關(guān)于房地產(chǎn)管理的探討

張瑜

【摘要】本文作者從房地產(chǎn)項(xiàng)目決策起的管理談起，一直到項(xiàng)目的竣工審計(jì)階段，突出了管理中的成本控制，以期達(dá)到企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；管理策略；項(xiàng)目管理

1、項(xiàng)目決策期的管理

1.1 明確市場定位，核實(shí)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

做好市場預(yù)測，將市場脈絡(luò)把握清楚，確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，找準(zhǔn)房地產(chǎn)目標(biāo)消費(fèi)市場，選擇合適的建筑特點(diǎn)、營銷手段、價(jià)格方案、項(xiàng)目經(jīng)營規(guī)劃、開發(fā)方式。擬定出投資規(guī)模可行性方案、項(xiàng)目成本、數(shù)量、投資收益等方面的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。節(jié)約成本投入，防止無效的成本投入。很多地產(chǎn)項(xiàng)目普遍存在高投入低產(chǎn)出的情況。其原因是多層次的。比如說房產(chǎn)功能的不完善，投資成本過高，質(zhì)量達(dá)不到既定要求，這些原因的根源正是在于市場定位的不準(zhǔn)確。

1.2 優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計(jì)，保障準(zhǔn)確決策。

房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)是項(xiàng)目最終品質(zhì)的關(guān)鍵影響因素，好的規(guī)劃設(shè)計(jì)需要自景觀與環(huán)境著手，盡力使地產(chǎn)項(xiàng)目中的建筑開窗見綠，實(shí)現(xiàn)安居社區(qū)與花園社區(qū)的形式。房型設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)充分照顧到該區(qū)域的氣候情況、居住情況及市場發(fā)展情況。爭取做到面積緊湊、戶型合理，使房型呈現(xiàn)多元化態(tài)勢。建筑的造型需要將該地域的文化特質(zhì)充分融入其中。從景觀著眼進(jìn)行規(guī)劃布局，結(jié)合周邊的資源，把周邊景觀吸納到每一塊建筑用地當(dāng)中來。根據(jù)當(dāng)?shù)氐臍夂蚯闆r及產(chǎn)品的市場定位現(xiàn)實(shí)，整合出一套能夠適合于實(shí)施的先進(jìn)技術(shù)，且保證技術(shù)的成本效益，力爭得到最大的投資回報(bào)。

2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)期的管理

項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)期是房地產(chǎn)管理尤其是成本管理的最為關(guān)鍵的階段，也是處理經(jīng)濟(jì)與技術(shù)之間矛盾的緊要環(huán)節(jié)，對(duì)于房地產(chǎn)整體管理具有十分顯著的意義。

2.1 選擇合適的設(shè)計(jì)單位。

地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)水平，對(duì)于成本控制等管理內(nèi)容具有決定性的意義，采取方案設(shè)計(jì)的競標(biāo)形式，獲得最優(yōu)化的設(shè)計(jì)方案，可以實(shí)現(xiàn)既定的項(xiàng)目功能目標(biāo)，包括質(zhì)量目標(biāo)、成本目標(biāo)以及效益目標(biāo)等等。也更加方便于在適用先進(jìn)科學(xué)技術(shù)方面，減少工程造價(jià)。

2.2 完善優(yōu)化的設(shè)計(jì)方案。

在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中，多種方案應(yīng)當(dāng)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)上的比選，選擇一方面可以滿足功能需要，另一方面還可以有效節(jié)約成本的方案，比如有些地產(chǎn)設(shè)計(jì)方案，單純追求形式的新穎，追求造型的奇、新、特，設(shè)計(jì)出很多形狀特異的建筑，復(fù)式輪廓一方面浪費(fèi)了結(jié)構(gòu)成本，另一方面也不利于建筑安全。應(yīng)當(dāng)開展科學(xué)的方案比選與論證。在使地產(chǎn)項(xiàng)目自身的抗震功能、安全功能、使用功能等得到滿足的前提下，獲得最優(yōu)化的設(shè)計(jì)方案。明確建筑物結(jié)構(gòu)、布局、建筑材料、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等同項(xiàng)目成本的關(guān)系。

2.3 注意設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)與限額.

建筑自身產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展需求，要求房地產(chǎn)企業(yè)做出相應(yīng)的設(shè)計(jì)方案調(diào)整，項(xiàng)目中的所有構(gòu)件與配件，只要條件允許，都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。采取廣泛的標(biāo)準(zhǔn)式設(shè)計(jì)，能夠很有效地節(jié)約設(shè)計(jì)力量，減少設(shè)計(jì)時(shí)間，提升勞動(dòng)生產(chǎn)效果。加快工程建設(shè)的步伐。限額設(shè)計(jì)以投資估算書控制并保證設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與造價(jià)指標(biāo)的順利實(shí)施，可以有效避免設(shè)計(jì)深度達(dá)不到規(guī)范要求，或者是選用標(biāo)準(zhǔn)不當(dāng)形成的安全系數(shù)降低問題。

3、項(xiàng)目實(shí)施期的管理

通常情形下，地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施期的管理更注重于規(guī)范化地實(shí)施各系統(tǒng)方案，對(duì)于成本糾偏的作用影響不大，而項(xiàng)目實(shí)施期的資金利用與管理則是一個(gè)重要問題，在整體管理中則占有非常顯著的地位。

