杭州房地產(chǎn)市場基本情況分析及建議

王麗華

【摘要】習(xí)近平總書記指出，我國住房發(fā)展總的方向是構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長效機(jī)制的逐步建立，住房保障和市場供應(yīng)“兩輪驅(qū)動”模式不斷完善，中低價位商品住房供應(yīng)更加充足，我市房地產(chǎn)市場有望繼續(xù)保持健康有序發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；市場；分析

一、2013年杭州市房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行情況

1.新建商品住房供應(yīng)

2013年市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售商品住房91170套，面積1062.5萬平方米，同比分別增加25.0%、25.9%，面積超前五年平均水平的45.2%。2013年市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售商品住房中，80-90方戶型的套數(shù)占比為53.3%，120-144方戶型的套數(shù)占比為20.7%。余杭區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售量占四成以上。從2013年市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售商品住房套數(shù)的區(qū)域分布看，主城區(qū)占比為44.4%，余杭區(qū)占比為43.1%，蕭山區(qū)占比為12.5%。主城區(qū)中，江干區(qū)和拱墅區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售量占比相對較高。

2.新建商品住房成交

2013年市區(qū)商品住房成交70746套，成交面積791.2萬平方米，同比分別增加0.7%、3.6%。2013年2月受春節(jié)假日因素影響，成交量處于冰凍狀態(tài)，3、4月在“國五條”的影響下成交放量，其余月份市場整體較為平穩(wěn)。從2013年杭州市區(qū)商品住房成交面積分析，90方以下戶型成交套數(shù)占比為60.9%，同比增加0.5個百分點(diǎn)；90-144方戶型的成交套數(shù)占比為27.8%，同比減少0.9個百分點(diǎn)；144方以上戶型的成交套數(shù)占比為11.3%，同比增加0.4個百分點(diǎn)。從2013年市區(qū)商品住房成交套數(shù)區(qū)域分布看，余杭區(qū)成交29194套，占總成交量的42.5%；蕭山區(qū)成交9403套，占總成交量的16.5%；主城區(qū)中江干區(qū)成交量最大，成交7684套，占總成交量的11.1%。本地人購房比例下降。2013年主城區(qū)購房人群中，本地人占58.1%，相比2012年減少4.5個百分點(diǎn)。

3.新建商品住房價格

從國家統(tǒng)計局公布的新建商品住宅價格指數(shù)的變動情況看，環(huán)比平穩(wěn)，1-10月增幅保持在0.8%-1.4%之間，11、12月環(huán)比漲幅明顯放緩，12月環(huán)比漲幅僅為0.1%，列70個大中城市第65位；2013年月度同比漲幅呈上升趨勢，12月出現(xiàn)回落，同比漲幅為11.5%，在70個大中城市中列第13位。2013年市區(qū)商品住房成交均價為16698.5元/平方米，同比上升12.7%。其中，12月杭州市區(qū)商品住房成交均價為16677.7元/平方米，同比2012年下降0.8%。從商品住房價格走勢看，價格自4月份創(chuàng)年內(nèi)新高后呈現(xiàn)逐步回落的態(tài)勢。

4.新建商品住房庫存

截至2013年12月31日，市區(qū)可售商品住房76689套，面積999.1萬平方米，同比分別增加32.6%、31.3%。2013年以來，商品住房可售房源一直呈逐步上升趨勢，屢創(chuàng)新高，按2013年的銷售速度，年底庫存的消化周期為13個月。從庫存可售商品住房的面積分析，120方以上戶型套數(shù)占比為48%，其中144方以上戶型套數(shù)占比為22.8%。余杭區(qū)庫存占4成以上。

5.二手住房市場

2013年市區(qū)二手住房成交43280套，成交面積392.5萬平方米，成交金額619億元，同比分別增加60.9%、65.7%、72.4%。2013年2月受春節(jié)假日因素影響成交萎縮，3月受“國五條”影響月成交量創(chuàng)歷史新高，其他月份市場較為平穩(wěn)。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的二手住宅價格指數(shù)的變動情況看，杭州同比環(huán)比平穩(wěn)，其中12月同比上漲2.9%，列70個大中城市第56位。2013年市區(qū)二手住房成交均價15771.5元/平方米，同比上漲4.0%。本地人二手住房購房占比小幅下降。2013年主城區(qū)二手住房購房人群中，本地人占73.1%，同比減少3個百分點(diǎn)。二手住房本地人購房比例比商品住房高15個百分點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況、新問題

