地鐵車輛段上蓋物業開發規劃設計和規劃管理相關問題的研究

黎月琴

【摘要】本文結合廣州市二十一號線鎮龍車輛段及上蓋方案的研究，提出了一些車輛段上蓋物業在規劃設計和規劃管理中應注意的問題供大家討論，對于在城市土地日益緊張的今天，如何利用車輛段空間以節約用地，促進城市的發展具有重要的意義。

【關鍵詞】地鐵車輛段；上蓋物業開發；規劃設計；規劃管理

1、車輛段定義

車輛段是車輛停放，檢查，整備，運用和修理的管理中心所在地。若運行線路較長，為了有利于運營和分擔車輛的檢查清洗工作量，可在線路的另一端設停車場，負責部分車輛的停放，運用，檢查和整備工作。傳統車輛段因其功能性的特點具有占地面積大、建筑密度小、用地強度低的特點。

2、地鐵車輛段上蓋物業開發的意義

2.1地鐵對于城市的意義

地鐵作為大運量的公共交通工具以安全、快捷、方便和舒適的特點成為現代城市的重要標志，地鐵建設也對沿線的土地利用和建設項目開發帶來了機遇，近年來，“TOD模式”被廣泛利用在城市開發中，更加強調了以公共交通為導向的開發。

2.2地鐵車輛段上蓋開發的意義

2.2.1有效帶動車輛段周邊區域發展

所謂地鐵車輛段上蓋物業開發，是指在車輛段上進行綜合性去也開發，這種開發方式本質上是地表增厚、復合利用、空間加密的方式。充分挖掘車輛段用地發展的潛力，可帶動周邊用地功能的綜合利用，形成新的空間增長極核，有效推動城市功能的提升。

2.2.2符合國家集約用地的政策要求

隨著城市建設的發展，土地的集約利用越顯重要，而城市中用于地鐵機車停放、檢查的地鐵車輛段占地問題已成為城市發展中較為突出的矛盾。為解決突出的用地矛盾，提高土地使用效率，地鐵車輛段蓋上開發項目極大的改善了土地產出和空間環境，同時間接帶動了周邊地區的土地開發，是土地集約利用背景下拓展城市發展空間的重要途徑。

2.2.3改善車輛段形態，有效降低噪聲影響，提升城市環境

改變以往的地鐵車輛段“方盒子”的空間形態，提高車輛段周邊的城市景觀形象，有效降低車輛段運行產生的噪聲影響。

3、鎮龍車輛段簡介

地鐵二十一號線是廣州地鐵線網重要的轉換線路，沿線串聯起廣州科學城、山水新城、廣州教育城、增城中心城區等重要片區，地處蘿崗與增城的交界處，與穗莞深城際軌道站點毗鄰，擁有大量的土地資源與優越的交通區位條件，形成地區交通樞紐，與周邊片區統一打造，以此形成集約、便捷、高效的TOD社區。作為交通樞紐地區，在規劃設計時需特別注重處理好區域及片區交通的組織與疏導，同時協調與周邊片區的功能發展定位。

鎮龍車輛段示意圖

4、地鐵車輛段上蓋開發物業在規劃設計中應注意的問題（結合鎮龍車輛段闡述）

4.1合理確定車輛段范圍和上蓋物業開發的范圍

車輛段是負責地鐵車輛維修、清洗、整備的場所，主要功能房間占地大、層高高、跨度大，通?？煞譃閹状髤^域，一是綜合辦公區，包括綜合辦公樓、綜合維修樓、變電站等一些人員較為集中的生產辦公建筑；二是道岔區；三是停車列檢庫；四是檢修庫。上蓋物業開發要在滿足車輛段建設運營管理技術限制條件下，在其上蓋平臺形成建設用地進行開發，實現土地混合使用，一般情況下，上蓋平臺及基礎需與地鐵功能部分同步實施。

如鎮龍車輛段的工藝總平面采用盡端式布置，檢修庫與停車列檢庫并列布置在車輛段東端，物資庫整合在檢修庫東部，調機及工程車庫布置在咽喉區中部。車輛段的牽引降壓變電所設置在出入段線南側，污水處理站則位于變電站南段，布置在車輛段中西部。用地面積約24萬平方米。

3.2合理確定上蓋蓋板高度及蓋上建筑限高和開發強度的問題

綜合開發物業布局需符合蓋下車輛段軌道及功能用房的結構和工程要求。上蓋物業基礎結構需與車輛段建設同步施工，在車輛段開始建設時就需穩定上蓋物業布局方案（見下圖）。

受車輛段建設技術條件如上蓋工程結構荷載的大小的限制，建筑平面形式、高度、體量造型均受到剛性約束，如在出入段區，柱網因受軌道、道叉的限制而建筑無法靈活布置，技術限高100米（含車輛段層高度），考慮穗莞深城際軌道的分割，該地塊較難使用，不設置上蓋。在咽喉區，柱網因受軌道、道叉的限制，蓋上不可建設高層建筑，技術限高為30米（含車輛段層高度）。在運用庫，受到下面車輛段的影響，建筑橫平豎直布置，技術限高為100米（含車輛段層高度），同時平面布局的建筑結構必須與軌道線布局相匹配。白地區（軌道交通設施發展備用地）無軌道設施，蓋上建筑不受約束，但需考慮到與周邊建筑的協調以及城市規劃的要求。

3.3合理確定交通組織

交通組織是地鐵上蓋物業開發中的關鍵問題，重點在于使各類交通方式之間無縫銜接，對外交通組織上應與周邊城市道路快速順暢連接，解決好公交、出租車等與地鐵的換乘問題，蓋上內部交通組織以步行為主，在垂直交通方面，要注意各層次不同標高平臺之間有序合理的銜接。

鎮龍車輛段在蓋上層設置兩個主要出入口，與9m層停車場庫聯系的有兩個出入口，與15m層上蓋物業聯系的有三個出入口；皆通過坡道與外部交通道路連接。坡道同時是聯系外部交通、夾層停車庫和蓋上層道路的交通方式。私家機動車交通主要在夾層（9m層）停車庫內解決，一般情況不在蓋上層通行，蓋上層道路可滿足緊急情況下消防車、救護車等特殊車輛通行要求。

4、地鐵車輛段上蓋物業開發在規劃管理過程中應注意的問題

4.1土地使用性質

蓋下車輛段規劃為交通場站用地，蓋上規劃為交通站場用地兼容綜合開發用地（S4（R2/B1/A3）），蓋上、蓋下兩部分分別核發規劃設計條件和進行指標控制，并分開核發規劃許可。

4.2土地權屬

蓋下車輛段為交通設施用地，采用土地劃撥方式獲取土地，土地使用權歸地鐵公司所有；蓋上物業開發一般為商業或居住等經營性用地，根據我國物權法的規定，工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取拍賣、招標等公開競價的方式出讓。

參考文獻

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