的問題，從理論上對于抵押房地產評估風險的特征和形成機制做了一個較為全面的闡述和分析；從風險識別、風險估計、風險評價方面對于風險進行分析；對于風險管理的風險規劃、風險控制和風險監督三個階段進行了研究，同時結合具體的抵押房地產評估案例，對其進行風險分析并給出了風險防范的幾點建議，使其具有一定的理論意義和現實意義。 本文針對抵押房地產評估風險的形成體制，提出了防范措施。特別針對抵押房地產評估的程序提出了防范和規避風險的建議，對于客戶資信和盈利的前景進行了具體分析，進而更好的規避風險的存在。在防范措施中建議評估者把握房地產價格的波動規律，提高評估值的準確性，降低風險發生的概率。

【關鍵詞】：抵押房地產評估；形成機制；風險評價；風險管理；風險防范

一、房地產抵押存在風險的表現形式

1.1評估目的風險

評估的直接決定和制約著資產評估價值類型和方法選定，

以抵押為目的的評估價值類型是抵押價值。《規范》要求：房地產抵押價值的評估，可參照設定抵押權時的類此房地產的正常市長價格進行，但應在估價報告中說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。以抵押為目的的房地產評估要注意以下風險：

1、1、1預測風險。因為房地產抵押評估價值是當時某一時點的價值，而抵押期間一般會在一年以上，一旦發生處分清償，處置價值是在未來某一時點價值。因此，在評估時，對預期會降低評估價值的因素要充分考慮，而對預期不確定的收益或升值因素較少或不予考慮。

1、1、2市場變現能力風險。抵押權人實現抵押房地產回收時大多數是將抵押房地產變賣，而不是回收實物；并且由于宏觀經濟形勢、產業政策、市場變化等因素影響，抵押價值也相應變動。尤其對有價無市的房地產要進行分析，降低因不能及時變現的市場風險。

1、2抵押評估方法選擇帶來的風險

抵押房地產評估方法根據房地產具體情況一般采取成本法、市場比較法、收益法或假設開發評估法進行評估。采取不同評估方法所評估的結果從本質上講是一致的，均能反映房地產公開市場的公允價值，但由于各種評估方法在評估過程中所選定的參數和考慮的因素均不相同，也會造成抵押評估價值的高低風險。如：以收益法評估商業用途的房地產價值時，在測定收益率時，會因確定的收益率微小變化造成房地產評估價值結果很大的差異；以假設開發評估在建工程的價值時，建成的房地產價值、后續工程成本、銷售稅費等參數均需要進行科學的預測，預測結果的真實來自于要有一個完善透明的房地產市場才能實現，但由于房地產市場很不完善及行業內相關信息資料相互共享不夠透明和有效，存在著采用不同評估結果高低風險。

1、3評估人員執業風險

在我國，房地產估價是一項新興服務行業，也是對專業技術要求較高的行業。它要求評估師不僅要熟悉掌握評估專業知識，而且要求評估師要具備廣泛的經濟、法律、金融、建筑、財務及管理等方面知識。由于行業的規范和管理正在探尋階段和估價人員執業水平的參差不齊，對評估原則、評估方法、技術參數及相關因素的選擇、評估信息資料真實性的甄別、評估人員的執業能力和經驗不足及價值含意的把握等都將影響評估結果的科學性和真實性，也都增加了執業風險。

1、4職業道德風險

房地產評估公司是公正性的中介服務機構，對所出具的評估報告承擔法律責任。在房地產抵押評估過程中，評估機構和評估人員應恪守職業道德、遵循獨立、公平、公正、公開的原則。但當前，個別房地產評估公司和評估人員出于自身私利目的或委托方需求，故意提高抵押房地產價值，提供虛假評估報告，導致評估結果失真，職業道德意識淡薄造成了抵押人員利益的潛在損失風險。

2、房地產抵押的風險

2、1認識誤區。房地產抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以房地產抵押物代償為條件設置了第二還款來源。這種貸款方式從理論上講比第一種多了一道風險屏障，當第一還款來源出現問題，借款人無法用正常經營活動所產生的現金流來歸還貸款時，銀行可通過處置抵押物獲得補償。因此，從這一意義出發，房地產抵押物在降低貸款風險、減少貸款損失方面發揮著重要作用。而不少信貸人員正是從這一認識出發，把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據，而不注重對借款人的償付能力進行分析。

2、2操作風險。銀行操作上的缺陷也是引發房地產抵押貸款風險的重要原因。

2、2、1抵押物產權存在瑕疵造成的風險。抵押物雖然通過特殊方式取得了所有權證，但沒有相應完善的程序和手續；抵押物存在產權糾紛或債權債務糾紛；占有形式不合規。如辦理房產或地產抵押時，房產與地產分離，沒有同時進行抵押登記，一旦所占用的土地用途發生變動時，抵押房產的價值將滅失；抵押權被懸空。如開發商以無定著物的土地使用權作抵押取得貸款，用于該地塊上的房產開發，隨著商品房的完工出售，開發商可以輕而易舉地將售房款轉移，最終使抵押權懸空；抵押權滅失。如《城市房地產管理法》對以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的土地有動工期限限制，超過出讓合同約定的時間可以加征土地閑置費甚至無償收回土地使用權。依此規定，土地長期閑置不用超過一年的，無疑會增加處置成本，削弱還貸能力，更為嚴重的是，一旦閑置期屆滿兩年，土地使用權被國家無償收回，抵押物就不復存在；抵押權難以實現。根據《城市房地產管理法》規定，以出讓方式取得土地使用權的，必須按照出讓合同的約定進行投資開發，達不到法定轉讓條件的均不得轉讓。顯然，面對這樣的土地使用權，銀行即使維權成功，也只能夠以折價形式受償，但問題還在于受償以后抵債土地使用權如何處理。

