青島市房地產市場住房結構分析

鄭嘉寶 紀偉斌 雷浪

【摘要】中國海洋大學工程學院本科生研究發展計劃《青島市房地產市場調查與預測》的項目組從住房消費行為的微觀視角出發，對青島市住房需求層次的定量劃分以及需求結構的定量模擬問題進行了研究。首先，分析了家庭人口、收入、當前住房面積、職業、住房區位、投資傾向和家庭結構變更預期等住房需求的影響因子及其相互作用關系。在此基礎上，提出了由住房需求層次模型和住房面積需求模型相互嵌套而構成的住房需求結構的空間相互作用模型。其次，運用《青島市房地產市場調查與預測》項目小組統計的青島市家庭住房需求，對模型進行了檢驗分析。分析結果較好地再現了居民的住房需求。

【關鍵詞】住房需求 空間相互作用模型 住房消費行為 住房面積 青島市

1 引言

最近，住房需求的微觀實證研究受到更多的關注。例如，通過分析收入、 房價、居住時間、居住環境等對于住宅選擇的影響來預測住房需求 ① 。其中， 有的通過考察居住環境、住宅價格與消費者的居住區位選擇行為的關系，對城市居民的住房區位需求進行了深入分析；也有利用消費者支付意愿模型，探討了城市居民對居住區位的偏好。還有一些研究運用計量經濟學模型，定量地分析住房需求的收入彈性，把握不同收入的家庭的需求特征，從而根據收入的預測對城市住房需求的變化進行預測，也取得了較好的效果。

2 住房需求結構模型及其影響因子

城市住房消費具有顯著的空間階層化特征。然而從需求主體與消費層次的關系來看，住房需求結構具有一定的復雜性。例如，基本功能齊全的小戶型住宅的需求主體既有可能是中低收入的工薪家庭，也有可能是城市新移民和首次置業的年輕人，還有可能包括意在投資的市民和外來居民。同樣，已經擁有了體面住宅的城市中高收入家庭，買房時既有可能追求面積更大、檔次更高的住宅， 也有可能選擇一套小戶型給子女或老人準備或用于投資。因此，住房的微觀需求不能簡單地用收入和家庭人口來解釋。

為了揭示它們的關系，本文設計了兩個相互嵌套的住房需求結構模型。 首先是住房需求層次模型。假設現有住房條件、家庭收入、家庭人口決定了居民的需求層次。 那么需求層次模型可以表述為：

D c = f （n， s， I， s/m） （1）

式中：D c 為住房需求層次變量，n 表示當前是否擁有住房，s 表示當前居住面積，I 表示家庭收入。與家庭人口指標相比，人均住房面積指標更加實用，因此在模型 （1） 中，家庭人口的影響以 s/m ，即人均住房面積來表示，其中 m 代表家庭人口。

其次是住房面積需求模型。人們對住房面積的選擇，除了需求層次以外， 還取決于家庭人口、當前住房面積、家庭收入、職業類型和社會地位、住房區位、 投資傾向和家庭結構變更預期等因素。其中，家庭人口與很多因素存在相互作用關系，家庭人口增加時，其它因素對住房面積需求的影響很有可能會發生變化。這些關系可以通過相互作用模型得到表述：

D s = g（D c ， s， I， j， l， c， m，） （2）

式中 ：D s 為住房面積需求變量，D c 為需求層次變量， s， I， j， l 分別代表當前居住面積、家庭收入、職業類型和社會地位 住房區位選擇變量；c 為反映投資傾向與家庭結構變更預期的變量。（Dc ， s， I， j， l， c） × m 為各項因素與家庭人口的相互作用項。

3青島市居民住房需求分析

3.1 青島市居民家庭住房需求調查

以上述理論模型為基礎， 結合青島市 2013 年居民住房需求調查的數據對居民住房需求行為進行實證分析。數據來自《青島市房地產市場調查與預測》的項目組的調查， 調查區覆蓋青島市建成區的主要范圍，包括市內四區：市北區、市南區、李滄區、嶗山區根據街道人口按 1/10000 的比例進行抽樣設計。調查方法是由《青島市房地產市場調查與預測》的項目組在住宅小區室外對居民進行隨機采訪填寫問卷。總共發放問卷 500份，回收有效問卷 300 余份。關于住房需求的調查項目包括：當前住房面積、家庭人口、家庭收入、工作類型、職級、目前擁有幾套住房、近期購房意向、期待住房面積、可以容忍的最大通勤時間。

3.2 住房面積需求層次分析

上述統計分析結果，我們定量地給出了劃分需求層次的門檻。 無房及有房的人群在需求方面具有顯著差異。月收入 5000 元是家庭收入劃分的適宜門檻。此外，分析表明 48 m 2 和 77.7 m 2 是當前住房面積門檻， 7.67 m 2 和 46.67m 2 是當前人均住房面積的門檻。這些數值的建筑學和政策含義相當明顯。 通常， 一居室和二居室的平均建筑面積就是 50 m 2 和 80m 2 左右。人均7.67 m 2 的標準主要適用于無房家庭，而青島市目前住房保障的準入門檻就是人均住房面積低于 7.5 m 2 。另外，對普通的三口之家，人均 46.67 m 2 相當于建筑面積 140 m 2 。根據上述門檻劃分的 8 個居民組群， 在住房需求方面具有明顯的差異，因此可以藉此來界定需要納入住房保障的居民群體 （G 2 、 G 3 、 G 4 ） 、主要通過市場來解決住房問題的一般居民群體 （G 1 、 G 6 、 G 7 、 G 8 ） ，和需要通過政策對投資需求進行一定限制的居民群體 （G 5 ） 。就青島而言， 目前上述三類人群的比例分別在 20% 、 60% 和 20% 左右。而對于納入住房保障體系的幾組居民，又可以根據住房困難的程度，分別適用廉租房或經濟適用房政策。此外， 我們根據面積需求分析的結果， 對居民家庭的實際需求進行了估算， 并建議據此進行居住面積標準和政策引導目標的設計。例如， 兩口人家庭以 70～80 m 2 為標準，三口之家以 80～95 m 2 為標準，四口之家以 90～110 m 2 為標準， 五口人以上家庭以 90～155m 2 為標準。

4結論

本文從住房消費行為的微觀視角出發，對城市住房需求層次的定量劃分以及需求結構的定量模擬問題進行了研究。首先，分析了家庭人口、收入、當前住房面積、職業類型和社會地位、住房區位、投資傾向和家庭結構變更預期等住房需求影響因素以及它們的相互作用關系。在此基礎上提出了由住房需求層次模型和住房面積需求模型相互嵌套所構成的住房需求結構的空間相互作用模型。 其次，運用青島市家庭住房需求調查的空間數據，對模型進行了檢驗分析。分析表明，上述空間相互作用模型很好地揭示了居民的實際住房需求。分析結果還定量地給出了劃分住房需求層次的適當門檻，以及不同需求層次的家庭在期待住房面積方面的數值差異。在分析的基礎上，我們建議根據 8 種類型的住房需求進行實際住宅需求的預測。這些結論對于房地產市場調查預測具有重要的實際意義。

參考文獻：

①王銀彩 ， 馬智利 . 中國城鎮居民住房消費水平合理化程度評析 . 經濟與管理 ，2005， （12）： 43-45

②沈英姿 . 中國城鎮居民住房消費需求彈性分析 . 經濟與管理 ， 2007， （3）： 38-41

③劉美霞 . 城鎮居民住房消費研究 . 北京 ： 中國大地出版社 ， 2002