3.1 做好施工與材料采購招標(biāo)工作、做好合同管理工作。

地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立準(zhǔn)確翔實(shí)的管理組織機(jī)構(gòu)與成本控制管理規(guī)范業(yè)務(wù)流程，項(xiàng)目的實(shí)施過程中應(yīng)當(dāng)有切實(shí)可靠的施工圖預(yù)算、投資預(yù)算、工程概算間的動(dòng)態(tài)管理手段。做好施工與材料采購招標(biāo)工作，建立全面而動(dòng)態(tài)化的材料價(jià)格、設(shè)備價(jià)格信息資源中心，建立材料設(shè)備分包工程的分項(xiàng)指導(dǎo)價(jià)格體系，體系中應(yīng)當(dāng)包括商砼、鋁合金、苗木、防水材料等方面的內(nèi)容。用以指導(dǎo)工程中的價(jià)格核算，做好市場材料的調(diào)研分析，選擇編制能力水平突出的單位，做好價(jià)格把關(guān)，對(duì)甲供材料進(jìn)行合理分包，各設(shè)備材料在供應(yīng)時(shí)期都要將價(jià)格與質(zhì)量控制在合理的范圍內(nèi)。做好工程造價(jià)計(jì)價(jià)與合同計(jì)價(jià)工作，合理的計(jì)價(jià)運(yùn)作模式，對(duì)于項(xiàng)目的細(xì)節(jié)管理非常重要。

3.2 做好施工現(xiàn)場管理工作，做好變更簽證工作。

注意工程變更及工程簽證等方面的管理，規(guī)范操作、嚴(yán)格執(zhí)行，確保簽證的合理性與及時(shí)性，是施工現(xiàn)場管理的首要工作原則。通常項(xiàng)目的變更簽證，其目標(biāo)數(shù)額都要控制在總合同規(guī)定價(jià)格的百分之五以內(nèi)。工程量與工程價(jià)格簽證要用會(huì)簽來決定，按照項(xiàng)目的限額標(biāo)準(zhǔn)，可以劃分為普通簽證及重要簽證兩種，普通簽證的業(yè)務(wù)流程應(yīng)當(dāng)以節(jié)約時(shí)間作為基本考慮，重大簽證則要有多方論證，并經(jīng)主管經(jīng)理審核批準(zhǔn)。所有的工程變更都應(yīng)當(dāng)在審查論證的前提下進(jìn)行，在項(xiàng)目實(shí)施過程中，一般來說只負(fù)責(zé)處理同當(dāng)前施工關(guān)系密切的相關(guān)變更。派遣工作水平突出的甲方現(xiàn)場代表，規(guī)范現(xiàn)場工作流程，注意工程質(zhì)量、成本與工期管理，落實(shí)預(yù)算體系制度，嚴(yán)格預(yù)算管理，確保預(yù)算始終控制在計(jì)劃之內(nèi)。最后應(yīng)該注意的是施工隊(duì)伍的整體管理。

4、項(xiàng)目完成期的管理

4.1 注意地產(chǎn)項(xiàng)目的全程審計(jì)。

項(xiàng)目審計(jì)不應(yīng)當(dāng)僅僅是竣工審計(jì)與事后審計(jì)，還應(yīng)當(dāng)包括事前審計(jì)與事中審計(jì)。所謂的事前審計(jì)，可以讓施工方案理為理性化，幫助管理者提前把關(guān)，避免出現(xiàn)不必要的錯(cuò)誤。而事中審計(jì)（施工期的過程審計(jì)）則更具有效益性與針對(duì)性，如果事中審計(jì)做好，可以起到事半功倍的良好效果。

4.2 使人盡其才，物盡其用。

要想使地產(chǎn)項(xiàng)目的整體投資效益得到提高，企業(yè)一定要在工程管理的重要環(huán)節(jié)中，重視人的主觀作用，敢于破格提拔人才，大膽啟用人才，真正做到企業(yè)用工的人性化。我們應(yīng)當(dāng)了解，雖然企業(yè)的管理模式是先進(jìn)的，可是因?yàn)閭€(gè)別工作人員的積極性不高，業(yè)務(wù)水平有限、責(zé)任心不強(qiáng)，都會(huì)使工程管理出現(xiàn)很大的漏洞，為企業(yè)帶來覺察不到的損失。從這一角度來看，企業(yè)的競爭，其核心內(nèi)容應(yīng)該是人才的競爭。

4.3 做好地產(chǎn)項(xiàng)目完成之后的系統(tǒng)評(píng)估。

在項(xiàng)目竣工以后的結(jié)算審核的前提下，把項(xiàng)目造價(jià)材料與結(jié)果分析匯總至數(shù)據(jù)庫當(dāng)中去，給后續(xù)管理工作提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)參考，這也是企業(yè)考察項(xiàng)目績效的根據(jù)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)會(huì)同各項(xiàng)目管理部門綜合研究上一階段管理工作存在的成功經(jīng)驗(yàn)與失敗教訓(xùn)，并提出今后的工作改進(jìn)方案，方案下一階段的綜合管理。

5、結(jié)束語

很多管理實(shí)踐都同時(shí)得出這樣一個(gè)結(jié)論，不同管理時(shí)期對(duì)房地產(chǎn)管理效果的影響是存在很大差異的。其中項(xiàng)目決策期的管理尤其是成本控制對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目整體的影響是最為顯著的，而其余幾個(gè)階段同樣不能忽略。要想做好管理，就要在全程中在細(xì)節(jié)上，做好每一步的管理落實(shí)。 從上面的分析中我們能夠更深刻地體會(huì)到，注意房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，減少運(yùn)營成本，人為因素占據(jù)主要作用。隨著人工成本及土地成本的增加，為了成本控制而進(jìn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。只有用科學(xué)審慎的態(tài)度，去糾正過程中出現(xiàn)的各種問題，才能在保證工作質(zhì)量的前提下，將成本壓至最低，也只有如此，才能將房地產(chǎn)投資工作處在可防可控的范圍內(nèi)，使企業(yè)處在市場中的不敗之地。