關(guān)于房地產(chǎn)管理的探討

張瑜

【摘要】本文作者從房地產(chǎn)項目決策起的管理談起，一直到項目的竣工審計階段，突出了管理中的成本控制，以期達(dá)到企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；管理策略；項目管理

1、項目決策期的管理

1.1 明確市場定位，核實經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

做好市場預(yù)測，將市場脈絡(luò)把握清楚，確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，找準(zhǔn)房地產(chǎn)目標(biāo)消費(fèi)市場，選擇合適的建筑特點、營銷手段、價格方案、項目經(jīng)營規(guī)劃、開發(fā)方式。擬定出投資規(guī)模可行性方案、項目成本、數(shù)量、投資收益等方面的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。節(jié)約成本投入，防止無效的成本投入。很多地產(chǎn)項目普遍存在高投入低產(chǎn)出的情況。其原因是多層次的。比如說房產(chǎn)功能的不完善，投資成本過高，質(zhì)量達(dá)不到既定要求，這些原因的根源正是在于市場定位的不準(zhǔn)確。

1.2 優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計，保障準(zhǔn)確決策。

房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計是項目最終品質(zhì)的關(guān)鍵影響因素，好的規(guī)劃設(shè)計需要自景觀與環(huán)境著手，盡力使地產(chǎn)項目中的建筑開窗見綠，實現(xiàn)安居社區(qū)與花園社區(qū)的形式。房型設(shè)計應(yīng)當(dāng)充分照顧到該區(qū)域的氣候情況、居住情況及市場發(fā)展情況。爭取做到面積緊湊、戶型合理，使房型呈現(xiàn)多元化態(tài)勢。建筑的造型需要將該地域的文化特質(zhì)充分融入其中。從景觀著眼進(jìn)行規(guī)劃布局，結(jié)合周邊的資源，把周邊景觀吸納到每一塊建筑用地當(dāng)中來。根據(jù)當(dāng)?shù)氐臍夂蚯闆r及產(chǎn)品的市場定位現(xiàn)實，整合出一套能夠適合于實施的先進(jìn)技術(shù)，且保證技術(shù)的成本效益，力爭得到最大的投資回報。

2、項目設(shè)計期的管理

項目設(shè)計時期是房地產(chǎn)管理尤其是成本管理的最為關(guān)鍵的階段，也是處理經(jīng)濟(jì)與技術(shù)之間矛盾的緊要環(huán)節(jié)，對于房地產(chǎn)整體管理具有十分顯著的意義。

2.1 選擇合適的設(shè)計單位。

地產(chǎn)項目的設(shè)計水平，對于成本控制等管理內(nèi)容具有決定性的意義，采取方案設(shè)計的競標(biāo)形式，獲得最優(yōu)化的設(shè)計方案，可以實現(xiàn)既定的項目功能目標(biāo)，包括質(zhì)量目標(biāo)、成本目標(biāo)以及效益目標(biāo)等等。也更加方便于在適用先進(jìn)科學(xué)技術(shù)方面，減少工程造價。

2.2 完善優(yōu)化的設(shè)計方案。

在項目設(shè)計過程中，多種方案應(yīng)當(dāng)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)上的比選，選擇一方面可以滿足功能需要，另一方面還可以有效節(jié)約成本的方案，比如有些地產(chǎn)設(shè)計方案，單純追求形式的新穎，追求造型的奇、新、特，設(shè)計出很多形狀特異的建筑，復(fù)式輪廓一方面浪費(fèi)了結(jié)構(gòu)成本，另一方面也不利于建筑安全。應(yīng)當(dāng)開展科學(xué)的方案比選與論證。在使地產(chǎn)項目自身的抗震功能、安全功能、使用功能等得到滿足的前提下，獲得最優(yōu)化的設(shè)計方案。明確建筑物結(jié)構(gòu)、布局、建筑材料、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)等同項目成本的關(guān)系。

2.3 注意設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)與限額.

建筑自身產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展需求，要求房地產(chǎn)企業(yè)做出相應(yīng)的設(shè)計方案調(diào)整，項目中的所有構(gòu)件與配件，只要條件允許，都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。采取廣泛的標(biāo)準(zhǔn)式設(shè)計，能夠很有效地節(jié)約設(shè)計力量，減少設(shè)計時間，提升勞動生產(chǎn)效果。加快工程建設(shè)的步伐。限額設(shè)計以投資估算書控制并保證設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)與造價指標(biāo)的順利實施，可以有效避免設(shè)計深度達(dá)不到規(guī)范要求，或者是選用標(biāo)準(zhǔn)不當(dāng)形成的安全系數(shù)降低問題。

3、項目實施期的管理

通常情形下，地產(chǎn)項目實施期的管理更注重于規(guī)范化地實施各系統(tǒng)方案，對于成本糾偏的作用影響不大，而項目實施期的資金利用與管理則是一個重要問題，在整體管理中則占有非常顯著的地位。

