工程管理在房地產開發中的運用

許家海

摘要：房地產開發項目工程管理的核心任務就是對工程相關方進行組織，協調并平衡各方力量，使其共同協作完成項目既定目標，這個時候，溝通管理就顯得異常重要。文章介紹了房地產開發項目工程管理中的溝通對象，闡述了溝通管理的特點，并在分析當前房地產開發項目工程溝通管理存在問題的基礎上提出了幾點有效管理措施。

中 關鍵詞：工程管理 房地產開發 運用

作為工程建設中較為重要的職能性工作，房地產開發項目工程管理是一項系統性的復雜工作。房地產開發企業應將當代房地產的開發管理的理念、房地產市場需求以及對市場的準確把握作為基礎，以最新施工技術作為依托，并將專業化管理當作核心，投入大量優秀人力資源進行全面管理。并健全開發項目工程管理體制，加強房地產開發項目工程的管理，推動房地產開發企業蓬勃向上的發展。

1、房地產開發項目工程管理概述

1.1房地產開發項目工程管理的重要意義

由于房地產開發項目工程的建設內容較為廣泛，其工程管理在項目的建設過程屬于一線的基礎性綜合管理工作，同工程建設的每一環節都有著直接聯系，只有條理性和系統性較強的管理才能夠確保工程保質保量的按時完成。房地產開發項目工程管理有利于疏通房地產建設項目過程的社會關系。在房地產開發項目建設的過程中，要與社會各個部門、企業之間產生聯系，而這些聯系大多由開發項目的工程管理員進行，只有管理恰當才能確保房地產開發項目的完整性。房地產開發項目工程管理是工作量較多且最為主要的一項職能工作，它貫穿在整個投資建設過程。從前期的決策階段到后期的交付使用階段，甚至是實施過程的其他職能活動，所有的工作都在工程管理范圍之內，全都離不開工程管理工作。

1.2房地產開發項目工程管理的具體內容

房地產開發項目工程管理的內容繁多，以蒙山新聯標準工業廠房工程、興隆佳苑、興隆花園等開發建設項目為例，具體的工程管理內容主要有房地產開發項目的整體規劃與管理、房地產開發項目的質量監理、房地產開發項目的配合協調管理工作、工程驗收的管理幾個方面：

1.2.1房地產開發項目的整體規劃與管理。此項管理內容是房地產開發項目進行施工之前不可缺少的重要步驟，主要是制定出切實可行的工程方案。嚴禁將規劃時間縮短來加快工程的開工，以免后期工作無法正常的進行，使得建設成本額外的增加。

1.2.2房地產開發項目的質量監理。房地產建筑物自身質量的好壞對于其競爭有著重要影響，想要獲得更多的社會效益和經濟效益，首要任務是確保建筑物的質量。所以在建設過程要對現場施工做到嚴格的監理，一旦發現存有質量問題要及時的嚴查落實。

1.2.3房地產開發項目的配合協調管理工作。由于房地產開發項目涉及因素較多，建設的范圍較廣，在建設過程中免不了出現矛盾。工程管理有利于協調所出現的各種矛盾，配合好建設單位，使工程建設順利的進行。

1.2.4工程驗收的管理。只有符合合同有關竣工相關標準的工程才算是竣工完成，因此，在工程竣工前應兩格參照國家相關的質量審核標準，開展驗收工作。驗收工作開展得好有利于縮短竣工的時間，順利進行竣工結算。

2、房地產工程管理中存在的問題

2.1 前期欠缺準備

房地產開發企業，他們更多關注的是開發地段的周邊環境、周邊配套，考慮的是所開發項目的商業價值，而建筑施工單位，他們往往只負責施工工作，而對工程前期的準備事項缺乏了解和重視。許多房地產開發企業在房地產開發過程中存在盲目性，在利潤的驅動下，項目盲目上馬，目標性差。往往就是做了一些臨時性的目標，也會因為某些原因無法實現，或者改成了其它的計劃，大大的影響了項目的正常進行。這就造成了項目結果和顧客的要求有一定的誤差，還有造成預算遠超預期。而開發商往往希望盡早動工建設，往往在欠缺周全考慮的前提下就開始施工，這樣就造成了施工后，才發現施工缺乏細節的設計依據，邊施工邊修改，形成產品后，有較多遺憾或者是給未來的業主留下隱患。

2.2 中期漠視施工許可規定

不論是房地產開發商還是工程的施工部門，站在自身利益的角度，都希望工程早點開工，同時，也為了早日完成而不斷提高工程的進度，導致很多房地產開發商千方百計尋找法律上的盲點和制度上的漏洞，施工單位更是不顧國家相關規定對于施工標準的限定，擅自提前施工，甚至被政府部門勒令停工或是拆除建筑，因而耽誤整個工程的進度。

3、房地產開發中加強工程管理的有效措施

3.1 規劃管理

房地產開發在施工之前，有一系列的手續工作需要得到國家相關單位的批準后，才能開展工作。所以，在施工之前，就要做好工程的規劃管理工作。具體的規劃管理，需要循序漸進完成。房地產開發商需要結合市場行情，尋找更具商業價值的地理位置作為開發地點，同時，要進行市場調查，了解預期消費者的需求，合理規劃所要開發的產品；與國家規劃部門溝通好，尋找政策保障。

3.2 施工管理

合同管理：房地產開發商與施工單位首先簽訂一份公平合理的合同，并且雙方在簽訂合同后，都需要遵守合同。尤其是涉及施工中建筑材料的品牌規格以及資金、人員投入的問題，合同中一定要有明確的約定，避免后期雙方產生矛盾，而延誤工程。

質量檢查：施工中要有專門負責工程監理的隊伍，而工程監理要嚴格依據國家相關規定，保障工程質量的合格，不論是技術標準還是工程進度，都要進行科學的控制監理，杜絕急功近利的躍進行為，從而保證工程的質量符合國家質量標準。

工期控制：所謂工期，并不是越快越好，而是要綜合考慮建筑學知識以及自然氣候這兩大方面的因素，計算工程中各個小項目的具體工期。這個工期不僅密切關系著開發商和施工單位的利益，更影響著房產消費者的切身利益。

成本控制：工程的建造必須要在已有成本預算的范圍內展開，成本控制對開發商和承建方都同樣重要。如果超支，那么就可能導致整個工程進度癱瘓，除非再得到新的資金投入，才能讓未完成的工程繼續下去。

安全控制：房地產的開發，工程的施工，要保證兩個安全：一是建筑物的安全合格，杜絕豆腐渣工程與苯荃超標等環境污染；二是要做好充分的防護措施，保證施工人員的生命安全。所以，開發商與施工隊伍都必須遵照國家的相關規定，來展開整個工程項目的建設，保證建筑全程的兩個安全。

4、結束語

雖然我國的工程管理體系還有待完善。不過總體方向是好的，是正確的。不僅體現在管理方法的改進，還包括管理措施的完善。如果我們都能夠注重技術管理，培養技術人才，合理運用管理的職能與科學的方法，我國的工程施工問題會逐步得到解決，使得我國的房地產行業的健康發展。

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