新經(jīng)濟環(huán)境下我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展分析

姚學(xué)英

【摘要】進(jìn)入2013年下半年，我國經(jīng)濟出現(xiàn)了下行趨勢，房地產(chǎn)業(yè)作為涉及領(lǐng)域廣泛的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)，也不同程度地受到一定的影響。如果在房地產(chǎn)的經(jīng)營或管理中出現(xiàn)了問題，將會迅速波及到其他的領(lǐng)域，并影響其他行業(yè)的發(fā)展，因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟中出現(xiàn)的問題不容忽視，深入分析研究房地產(chǎn)經(jīng)濟的現(xiàn)狀，提出相應(yīng)的解決措施并分析房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，對房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展，對我國民經(jīng)濟的健康發(fā)展都具有重要的意義。

【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟環(huán)境；房地產(chǎn)經(jīng)濟；發(fā)展分析

房地產(chǎn)經(jīng)濟是房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通和消費過程中所發(fā)生的各種經(jīng)濟活動及其條件的總稱。它由房地產(chǎn)生產(chǎn)、房地產(chǎn)流通和房地產(chǎn)消費等多個環(huán)節(jié)組成，涉及到鋼鐵業(yè)、水泥業(yè)、鋁材業(yè)、電工業(yè)、裝飾材料業(yè)等諸多行業(yè)，在經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈中占有極其重要的位置。可以說，房地產(chǎn)業(yè)的振蕩會涉及到其它行業(yè)，在國民經(jīng)濟發(fā)展中占有重要地位。但是，它在很大程度上受到國內(nèi)乃至國際經(jīng)濟環(huán)境的影響，又反推回來波及其它行業(yè)的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟既是國家宏觀調(diào)控的對象也是宏觀經(jīng)濟的重要組成部分之一，其作用相當(dāng)微妙。

一、2014年上半年我國經(jīng)濟的發(fā)展?fàn)顩r

就總體情況來看，2014年上半年我國的經(jīng)濟運行情況總體平穩(wěn)，基本呈穩(wěn)中有亮點，穩(wěn)中有上升，穩(wěn)中有風(fēng)險。從經(jīng)濟運行總體平穩(wěn)來看，主要表現(xiàn)為經(jīng)濟增長平穩(wěn)，就業(yè)平穩(wěn)，物價平穩(wěn)這幾個方面。一、二兩個季度，經(jīng)濟運行沒有大起大落，增長水平在預(yù)期的范圍內(nèi)。如上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長7.4%，其中一季度同比增長7.4%，二季度同比增長7.5%，可以說，在經(jīng)濟下行壓力較大的背景下，能取得如此大的成績，實現(xiàn)增速略有回升的勢頭，總體運行平穩(wěn)，是中央穩(wěn)中求進(jìn)戰(zhàn)略總基調(diào)的體現(xiàn)。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國上半年，如6月份的31個大城市城鎮(zhèn)失業(yè)率是5.05%，上半年城鎮(zhèn)新增就業(yè)747萬人，完成了全年任務(wù)目標(biāo)的73.8%強。同時，上半年居民收入同比提高2.3%，增幅與一、二季度基本持平。穩(wěn)中的亮點是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定，夏糧豐收，并在結(jié)構(gòu)優(yōu)化、轉(zhuǎn)型升級方面獲得了實質(zhì)性進(jìn)步。高技術(shù)產(chǎn)業(yè)增長加快，如信息傳輸增長24.7%，而高耗能產(chǎn)業(yè)的投資增長呈下降狀態(tài)。穩(wěn)中有上升，主要是指中央創(chuàng)新了宏觀調(diào)控方式，推出20多項“微刺激”措施，力度雖然不大，但含金量卻極高，在穩(wěn)增長的同時，調(diào)整了結(jié)構(gòu)，惠及了民生，其成效是顯著的。如，6月份PMI連續(xù)回升，6月份規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長9.2%，等等。可以預(yù)期，下半年這些措施還將繼續(xù)顯示和發(fā)揮作用。但穩(wěn)中也是有風(fēng)險的。如經(jīng)濟社會中存在著的地方增長投融資平臺、房地產(chǎn)泡沫、產(chǎn)能過剩等問題，嚴(yán)重影響著下半年的經(jīng)濟運行狀況，特別是房地產(chǎn)經(jīng)濟對金融的影響，盡管我們有足夠的手段和能力去防范和應(yīng)對，但也應(yīng)該引起高度重視。

二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)業(yè)雖然走的是市場經(jīng)濟的路子，但毋庸置疑，政府行為，官方色彩很濃。這在很大程度上產(chǎn)生房地產(chǎn)經(jīng)濟虛假繁榮的現(xiàn)象，為整個國民經(jīng)濟的良好運行產(chǎn)生很大的不良影響。筆者經(jīng)過多方調(diào)查，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟中主要存在以下幾方面問題。