3.1 做好施工與材料采購招標(biāo)工作、做好合同管理工作。

地產(chǎn)項目應(yīng)當(dāng)建立準(zhǔn)確翔實的管理組織機(jī)構(gòu)與成本控制管理規(guī)范業(yè)務(wù)流程，項目的實施過程中應(yīng)當(dāng)有切實可靠的施工圖預(yù)算、投資預(yù)算、工程概算間的動態(tài)管理手段。做好施工與材料采購招標(biāo)工作，建立全面而動態(tài)化的材料價格、設(shè)備價格信息資源中心，建立材料設(shè)備分包工程的分項指導(dǎo)價格體系，體系中應(yīng)當(dāng)包括商砼、鋁合金、苗木、防水材料等方面的內(nèi)容。用以指導(dǎo)工程中的價格核算，做好市場材料的調(diào)研分析，選擇編制能力水平突出的單位，做好價格把關(guān)，對甲供材料進(jìn)行合理分包，各設(shè)備材料在供應(yīng)時期都要將價格與質(zhì)量控制在合理的范圍內(nèi)。做好工程造價計價與合同計價工作，合理的計價運(yùn)作模式，對于項目的細(xì)節(jié)管理非常重要。

3.2 做好施工現(xiàn)場管理工作，做好變更簽證工作。

注意工程變更及工程簽證等方面的管理，規(guī)范操作、嚴(yán)格執(zhí)行，確保簽證的合理性與及時性，是施工現(xiàn)場管理的首要工作原則。通常項目的變更簽證，其目標(biāo)數(shù)額都要控制在總合同規(guī)定價格的百分之五以內(nèi)。工程量與工程價格簽證要用會簽來決定，按照項目的限額標(biāo)準(zhǔn)，可以劃分為普通簽證及重要簽證兩種，普通簽證的業(yè)務(wù)流程應(yīng)當(dāng)以節(jié)約時間作為基本考慮，重大簽證則要有多方論證，并經(jīng)主管經(jīng)理審核批準(zhǔn)。所有的工程變更都應(yīng)當(dāng)在審查論證的前提下進(jìn)行，在項目實施過程中，一般來說只負(fù)責(zé)處理同當(dāng)前施工關(guān)系密切的相關(guān)變更。派遣工作水平突出的甲方現(xiàn)場代表，規(guī)范現(xiàn)場工作流程，注意工程質(zhì)量、成本與工期管理，落實預(yù)算體系制度，嚴(yán)格預(yù)算管理，確保預(yù)算始終控制在計劃之內(nèi)。最后應(yīng)該注意的是施工隊伍的整體管理。

4、項目完成期的管理

4.1 注意地產(chǎn)項目的全程審計。

項目審計不應(yīng)當(dāng)僅僅是竣工審計與事后審計，還應(yīng)當(dāng)包括事前審計與事中審計。所謂的事前審計，可以讓施工方案理為理性化，幫助管理者提前把關(guān)，避免出現(xiàn)不必要的錯誤。而事中審計（施工期的過程審計）則更具有效益性與針對性，如果事中審計做好，可以起到事半功倍的良好效果。

4.2 使人盡其才，物盡其用。

要想使地產(chǎn)項目的整體投資效益得到提高，企業(yè)一定要在工程管理的重要環(huán)節(jié)中，重視人的主觀作用，敢于破格提拔人才，大膽啟用人才，真正做到企業(yè)用工的人性化。我們應(yīng)當(dāng)了解，雖然企業(yè)的管理模式是先進(jìn)的，可是因為個別工作人員的積極性不高，業(yè)務(wù)水平有限、責(zé)任心不強(qiáng)，都會使工程管理出現(xiàn)很大的漏洞，為企業(yè)帶來覺察不到的損失。從這一角度來看，企業(yè)的競爭，其核心內(nèi)容應(yīng)該是人才的競爭。

4.3 做好地產(chǎn)項目完成之后的系統(tǒng)評估。

在項目竣工以后的結(jié)算審核的前提下，把項目造價材料與結(jié)果分析匯總至數(shù)據(jù)庫當(dāng)中去，給后續(xù)管理工作提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)參考，這也是企業(yè)考察項目績效的根據(jù)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)會同各項目管理部門綜合研究上一階段管理工作存在的成功經(jīng)驗與失敗教訓(xùn)，并提出今后的工作改進(jìn)方案，方案下一階段的綜合管理。

5、結(jié)束語

很多管理實踐都同時得出這樣一個結(jié)論，不同管理時期對房地產(chǎn)管理效果的影響是存在很大差異的。其中項目決策期的管理尤其是成本控制對于房地產(chǎn)項目整體的影響是最為顯著的，而其余幾個階段同樣不能忽略。要想做好管理，就要在全程中在細(xì)節(jié)上，做好每一步的管理落實。 從上面的分析中我們能夠更深刻地體會到，注意房地產(chǎn)項目管理，減少運(yùn)營成本，人為因素占據(jù)主要作用。隨著人工成本及土地成本的增加，為了成本控制而進(jìn)行的房地產(chǎn)項目管理，已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。只有用科學(xué)審慎的態(tài)度，去糾正過程中出現(xiàn)的各種問題，才能在保證工作質(zhì)量的前提下，將成本壓至最低，也只有如此，才能將房地產(chǎn)投資工作處在可防可控的范圍內(nèi)，使企業(yè)處在市場中的不敗之地。