房地產(chǎn)投資決策分析

陸國超

【摘要】近年來，隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，全國各地房地產(chǎn)如火如荼的擴張中。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總體上呈現(xiàn)投資不斷增加，銷售額不斷增長的趨勢，但是我國房地產(chǎn)行業(yè)的主要問題仍然很突出，體現(xiàn)在房價上升速度過快、房價收入比相對偏高、行業(yè)集中度偏低，且自有資金嚴重不足以及房地產(chǎn)市場地區(qū)發(fā)展不平衡，這凸顯出了我國房地產(chǎn)行業(yè)投資還是存在較多問題。

【關鍵詞】房地產(chǎn)；投資；問題；

一、房地產(chǎn)策劃的涵義

（一）房地產(chǎn)策劃的概念

房地產(chǎn)策劃是在房地產(chǎn)項目投資、開發(fā)營銷中運用科學規(guī)范的策劃行為，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體目標，以客觀的市場調研和市場定位為基礎，以獨特的概念設計為核心，綜合運用各種策劃手段，按一定的程序對未來的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行創(chuàng)造性的規(guī)劃，并以具有可操作性的房地產(chǎn)項目策劃文本作為結果的活動。

（二）房地產(chǎn)策劃的內容

雖然關于房地產(chǎn)策劃的內容并沒有一個統(tǒng)一的界定，但是總體上可簡單劃分為四個部分：房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)建設管理策劃、房地產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)物業(yè)管理策劃。

1.房地產(chǎn)策劃

房地產(chǎn)策劃是指站在項目的最高點，從統(tǒng)領全局的角度出發(fā)，對房地產(chǎn)項目的總體運作，做出對項目有決定性的前瞻統(tǒng)籌，是房地產(chǎn)策劃中的一個重要內容。

2.房地產(chǎn)建設管理策劃

房地產(chǎn)的建設管理策劃主要是依據(jù)策劃中對產(chǎn)品的定位、規(guī)劃、設計等進行產(chǎn)品的建設決策后的建設實施的管理策劃。

3.房地產(chǎn)營銷策劃

營銷策劃就是將市場策劃、產(chǎn)品策劃兩階段的策劃成果，通過系統(tǒng)而形象的表現(xiàn)手法將產(chǎn)品的各種優(yōu)勢（賣點）淋漓盡致地訴求給鎖定的目標客戶群。

二、房地產(chǎn)投資決策過程

（一）確定房地產(chǎn)投資決策目標

合理的目標是合理決策的前提。決策目標的形成、目標的大小、層次及決策者對目標的認識都會影響決策的順利進行。

（二）找出所有可行方案

根據(jù)房地產(chǎn)投資目標和有關的信息情報，擬定可行方案，并要求整體詳盡性和相互排斥性相結合，以避免方案選擇過程中的偏差。整體詳盡性指擬定的各種備選方案應盡量包括所有可能找到的方案，因為方案的數(shù)量越多、質量越好，選擇的余地就越大。

（三）確立衡量房地產(chǎn)投資效益的標準

確立衡量房地產(chǎn)投資效益的標準，測算每個方案的預期結果，衡量效益的標準決定了最后的分析結果。但這一標準很大程度上取決于決策者的主觀判斷。在不同的決策者之間，最佳方案的選擇很可能因衡量效益的標準不同而不同。

三、房地產(chǎn)投資風險的識別和評估

（一）房地產(chǎn)風險的識別過程

房地產(chǎn)風險的識別過程主要是確定哪些風險事件可能影響房地產(chǎn)業(yè)甚至于整個宏觀經(jīng)濟發(fā)展，并將這些風險的特性文檔化。參與風險識別的人員包括風險管理項目組成員、風險管理專家、相關研究學者以及會對風險識別過程有幫助的任何其他人。具體識別過程如下：

1、確定房地產(chǎn)風險識別的對象

風險識別的第一步就是要確定風險識別的對象，要對整個房地產(chǎn)開發(fā)的各個階段進行具體的步驟分解，盡量避免出現(xiàn)漏項，確定出識別的對象。

2、收集并處理與風險有關的信息

一般我們認為風險是數(shù)據(jù)和信息不完備造成的，在進行房地產(chǎn)風險識別時，很多識別方法都需建立在大量數(shù)據(jù)的基礎上。

3、不確定性的分析與判斷

結合相關風險分析人員的經(jīng)驗，運用所收集和處理生成的信息，分析與判斷現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所面臨的不確定性。

