有關城鄉規劃中土地利用問題探索研究

吳增城

【摘要】本文首先分析了城鄉規劃中土地利用方式存在的問題，然后就如何合理利用土地資源提出相應的政策建議。城鄉規劃是指導城鄉建設、統籌城鄉發展的重要依據和手段，而土地的合理利用在城鄉規劃中起著重要的作用。本文以下進行了詳細的闡述。

【關鍵詞】城鄉規劃； 土地征用； 級差地租

做好城鄉規劃發展具有重要的戰略意義，有利于促進社會經濟健康有序的發展，而城鄉規劃中土地管理及利用是其重要內容，應正確處理好兩者之間的關系。

一、土地資源合理利用與規劃的重要性

國家國土資源部召開的全國城鄉發展和土地集約合理利用的研討座談會上， 相關部門的管理和建設專家明確的指出，在發展城鄉建設中， 要做到保護好現有的土地資源， 絕不能在建設中互相攀比和盲目地擴大規模， 將土地資源過量的占用，必須要給予合理的規劃。土地合理的規劃在整個建設的初期是非常重要的環節。由于我國人口眾多， 土地資源有限， 國家在資源利用上都有明確的文件， 必須要注意保護節約每一寸土地， 也就是說合理規劃是對整個的資源利用限度上起到決定性的作用， 必須要正確地引導城鄉建設， 并確保要有序的發展。經過合理的規劃可以節省土地資源， 有計劃地設置馬路、廣場和高樓， 這樣不僅可以提高城鄉居民生活水平， 還可以建設一個特色的小城市。

二、城鄉規劃中土地利用存在的問題

城鄉規劃中土地利用存在的問題主要表現在以下方面：

首先，土地征用方面：土地價格在土地征用中的作用發揮不到位。征用是國家運用強制性的行政手段有償征用農民土地的方式。在我國，征用農民土地后給農民較少的經濟補償，土地征用費占土地出讓價格的比重很低，土地的收益分配混亂，加之政府對土地補償費的截留，嚴重損害了農民利益。此外，市價和土地征用價格的巨大反差，土地在集體經濟組織以及其他類型經濟組織之間的不規范流轉大量存在，這種自發性的流轉由于沒有納入統一的土地市場，帶來諸多問題。如用地權不清晰、產生由價格和產權問題而發生的爭端、土地資源的濫用等。

其次，利用招標拍賣等方式對土地進行分配利用。土地競拍的價格一般較高，尤其是房地產商為了追逐自身的經濟利益，在高價得到土地使用權后，對土地進行配套建設開發，造成房屋價格上漲、炒房現象嚴重。

三 、城鄉規劃中合理利用土地資源的措施

1、 不斷強化和落實城鄉規劃建設用地

其一，切實加強土地供應量，提高土地審批效率，還要能不斷優化資源的配置，嚴格把握相關的土地利用結構，貫徹落實相關的國家城市土地建設用地政策。

其二，要能夠不斷加強政府相關部門機構的監督執法，對違法行為進行及時懲處。在城市規劃用地時要都土地規劃進行全面、系統的分析，進行合理地開發和利用，建立一系列的生態型的開發制度。并能夠深入分析當前土地管理工作與城市規劃建設中存在的問題，站在全局的高度來積極做好相關的工作。

2、設計科學、合理的規劃方案，優化利用空間

土地利用總體規劃是統籌城鄉發展、調控城鄉用地總量與布局的重要手段，也是支持社會主義新農村建設的基礎性工作，因此要設計科學合理的城市規劃方案，優化土地的利用空間，提高土地使用效率，土地資源在使用的過程中要有一定的規劃標準，要嚴格按照土地使用標準進行開發和應用，是什么樣的土地就用什么樣的開發方案。在城鄉規劃建設中，要認真做好村莊、城鄉結合部建設規劃與土地利用總體規劃上的銜接工作，注意在土地利用總體規劃的整體控制作用進行規劃，所確定的建設用地規模必須符合土地利用總體規劃的安排，年度用地安排也必須控制在土地利用年度計劃之內，對于不符合土地利用總體規劃和年度計劃安排的，必須及時做出調整和修改，提升建筑土地的使用率，避免盲目投資造成的建設浪費土地資源，用科學的發展觀來指導土地利用的規范發展，促進土地利用方式和管理方式的根本轉變，保障土地資源可持續利用和經濟社會的可持續發展，真正做到科學的進行土地利用、合理的開發土地，提升土地開發率，降低土地供求方面的沖突和矛盾。同時加強與交通、能源、水利等基礎設施部門的協調和聯系，開展基礎產業建設規劃藍圖，共同促進城市的發展和社會的進步。

