房地產開發中設計管理的控制要點

周媛媛

【摘要】本文以房地產開發設計管理為主題，分析了設計管理的控制要點，從而找出影響設計管理的諸多因素，并將合理的控制方法運用于設計管理的過程中，使開發企業獲得更大的經濟效益。

【關鍵詞】房地產開發；設計管理；控制

隨著房地產調控政策的出臺，老百姓的消費觀念日趨理性，市場逐漸冷淡，導致房地產行業內的競爭愈發激烈。房地產開發商開始從自身上找不足，努力提高自身的項目操作能力，積極整合各項資源，利用多種途徑提高自身的核心競爭力。房地產行業的核心競爭力就是產品本身。要創造出優秀的產品，除了先進的管理方法外，產品設計階段就顯得尤為重要。設計階段水平的高低直接影響了工程項目的質量和水平，直接影響了產品是否經濟合理。

雖然大部分房地產企業成立了設計部門，但設計管理工作存才諸多問題，如管理流程不規范、管理程序不清晰等。這些問題給開發企業帶來了不利影響，阻礙了工程的順利進行。明確開發項目過程中的設計階段控制要點，可以使開發企業更有效的實施管理。

1 找準項目前期產品定位

在項目設計前，房地產公司需要對項目進行前期研究分析，編寫可行性研究報告。根據房地產市場宏觀環境、市場供需求情況及項目本體情況，確定項目產品組合形式。針對項目所處位置及周邊環境，分析其目標客戶群。通過對周邊競品項目的調查，確定項目的產品戶型配比，從而找準項目的市場定位。

房地產開發企業需要對產品定位信息進行匯總，明確傳達給設計單位的主設計師。房地產開發企業在項目運作的前期是否有成熟的開發構想對設計進度影響很大。有的企業在項目前期制定了相關方案，在設計階段又有了新的想法，整體推翻了前期構想，這樣使得設計單位不得不修改整體設計方案，浪費了大部分的時間。工程無法進入實施階段，增加了設計成本及公司投入的資金，甚至影響了產品投入市場的最佳時間，嚴重損害了公司利益。

房地產設計階段前期的項目定位是一項系統工程，確立了定位的同時，也就是確定了目標客戶和目標形象，以及相關的市場推廣策略，單一的定位往往會造成前后脫節，降低定位的協同效能。

2 編制高質量的設計任務書

設計任務書是將房地產企業的開發需求明確傳達給設計師的一個載體。設計任務書中需明確項目設計對象及范圍、設計規模、待建項目的規劃指標、設計要求及時間、限額設計等。它是設計單位編制設計文件、專家評審方案的主要依據，一份清晰詳盡的設計任務書，能夠內容全面、切實反映開發商的意圖，并使設計人員全面理解和正確，從而使提交的設計成果滿足開發商的需求。

設計任務書必定是在前期準確的市場地位分析研究后得出的。只有這樣，房地產企業才可以設計出符合目標客戶群的產品，并準確傳達給設計公司相關信息，從而減少了后續因前期策劃階段考慮不周而引起的設計變更等。

3 合理選擇設計單位

房地產開發企業應遵循合理的工作程序選擇恰當的設計單位和主設計師進行項目設計，避免出現中途因某些原因更換乙方的現象。設計單位的選擇應該根據企業自身的性質及情況，不要一味的效仿其他企業，或是固執的認為大規模綜合性的設計單位就一定適合自己公司的項目。正確的做法是根據項目自身特點，找出在設計階段中最具優勢的設計單位。在選擇設計單位時，應充分考慮和比較每家設計公司的設計特長，以便找到適合項目的合作單位。

除了對設計公司要進行合理的篩選，開發商還需考察負責項目的主設計師，尤其重點考察主設計師的學歷、技術職稱和設計業績等，避免能力不足或恃才清高的設計師加入項目。一般來說，開發企業可以先初選公司內部建立的數據庫或相關部門推薦的合作單位或主設計師，然后進行實地考察，考察其設計能力和業績，做好考察記錄和評價，最后公司例會公平打分后選出合適的設計單位或主設計師。

4 優化設計方案

設計方案階段，作為房地產企業的設計管理人員應在乙方設計師提交設計成果后，考慮方案的可實施性及操作性，結合企業及項目本身，不斷思考，意圖打造符合項目前期定位的產品。

現如今，設計師一般只站在自己本專業的角度進行設計，往往容易忽略項目工程整個大局，這就需要房地產開發企業的設計管理人員協調公司內部部門和相關設計單位，協調好設計單位與施工單位、施工單位與監理單位之間的關系，協調好建筑與結構、消防與智能化、通信與電力、景觀與綜合管網之間的關系。

5 評估設計成果

對于任何領域的評估，都必須建立一個定義評估標準、確定這些標準的先后次序和發展評估程序的過程 。當項目開發施工完成，業主入住后，房地產開發企業還需對產品的整體設計進行評估分析。一般來說，產品既要進行企業內部的評估，還要進行外部的評估，包括消費者及顧客反饋。設計管理部門需要對評估后的結果進行匯總分析，得出項目實操后的經驗，并把經驗教訓運用到以后的項目中。

設計階段是建設工程項目的重要階段之一，從設計單位的選擇到設計方案的確定再到圖紙的審核，每一個環節都影響著項目產品的品質，對企業的生存起著尤為重要的作用。開發企業對于設計階段的管理也應該提到日常重要的管理流程上來。如果當設計方案已經敲定，圖紙已出，企業再來介入管理，那么會降低對投資控制的影響。因而，開發商在工程的設計階段應實施有效的設計管理，制定相應的措施和流程，以達到控制產品及投資的效果。

參考文獻：

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