1、房地產(chǎn)規(guī)劃嚴(yán)重脫離市場配置的軌道。中央一再強調(diào)要充分發(fā)揮市場對資源的配置作用，但遺憾的是，出讓城鎮(zhèn)土地使用權(quán)時，其地塊的選址、規(guī)模、范圍和時機的選擇，很多已經(jīng)由政府決定而非市場需求，如現(xiàn)在不少地方政府把廠房、住宅、交通、商業(yè)區(qū)、環(huán)衛(wèi)等預(yù)先規(guī)劃好，并完成了水、電、路三通，之后以優(yōu)惠政策吸引投資者、居民住戶來投資。這種做法雖有成功的范例，但這種脫離市場實際需求的盲目行為嚴(yán)重違背了市場經(jīng)濟規(guī)律，因而出現(xiàn)了許多所謂的“鬼城”，給國民經(jīng)濟良性運行帶來巨大風(fēng)險。

2、供給決定需求的不合理性使房價居高不下。如前所述，本應(yīng)該是市場對房地產(chǎn)經(jīng)濟進(jìn)行配置，但實際情形是政府的供給決定需求，使得房地產(chǎn)的規(guī)劃脫離了市場化的進(jìn)程，房產(chǎn)的規(guī)模、范圍、選址等不是市場需求決定的。這種不合理的發(fā)展模式，必然抬高房價，使房價漲幅驚人。如年輕人普遍都有買房難、住房難的壓力。另外，房產(chǎn)供需有很大的問題，高端的住房較多，卻基本無人問津；商品用房供不應(yīng)求，保障性住房嚴(yán)重不足。這嚴(yán)重影響了人們正常的生活，同時也間接性的影響了社會秩序的穩(wěn)定，不利于社會經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活質(zhì)量的提高。房地產(chǎn)經(jīng)濟中存在的這些問題，只能按照市場需求決定供給的原則，才能運行良好，健康發(fā)展。

3、房地產(chǎn)經(jīng)濟存在著嚴(yán)重的泡沫。

我國雖然地大物博，但可利用的土地不多，加之我國人口基數(shù)大，對住房需求量也大，這是土地與住房建設(shè)的基本矛盾。這種土地特有的稀缺性必須會導(dǎo)致供求關(guān)系的不協(xié)調(diào)、投機需求的持續(xù)膨脹、銀行信貸在房地產(chǎn)業(yè)中過度擴張，出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫是不可避免的了。簡單地說，就是銀行放貸的數(shù)量越大，居民手中用以購房的資金就充足，購房的熱情就高，這就推助了房價的上漲。上漲的房價又誘使居民把購房當(dāng)成了投資渠道，而此時，居民就需要再向銀行貸款，銀行再次擴張銀行信貸，在這種惡性循環(huán)中，房地產(chǎn)泡沫就產(chǎn)生了。

三、解決房地產(chǎn)經(jīng)濟存在問題的對策

1、進(jìn)一步提升市場合理配置土地資源的功能。

眾所周知，我國可利用土地的數(shù)量有限，要合理的使用有限的土地資源，只有發(fā)揮市場對土地資源的配置作用，才能使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的紅利真正為民眾所共享。這就需要政府退出對土地資源的配置，走市場化發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)濟之路。把政府管制的一些民生事業(yè)，如經(jīng)濟適用房、廉租房等的開發(fā)權(quán)交給市場去完成。政府部門應(yīng)該做的是，充分發(fā)揮自身的引導(dǎo)作用，通過市場的手段來使房地產(chǎn)商間的競爭得到有效合理的配置。在房地產(chǎn)發(fā)展過熱的背景下，只有進(jìn)一步合理配置資源，強化土地管理，通過稅收的杠桿來控制和引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的方向，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)，使低收入群體成為真正的受益者。

2、加強市場對資源配置的力度，控制和平抑房價的上漲幅度。

通過近二十多年的房地產(chǎn)經(jīng)濟的運行發(fā)展，我們得到一個經(jīng)驗，就是房價將會不斷影響國民經(jīng)濟平穩(wěn)運行。為此，我國政府不僅要不斷加大對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，使房價不至產(chǎn)生太大的波動。還需發(fā)揮市場對房地產(chǎn)資源的配置作用，增加保障性住房的供給，惟其如此，才能控制和平抑房價的上漲幅度，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。

3、嚴(yán)控銀行放貸規(guī)模，規(guī)范房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，防范金融風(fēng)險。

在房地產(chǎn)信貸活動中，要嚴(yán)格審查貸款條件，要運用差異化金融政策，以強化貸款管理，杜絕不良貸款的產(chǎn)生。這個道理是容易理解的。因為銀行的金融政策對房地產(chǎn)融資是至關(guān)重要的，沒有了銀行的資金支持，房價是不可能大幅上漲的。在現(xiàn)實生活中我們也能夠看到這樣的現(xiàn)象，買得起房，特別是多套房的高收入人群是靠銀行貸款來實現(xiàn)的。因此，銀行要實行差異化貸款政策，即金融機構(gòu)應(yīng)該在個人按揭貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款上，在套數(shù)和貸款標(biāo)準(zhǔn)上，低收入者和高收入者應(yīng)區(qū)別對待，可使低收入者多貸，高收入者少貸，以此控制房價的不合理上漲。

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