城市規劃對房地產開發的調控作用研究

劉穎婕

【摘?要】在市場經濟的發展背景下，城市規劃結構和房地產開發之間有密不可分的聯系。近些年來隨著國民經濟發展形勢的不斷調整，房地產業的地位逐漸提升，為城市建設做出一定的貢獻之外，對城市整體發展有一定的積極影響。但是由于其他因素的影響，房地產開發商在城市規劃和自身建設過程中由于側重點不同，導致兩者出現不協調的情況，彼此間的反作用越發明顯。本文將以城市規劃對房地產開發的調控作用為研究點，對如何促進兩者協調發展進行系統的分析。

【關鍵詞】城市規劃;房地產開發;調控作用

自從進行土地改革政策以來，房地產行業已經逐漸成為國民經濟新的增長點和消費點。從當前城市基本發展結構來看，房地產的開發對城市發展進程產生了一定的而影響，但是由于城市規劃本身具有引導作用和調控作用，其影響力在各個領域均不相同。根據當前發展趨勢來看，房地產的整體發展要和城市布局存在相背離的情況，尤其是在城市快速發展的情況下，要從多個當面入手，加強城市規劃對房地產建設的調控作用。

一、城市規劃對房地產開發的調控作用分析

城市布局規劃和房地產開發之間存在密切的聯系，如果兩者之間向背離的因素較多，會對后期整體發展產生不利影響。以下將對城市規劃對房地產開發的調控作用進行分析。

1.城市規劃決定房地產的開發數量

城市的總體布局對城市發展有至關重要的作用，只有提前確定布局方式，才能促進房地產行業的可持續發展，進而保證供需平衡。其次由于城市發展布局及用地也是房地產企業開發的理論依據，要根據實際發展情況結合城市的布局結構，逐漸爭取相關部門及政府的大力支持，在實際開發過程中盡量避免其他因素的影響，減少風險的存在，進而取得突出的進步。除此之外要確定城市的用地性質，逐漸完善城市用地結構，按照房地產開發企業提供的不覺結構適當對其進行調整，進而達到適應施工外部市場環境發展趨勢的目的[1]。

2.城市規劃影響房地產的經濟效益

城市規劃結構是房地產企業規劃土地結構的理論依據，布局規劃的是否合理和房地產企業的經濟效益有密切的聯系。城市的性質、城市土地利用形式及用地布局都從一定層面上決定了城市地價，城市地價都是由規劃布局決定的，如果局部模式不合理或者不科學，進而確定了某段時間房地產企業的建設數量，房地產企業管理層認為某塊土地利用價值不高，或者今后的收益情況不樂觀，則不會對土地進行開發和利用。因此會導致房地產供求之間出現矛盾，不同性質的土地價格差距比較大，直接影響房地產企業的整體收益情況[2]。

3.城市規劃指導房地產企業的發展

由于城市規劃布局結構和在房地產開發之間存在一定的聯系，在城市規劃階段要具有一定的前瞻性和指導性，根據城市整體發展形勢對房地產布局進行合理的規劃，房地產開發商可以選擇適當的在開發地段，對評估方案進行嚴格的審核，保證相關審核模式的有效性。其次要保證信息的透明性，由于不同的企業內在發展機制存在一定的差異，如果信息不真實或者，會對評估結果造成一定的影響，甚至會影響理性預期的變化。因此要從多個方面進行分析，按照預期發展模式進行規劃，進而促進房地產企業的整體發展[3]。

二、城市規劃對房地產開發調控策略分析

針對城市規劃對房地產開發的調控作用，為了促進城市及房地產企業的可持續發展，要從當前發展形勢入手，掌握調控策略，進而促進雙方共贏。以下將對城市規劃對房地產開發調控策略進行系統的分析。

1.轉變發展理念

為了保證城市發展布局的合理性，要在建立多種引導機制和控制體系，按照既定的管理形式對其進行有序的管理，在宏觀調控的基礎下保證外部經濟效益，達到預防和制止有害因素的目的。