4、選擇風險識別技術與工具

針對不同的風險對象，采取不同的風險識別方法，由于不同的風險對象有不同的特性，因此為了實現(xiàn)有效識別，不同的風險對象可能需要采取不同技術與工具結合。

5、確定風險事件并分類

根據(jù)選定的風險識別方法，確定房地產(chǎn)業(yè)的風險事件，結合現(xiàn)有的風險信息和風險識別人員的經(jīng)驗，并根據(jù)相關的風險分類方法，對確定出的房地產(chǎn)風險進行分門別類的分析，以便全面識別風險的各種特性。

（二）房地產(chǎn)風險的識別方法

1、進行充分的市場調查分析以作出科學的項目決策

風險是指在投資經(jīng)營過程中各種不確定因素，使實際收益偏離預期收益的可能性。減少這種不確定性，從而減少這種偏離的最好方法，就是通過市場調查，獲得盡可能詳盡的信息，把不確定性降低到最低限度，從而較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風險。

2、在預期收益相同的情況下投資風險較小的房地產(chǎn)項目

房地產(chǎn)投資項目種類較多，它們的風險度大小不一。有的風險度較大，可能遭遇的不確定性也較高，而有些投資項目的風險度較小，選擇風險小的投資項目可以使投資收益能得到有效的保證。

3、通過多項投資組合及多種經(jīng)營分散風險

不同投資項目的風險、收益等因素也是不同的，所以，實行多項目投資組合可以獲得比所有投資集中于一個項目上更穩(wěn)定的收益：當然，各項目之間的相關性不能太強，否則就無法起到降低風險的作用。

4、通過加強資產(chǎn)管理來控制風險

一個投資項目能否達到預期的收益水平，管理人員是最為重要的關鍵因素。提高管理人員的素質進而提高管理水平，可以提高對市場的可預測性，降低不確定性，可以更有效地使用資產(chǎn)，減少經(jīng)營費用，降低空置率，提高收益水平，進而降低和控制風險

四、房地產(chǎn)投資建議

（一）完善市場運行機制是根本，行政手段須慎用

房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟的一個新生長點，對國民經(jīng)濟增長發(fā)揮著重要的帶動作用，如果政策過猛，調控力度過大，有可能引起連鎖反應，抑制經(jīng)濟增長。因此政策力度選擇應適當。此外，我國房地產(chǎn)開發(fā)的公平競爭環(huán)境問題一直比較突出，應當努力為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造一個良好的法制環(huán)境，完善市場功能，以期在實現(xiàn)調控目標同時兼收培育市場之功效。

（二）加強房地產(chǎn)市場的規(guī)范管理力度，把好土地源頭關

近年來政府主管部門出臺了一系列支持和規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策。這些政策的實施，表明了政府對房地產(chǎn)市場的調控從以往簡單的行政手段為主轉向以法制手段為主，這在一定程度上提高了房地產(chǎn)市場的運行效率。

（三）防范和化解風險并重，關注市場變化，提高預警能力

防范風險的根本原則是減少不確定性。因此，有關部門應當廣泛搜集房地產(chǎn)市場信息，建立動態(tài)的統(tǒng)計、分析和監(jiān)控體系，加強房地產(chǎn)的政策研究、市場研究和需求方面研究，提高風險預警能力。

總結

對于實際操盤來說，由于項目的不同，開發(fā)商的企業(yè)背景不同，策劃目標的不同等，策劃報告的制作也是相對靈活的，并不是要嚴格按照策劃流程的模板進行。

理論知識是為我們的工作打好專業(yè)基礎，如果沒有專業(yè)知識的積累與沉淀，就不會有真正科學的、系統(tǒng)的策劃成果。但是倘若單純的嚴格按照理論的、傳統(tǒng)的策劃流程或者方法，則失去了實操項目的靈活性、實效性，容易進入“紙上談兵”的誤區(qū)。

所以，理論與實踐的結合，是至關重要的。而這就需要我們在平時的實操中注重跟前輩的學習、經(jīng)驗的積累，注重對自己的工作成果進行評估與反思，做出工作總結以及適合自己的工作技巧。

參考文獻

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