新絲綢之路經濟帶戰略對烏魯木齊房地產市場發展的影響研究

【摘要】中國構筑新絲綢之路經濟帶，對中國眾多地區是一次新的發展機會。最直接的受益區域將是西部的新疆。新疆一直立足于搭建亞歐溝通的橋頭堡，通過亞歐博覽會等方式已經取得了對亞歐，尤其是中亞的經濟、文化、政治交流的先手。烏魯木齊作為新疆的主要城市，也因為絲綢之路經濟帶的實施受益很多，本文就針對新絲綢之路經濟帶戰略對于烏魯木齊房地產的影響展開分析研究。

【關鍵詞】絲綢之路經濟帶；房地產；烏魯木齊

絲綢之路經濟帶，東接廣袤的亞洲太平洋經濟圈，往西毗鄰著發達的歐洲經濟圈，總面積約5000萬平方公里，匯集人口約占世界總人口的二分之一，被認作是“世界上最長、最具有發展潛力的經濟大走廊”。它源于中國古絲綢之路，早在千年以前便已成為了我國與中西南亞諸國進行經貿往來的最主要途徑。新疆位于亞歐大陸腹地，東接我國內地，外與中亞、南亞、西亞、歐洲八國相連，毫無疑問是歐亞大陸幾何中心。因此在新絲綢之路的潮流中，新疆在巨大的挑戰中無疑擁有著難逢的機遇。

一、絲綢之路經濟帶實施烏魯木齊房地產市場現狀

（一）發展現狀

在國家宏觀調控政策以及諸多不確定因素的影響下，烏魯木齊近幾年房地產市場表現出結構調整平衡發展的態勢。我們根據烏魯木齊市國民經濟和社會發展統計公告可以看出，2013年烏魯木齊房地產開發企業完成投資825.69億元，比上年增長36.2%，增幅比上年提高18.8個百分點。2012年烏市建設保障性住房12168套，共77.8萬平方米。2013年烏市保障性住房新建項目10個，計劃建設保障性住房11500套，總投資18.9億元。其中6項集中建設項目7855套正在建設中；社會籌集公租房項目4項846套，已開工兩項400套。實際建設已完成投資6.6億元。總計劃完成投資20.27億元。因此，我們可以看出烏魯木齊市房地產市場中固定資產投資得到了高速的增長。

（二）發展的特征

烏市住房價格普遍呈南低北高態勢，隨著城市向北擴張和經濟重心的北移，北部從原來2008年住房的少人問津到現在的開盤即受熱捧，短短五年間發生重大改變。南門、北門、小西門等原來的市中心，現在這已經逐漸變為老城區。隨著地鐵一號線的開工，未來城市南北的距離將逐漸變小，加上南部建筑布局陳舊，多數地段規劃不合理，交通相對擁擠，經濟發展受限等緒多因素導致北區房價直線上升。但北區也受限于自身發展較緩的情況，相對南區，教育、醫療、政治、大型超市、商場等各項生活配套設施均較南區落后。一些地段開發商只注重商品房本身的開發、忽略了生活配套設施的引進，導致較偏的地方一些房子仍然無人問津。

二、絲綢之路經濟帶實施對烏魯木齊市房地產市場發展的影響

（一）房地產市場進入良性發展軌道

經過政府管理部門的宏觀調控和市場的調節，使得烏魯木齊市房地產市場供需矛盾得到了一定的緩解，這標志著烏魯木齊市的房地產越來越快速發展的勢頭得到了有控制。而且住宅空置面積在多年得增長以后也出現了明顯下降，因此，說明了政府管理部門對房地產市場宏觀調控實施的措施發揮了自己的作用，市場進入了良性發展的軌道。