3、建立多元化的融資渠道

在當今的現代化社會，要實現城鄉規劃建設，就必須要能夠不斷拓展融資渠道，拓展資金的來源，從而可以有效確保土地開發的前提，相關的政府職能部門要能夠切實依據本地區的實際情況來展開多方面的融資，并能夠根據不同的投資者的不同目標和心態，以土地開發為核心，有效地將政府、企業以及個人這三者緊密地聯系在一起，才能實現融資渠道的多方位、立體化。從城市系統的角度可以看出，要想不斷完善土地規劃制度，能夠與城市建設的方向、速度可以更好地適應，就必須要能夠強調城市內涵形象，杜絕形象工程。從全方位規劃好土地管理工作。

4、 對于土地征用的購地費確定

（1）購地費應由被征購地塊的地價款、地上附著物和青苗的補償費構成， 其中地上附著物和青苗的補償費應如實補償，地價款可根據農地基準地價， 集體農用地轉為國有建設用地后的用途及預期收益等因素確定， 讓農民分享額外的增值收益。尤其對于個人承包集體土地的農戶， 在承包期還未到達的前提下， 承包的土地已被政府征用， 他們的預期利益更應得到保護。

（2）對土地招標、競拍、掛牌的規制。由于國家允許對經營性土地實行招標、招商、拍賣和掛牌， 全面推行和嚴格執行經營性土地招標、拍賣、掛牌出讓制度， 從而凸顯土地資產價值，為建立公開、公平、公正的土地市場秩序以及有效遏制土地出讓中的暗箱操作提供平臺。經營性用地通過擴大土地出讓的招、拍、掛的比例， 由市場機制決定土地去向， 由政府部門根據市場情況調整基準地價和出讓底價， 充分挖掘土地的資產價值。

5、 規范土地管理，完善土地監督機制

城鄉規劃建設是統籌安排城鄉發展建設空間布局的有效手段，這不僅關系到人們的生活狀況，還和土地的開發利用效率息息相關，因此在城鄉規劃建設的過程中要規范土地管理，完善土地監督機制，在規范土地時要堅持堅持嚴控總量、優化結構、集約高效的原則，嚴格規范土地管理，積極主動服務，構建科學的發展新機制，確保新開發的項目能夠充分開發土地的使用潛能，大力開發閑置用地，依法征地用地，確保農田用地不被侵占等目標，要充分保障耕地面積不減少、土地品質不下降的管理規劃原則。同時要強化執法監察手段，嚴格執行土地法律法規，懲治違法用地，對借機圈地、搭車用地等違法用地行為，必須采取嚴厲的法律手段依法追究違法者的經濟、行政及刑事責任，從而最大限度地遏制土地使用的違法犯罪行為。最后要充分發揮廣播、電視等新聞媒體的導向作用，選擇影響面大的典型案件，公開曝光并依法處理，以達到“以案說法”“以點帶面”的社會效果，起到震懾遏止違法占地和違法建設行為的作用。

總而言之， 城鄉規劃建設和土地管理是城鎮化進程中不可忽視的一項重要工作。今后在實際工作中， 需要根據實際情況， 做好城鄉規劃建設和土地管理工作， 統籌城鄉發展。并注重經驗的總結， 完善相關的規章制度， 從而促進城鄉規劃建設順利進行， 提高土地管理水平， 為促進城鄉發展提供保障。

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