（1）直接調控

城市規劃布局中有兩種控制方式，其一是利用公共投資資本，其二是鼓勵或者限制私人投資對物質環境開發的權利，核心表現是對環境進行有效的控制。因此在布局過程中要考慮到人口和用地規模之間的聯系、城市建設用地規模及結構之間的關系以及限制開發地區性質等因素。在實際布局中要確定城市的人口總額，根據城市性質及發展要求，將建設規模控制在合理的范圍內，禁止出現人口規模貴大，增加交通壓力、土地壓力的情況，限制了可持續發展[4]。

（2）間接控制

合理的開發政策在城市宏觀調控中有重要的作用，也是促進城市進一步發展的關鍵性因素。在整體布局過程中要調整各種利益之間的關系，在市場經濟的影響下，對投資結構有明確的認識。其次將所有信息對外公布，政府在發展中要強化自身服務意識，建立完善的市場投資管理制度，避免出現盲目投資的情況。

（3）反饋機制

在城市規劃布局過程中，城市建設在一定程度上改善城市當前發展情況，也是影響實際規劃的重要因素。房地產開發要建立嚴格的反饋機制，將所有物質體現在具體的開發項目中，必要時將其體現在物質形態和具體的開發項目中，由于城市發展形態處于變化的過程中，對具體實施過程中可從多個方面進行考慮，例如從其他產業入手，利用經濟的反饋作用，改變城市發展性質[5]。

2.建立完善的發展格局

從現有的發展結構來看，城市發展過于以物質空間為主，對形體控制不當，會導致現有的管理形式出現形體變化，進而出現引導不明的情況。在市場經濟的發展條件下，要將城市規劃作為一項綜合性系統性的工作，管理方式由原來單一的審批形式轉換為綜合性形式。在現有的經濟、社會和文化發展背景下，需要在政府的指導作用下，發揮市場經濟的調節作用，按照市場經濟的發展趨勢，綜合型規劃管理形式。此外以城市規劃為核心的房地產開發形式，強調各個部門間的有效合作，以具體的法律法規為基礎，按照城市發展布局對其進行合理的控制，通過公共政策、規劃法規及相關監督管理機制對其進行系統化綜合性的管理。

3.加強規范和管制

針對城市規劃和房地產之間的調控作用及其反饋作用，要制定完善的計劃和目標。房地產開發商都是以經濟效益為主，往往僅在考慮到短期經濟效益，忽視了長遠效益的影響。例如部分房地產開發商占用公共用地面積，嚴重影響了城市的可持續發展，因此要加強規范和控制。由于城市發展和建設用地類型及性質有內在的聯系，其用途是提前規劃完畢的，在規范化管理的過程中，需要以限制開發為基本目標，保證良好的生活基礎上對其進行優化調控，包括建筑風格、形式、色彩、建筑輪廓線示意、空間組合模式以及綠化布置要求等控制引導內容。

結束語

針對城市規劃和房地產開發之間存在的利弊關系，為了促進兩者的共同發展，要從多個領域對其進行分析。房地產開發對周圍環境、地形、地勢有明確的要求，如果對各個影響因素處理不當，會激發矛盾，兩者之間出現不協調發展的情況。由于城市發展布局涉及到眾多影響因素，在對其進行全面的規劃同時，要打破了城市建設原有的投資機制，逐步形成城市建設投入產出的新機制，進而促進兩者間的和諧發展。

參考文獻

[1]周衛.城市規劃職能的經濟學透視一針對城市建設資源配置的市場失靈和非市場失靈.

[J].上海：同濟大學，2011（01）：90-94.

[2]戴小平，陳紅春.城市規劃的制度作用與制度創新[J].城市規劃，2011（12）：22一24

[3]范耀邦！董黎明.北京房地產業的發展與宏觀調控[J].北京：中國環境科學出版社，2012（01）：80-84.

[4]趙民，陶小馬.城市發展與城市規劃的經濟學原理[J].北京：高等教育出版社，2012（01）：290-294.

[5]宋啟林.提高城市規劃對房地產業的龍頭作用：城市土地利用與空間結構理論與實踐研究?[J].城市研究，2011（01）：200-204.