（二）普通住宅商品房銷售價格上漲

自從新一輪的絲綢之路經濟帶政策被正式提出，將會是新疆的經濟社會更加的繁榮、這必然會是新疆各族人民的收入得到提高從而會使人們的生活水平不斷地提高，這樣一來就會加大烏魯木齊市房地產價格走高的趨勢。在最近的幾年中，經濟適用房價格的浮動是比較穩定的。而且在政府部門的宏觀調控措施下商品住宅銷售價格也有了比較穩定的小幅度的上升趨勢。2013年底全市平均商品住宅房價為7400元/平方米，比2012年6600元/平方米上漲12%。從需求比例來看，2012和2013年首套住房均占55%左右，改善性和投資性需求占45%。2014年一季度這一比例有所變化，首套住房需求比例達到了61%，改善和投資需求有所下降至39%。 因此，通過以上我們可以看出在近幾年中房價已經走出了低位徘徊的陰影。

（三）投資者信心有所增加

由于絲綢之路經濟帶政策的實施，使得烏魯木齊市的市民和城市周邊的農民的經濟收入的到了不斷地提高，因此，越來越多的人有能力在烏魯木齊市買房了。而且國家大力提倡通過城鎮化建設來提高城市人口在總人口中的比重。因此，這些因素都增強了投資者的信心。

三、加強烏魯木齊房地產市場發展的對策

（一）宏觀調控，抑制房地產市場的投機需求

烏魯木齊銀監局在貫徹意見中要求對房地產項目開發貸款嚴格執行“四證齊全”和資本金比例不低于35%的標準，高檔商品房、別墅、商業用房開發貸款應實行更高項目資本金要求，而在房地產項目開發貸款以外，房地產企業發放如流動資金貸款、票據融資等其他任何形式的短期貸款和融資則被嚴令禁止。此外，烏魯木齊銀監局還要求烏魯木齊各銀行區別對待房地產企業貸款展期要求，對存在銷售前景不佳、惡意囤積房源等現象的開發項目要從嚴控制貸款展期，同時切實加強貸后管理，督促房地產企業及時歸還到期的開發貸款。

（二）改革土地財政，弱化地方抬高地價的沖動

近幾年來，房地產價格持續上漲，房地產業成為利潤最高的產業之一，企業收益、政府收益，投資和投機者收益都大大增加，但許多以前擁有土地的農民，不僅沒有從中獲得應該獲得的收益，反而因此失去了就業保障和社會保障，這是極其不合理的。因此，改革土地出讓金制度，尤其是增大征地拆遷補償和農民社會保障，將會在一定程度上，減少農民的利益損失，使農民獲得一定的補償，對建立合理土地出讓金分配機制是非常有益的一次探索，而更深遠的意義就在于，它對中國進行農村土地制度改革，建立城鄉統一的土地制度新模式具有巨大的促進和推動作用。

（三）建立、健全住房管理制度，保障房市活動的理性

促進房產回歸居住屬性的另一有效工具就是加強保障性住房的建設。牛鳳瑞認為，房地產調控涉及三大領域，除了房地產行業領域和房地產市場調控領域，還包括住房保障建設領域。只有增加這部分供給，才能達到更高水平的平衡狀態。

鑒于住房的特殊商品屬性和民生特點，烏魯木齊將一方面加快發展完善房地產市場體系，另一方面加快建立健全住房保障體系。烏魯木齊的住房保障體系主要包括四大類——廉租房、動遷安置房、經濟適用房以及單位租賃房、公共租賃房。

（四）建立行之有效的管理監督機制，保障房產發展

加強對烏魯木齊房地產企業市場行為和質量行為的監管，把是否有不良記錄、違規違法行為作為年檢和晉級的重要條件。對房地產市場準入的各項條件嚴格標準，并進行動態評價，對不合格的房地產開發企業將堅決予以注銷。同時，政府還建立長效監管機制，以此來加強對整個房地產市場的監管與調控，嚴厲打擊炒房者、投機者，防止房地產價格出現大幅度的波動，維護好房地產市場健康有序的發展態勢。

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作者簡介：姓名：伍天山 性別：男 出身年月：1975年9月5日 籍貫：湖南 學歷：本科 畢業院校：湖南大學 現有職稱：中級 研究方向：房地產經濟