2、2、3抵押物的價值風險。

（1）抵押物市場價值減值風險。抵押物市場價值減值主要分四種情況：一是遠離城區的企業以土地、廠房設備抵押，抵押物重置價值與市場變現價值相差大；另一種是外部環境變化引起的抵押物減值。如用城區土地抵押，由于城市規劃的調整或抵押物所處地區的功能環境的改變，也會使抵押物市場價值減值；第三是部分用專用性很強的抵押物如廠房、職工宿舍樓，交易市場狹窄，變現能力很差；第四種是功能性減值，如用機器設備抵押的，由于技術進步和設備的加速損耗，造成抵押物市場價值減值。

（2）現行抵押率計算方法已不能有效控制風險。一是當前的抵押物評估價值經常被高估，即使不被高估，反映的也是市場價值，而不是變現價值，變現價值往往與市場價值存在較大差距；二是確定抵押率時，未從評估價值中扣除實現抵押權所需發生的費用，如訴訟費、評估費、資產保全費、產權過戶費、處置費等，而這些費用所占抵押物價值的比例甚大。

2、2、4社會經濟環境不規范形成的風險。一是現有的法律、法規對咨詢評估機構的評估失真責任追究不嚴，為虛假評估報告提供了生存空間；二是政府職能管理部門存在管理上的漏洞，不具備產權辦理條件的，通過特殊關系可以辦理產權證明。不符合抵押登記條件的，辦理了抵押登記手續；三是地方保護主義的影響，銀行在實現抵押權時，法院裁定用于抵償債務的抵押物價值往往偏高，且未考慮償債物處置變現的相關費用。

3、房地產抵押風險的防范及對策

3、1進一步完善抵押貸款管理辦法。對抵押物件進行細分，明確規范不宜作抵押物的統一標準。房地產抵押物的選擇，應牢牢把握"堅固耐用，不易毀損；通用性強，容易變現；價值穩定，不易貶值"二十四字原則。

3、2加強銀行內部管理，規范業務操作程序。信貸人員要到現場核實抵押物真實狀況，到有關職能部門核實產權檔案情況；法規部門要嚴格審核抵押物權證的合規合法性；咨詢部門要重新評估確認抵押物價值。

3、4建立與規劃、城建、房管、國土、工商等職能部門的聯系機制，及時了解抵押物是否存在缺陷，是否存在變動，是否存在重復抵押等情況。

3、5嚴格審查抵押人資格及抵押房地產的有效性。要審查抵押人是否是《擔保法》、《房地產管理法》等規定的不得作為抵押人的幾種情形，是否有法人資格或是否具有完全民事行為能力的自然人、是否是體制改革后可以作為抵押人的事業法人。

3、6嚴格完善房地產抵押登記手續。房地產抵押合同自登記之日起生效。在房地產抵押過程中，應嚴格核實抵押房地產的情況，在進行抵押房地產評估后，在縣以上地方人民政府規定的房地產產權管理部門辦理登記手續。抵押登記期限一般以評估報告的效期為限，但往往借款期限長于抵押登記期限，這就要求債權人在登記到期日前重新辦理評估和登記手續，才能完善房地產抵押合同的法律延續性和有效性，保證債權人的合法利益和風險可控。

3、7加強法律、法規、政策的信息收集，及時了解各種有關抵押擔保上的新的司法解釋、抵押管理辦法和政策。

3、8認真進行實地勘察、收集、整理和分析相關資料。實地勘察是依據抵押房地產產權證明和相關資料到實地驗證和勘察，從而確定影響房地產價值的主要因素，主要包括：房地產所出位置和交通條件、周圍環境質量及配套設施等區域因素；房地產的建筑結構類型、內外裝修、設施設備、朝向樓層及完損程度等個別因素；了解當地房地產市場行情，掌握市場交易信息；實地拍照、收集資料等。

3、9 綜合分析評估過程，慎重確定評估結果。明確了評估對象之后，應選定擬采用的評估方法。由于采用的評估方法不同，計算出的評估額不同是很自然的。無論采取何種評估方法都要對整個評估過程在基礎數據是否準確、參數選擇是否合理、公式選用是否恰當、影響因素是否齊全及是否符合評估原則等方面進行檢查，在確定所選用的評估方法估算出的結果無誤后，對市場行情和潛力進行綜合分析，最終決定評估價格。

4.結語

綜上所述，本文針對在房地產抵押評估過程中面臨的一些風險進行了羅列，并提出了相應的防范措施，根據實際的房地產抵押評估的操作來從對于抵押人主體資格的審核等多個方面進行分析，以期能引起相關部門的思考。

參考文獻：

[1]劉卓群 建設銀行佳木斯分行中間業務部

[2]劉然 淺析房地產抵押貸款評估存在的問題及對策[J].中國商界（上半月）.2010（09）：346

[3]郭俊伯 關于規范房地產抵押估價工作的思考[J].價值工程.2010（35）：2324