1.土地成交持續(xù)活躍。2013年杭州市區(qū)住宅用地全年平均溢價率高達(dá)30%，2014年1月以來土地市場延續(xù)2013年走勢，多數(shù)開發(fā)企業(yè)拿地較為理性。1月7日，雅戈?duì)柾说赜删叭鹨詷敲鎯r15381元/平方米競得，較雅戈?duì)?010年的拿地均價17937元/平方米，下跌了14.3%。1月9日共出讓3宗住宅用地，平均溢價率為10.6%。1月22日，杭師大地塊由融信以樓面價25785元/平方米（另配建1.6萬平方米保障房）競得，溢價率35%，濱江中興單元地塊由龍湖以樓面價10223元/平方米競得，溢價率27.19%。

2.外來開發(fā)企業(yè)在杭州房地產(chǎn)市場的份額進(jìn)一步提高。據(jù)統(tǒng)計，全國房企銷售前15強(qiáng)中14家企業(yè)已進(jìn)入杭州市場。2013年外來開發(fā)企業(yè)在杭州市區(qū)住宅用地拿地總量共計72宗，總面積379.7萬平方米，總可建面積1013.1萬平方米，總成交額777.5億元，占比分別為63.7%、70.9%、71.9%、77.1%。市區(qū)簽約套數(shù)前10名中有7個樓盤為外來房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)，7個樓盤占前10總套數(shù)的68.4%。

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期明顯縮短。為有效降低企業(yè)的財務(wù)成本，減少政策風(fēng)險，提高企業(yè)資金周轉(zhuǎn)率，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期普遍縮短，外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤為明顯，如龍湖春江彼岸從拿地到預(yù)售時間間隔為8.6個月，中海西溪華府為6.5個月，景瑞御華府僅為5個月。

4.杭州商品住房供求比和庫存總量均超北上廣等一線城市。根據(jù)住房建設(shè)部重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場月報數(shù)據(jù)和監(jiān)測報告上報系統(tǒng)數(shù)據(jù)，從2013年商品住房供求比（批準(zhǔn)預(yù)售面積/銷售面積）計算，杭州為1.34，高于北京、上海等城市（北京0.91，上海0.99，廣州0.99，南京0.96）。從2013年12月底可售商品住房面積看，杭州為999.1萬平方米，高于北京、上海等城市（北京765.2萬平方米，上海960萬平方米，廣州778萬平方米，南京434.8萬平方米）。按2013年末商品住房去化周期看，杭州為13個月，高于北京、上海等城市（北京7.2個月，上海10個月，廣州8.8個月，南京5.5個月）。

三、對我市房地產(chǎn)市場的意見和建議

1.完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段，防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大起大落。嚴(yán)格貫徹中央調(diào)控政策精神，結(jié)合杭州實(shí)際，完善住房供應(yīng)體系，健全市場運(yùn)行機(jī)制，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。加強(qiáng)市場監(jiān)測和分析，積極應(yīng)對房地產(chǎn)市場的復(fù)雜變化，及時發(fā)布權(quán)威信息，穩(wěn)定市場預(yù)期，防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅波動。

2.提高預(yù)售門檻，加強(qiáng)預(yù)售資金管理，防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險。利用目前市區(qū)商品住房庫存充足的有利時機(jī)，盡快出臺提高商品房預(yù)售門檻的政策，將杭州商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)提高到主體結(jié)頂，一方面與上海等國內(nèi)其他城市接軌，另一方面可有效防范項(xiàng)目“爛尾”風(fēng)險。強(qiáng)化商品房預(yù)售資金管理，完善監(jiān)管制度，進(jìn)一步明確金融機(jī)構(gòu)、監(jiān)理單位的日常監(jiān)管責(zé)任，確保預(yù)售資金用于工程建設(shè)。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)營秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)信用管理，建立多部門聯(lián)動機(jī)制，及時查處房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為。強(qiáng)化商品房預(yù)售許可管理，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性定價。加快二手房真實(shí)房源核查系統(tǒng)建設(shè)，促進(jìn)二手房市場更加公開、透明。結(jié)合保障房貨幣補(bǔ)貼政策，進(jìn)一步培育和規(guī)范房屋租賃市場。

4.進(jìn)一步做好住房保障工作。進(jìn)一步完善住房保障政策體系，及時研究經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展趨勢，重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房，試點(diǎn)實(shí)施公租房貨幣補(bǔ)貼政策，實(shí)現(xiàn)廉租房和公租房全面并軌。進(jìn)一步完善住房保障管理體系，加快推進(jìn)全市住房保障分配監(jiān)管信息綜合系統(tǒng)建設(shè)，規(guī)范準(zhǔn)入、使用、退出等過程管理，深化租賃型保障房社會化管理機(jī)制。