經濟新常態下浙江房地產市場發展

浙江調查總隊聯合課題組

經濟新常態下浙江房地產市場發展

浙江調查總隊聯合課題組

在經濟新常態下，浙江房地產市場的發展速度、供求關系、市場結構以及發展動力均發生變化，房地產行業在面臨諸多挑戰的同時，仍然具有新的發展機遇。我們需要把握經濟新常態下的房地產市場脈絡，促使房地產市場健康發展

新常態是中央對我國當前經濟增長階段變化規律的深刻認識。如何正確認識經濟新常態，把握經濟新常態下的房地產市場脈絡，促使房地產市場健康發展，已成為社會熱點問題，值得我們思考研究。本文以房地產市場為研究對象，結合全省720位購房者、115家房地產企業問卷調查，闡述經濟新常態下浙江房地產市場發展的變化特征，以尋求適應經濟新常態的發展機遇，提出主動適應經濟新常態的對策建議。

浙江房地產市場發展特征

減速換擋成常態。2002年以來隨著經濟高速增長，浙江房地產開發投資增幅也大幅攀升，2002年—2009年全省房地產開發投資年均增長17.5%，2010年和2011年同比增幅高達34.2%和47.9%；2012年后隨著發展速度的趨緩，房地產開發投資增速開始下滑，2014年浙江房地產開發投資7262億元，同比增長16.8%，增速較上年回落2.1個百分點，較增幅最高的2011年回落31.1個百分點。房地產行業高速增長時代難以為繼，減速換擋發展將成為新常態。

市場供過于求成常態。經過十多年的發展，房地產市場住房短缺時代已經結束，居民住房擁有率不斷提高，浙江人均住房建筑面積從2002年的21.1平方米提高到2013年的38.8平方米，年均增長7.6%。房地產市場呈現供大于求的運行態勢，庫存量不斷增加，去庫存周期逐漸延長。截止到2014年12月，浙江11個設區市新建住宅庫存套數為303910套，較2014年2月份的庫存量增加54.5%。按2014年新建住宅月均銷售量計算，消化現有市場總庫存的去化周期需要20個月。

自住需求入市成常態。隨著房地產市場未來收益預期下降，居民對住房消費日益理性，首次置業比例增大。據對全省房地產市場調查數據顯示，53.4%的被調查者是首次置業，38.8%的被調查者是二次改善置業，剛性和改善性需求成為市場主體。

行業分化成常態。隨著房地產市場競爭加劇，2013年浙江房地產開發項目企業總數首次減少至6114家。《2015中國房地產上市公司測評研究報告》顯示，2012年以后，房地產市場分化程度不斷上升，行業內洗牌加速。2014年，滬深證券市場涉及房地產業務的上市公司不足200家，5年間超過100家企業退出房地產業務經營領域。

浙江房地產市場發展面臨的問題

消費貸款政策執行難到位。2014年起公積金個人住房消費貸款的額度雖然有提高，但由于公積金總額度缺口較大，部分城市審批與放貸時間被無限期延長，造成部分開發商不能實施公積金貸款購房業務，損害了開發商及購房者的權益。

房地產企業資金壓力增大。2010年以來，各商業銀行陸續收緊房地產領域貸款，使房地產融資渠道變得狹窄。至2014年，浙江房地產企業國內貸款占本年資金來源的比例從2003年的28.5%下降到13.9%，而自籌資金和其他資金來源占本年資金來源的比例從71.1%上升到79.8%。據對房地產市場調查數據顯示，52.0%的被調查企業表示資金緊張。

新建商品住宅市場去庫存壓力增大。截止到2014年12月底，浙江省新建商品住宅庫存套數為303910套，若以2014年全省新建商品住宅月均銷售15129套測算，庫存去化周期高達20個月。另一方面，區域化結構性矛盾導致不同地市間庫存量呈現高低不一的分布格局（見表1），部分城市庫存去化壓力明顯偏大。如湖州、紹興、臺州等城市去化周期超過30個月，遠高于浙江省平均水平。

表1 浙江省及各市預計2014年庫存情況

房價相對偏高。2004年浙江城鎮居民房價收入比為4.5，之后不斷擴大，到了2010年達到最高峰（12.0），之后緩慢下降，但2014年浙江城鎮居民房價收入比依然高達10.7。

地方政府對土地財政依賴度過高。土地出讓金收入作為地方財政收入的重要組成部分，地方政府對其依賴度過高，使地方政府成為追求利潤的市場主體。如2013年，寧波市土地出讓金收入734.1億元，占當年全市財政收入的27.5%；金華市土地出讓金收入174.1億元，占全市公共財政收入的30.1%。

土地供應缺乏長期規劃。2013年，在浙江房地產市場升溫的背景下，土地市場交易異常火熱，土地供應量和成交量大幅增加，從而導致2014年以來浙江商品房庫存的高企。據對全省房地產市場調查數據顯示，23.5%的被調查企業認為政府供地計劃不合理。

浙江房地產市場發展機遇

新型城鎮化戰略機遇。截止到2013年，浙江城鎮化率達到了64%，超過全國平均水平11個百分點，但距離70%的高度城鎮化標準仍有6個百分點的差距。據相關資料測算，浙江城鎮化進程帶來的潛在住宅市場需求達到110萬套（以三口之家作為一戶計算）。從另一個角度來看，浙江仍有2000萬農村居民，如果通過“集中安置”或者“貨幣補貼”等方式將他們由農村民轉為城鎮居民，使他們能居住到城鎮，享受城市功能的便利與福利。只要有10%的農村居民進入城市，就會帶來近70萬套的住房需求。

居民收入增長帶動的新機遇。隨著居民收入的不斷提高，用于住房消費的開支越來越大，對居住品質的要求越來越高，居民改善性住房需求會逐漸旺盛，而當前與戶籍掛鉤的學區房制度更會助推這一需求。以第六次人口普查資料計算，35-49歲的中年人口約1537萬人，假設20%的人群有改善性需求，按照目前的城鎮化率計算，則潛在的改善性住房需求達到95萬套。

制度改革帶來的新機遇。浙江農房集聚改造、棚戶區改造與危舊住房治理等針對特定人群的住房改善政策進一步實施或加碼，給房地產市場提供了巨大的潛在消費動力。據統計，浙江2013年至2017年間需改造的棚戶區住戶約80萬戶，平均每年約有16萬戶的改造需求。

貨幣寬松政策帶來的新機遇。貨幣政策的調整帶來的新機遇。假設購房者商業住房貸款金額為200萬元，貸款期限為30年，每月等額方式還款。2014年11月22日五年以上貸款利率為6.15%，本息合計還款438.6萬元；中國人民銀行自2014年11月連續多次降息后，2015年8月26日五年以上貸款利息調整到5.15%，該貸款本息合計下降到393.1萬元，總還款金額下降了45.5萬元。

浙江房地產市場發展對策

完善“雙向調控”措施，解決市場高庫存量。各地政府可以停止建設經濟適用房，而通過回購商品房方式補充公租房房源和棚戶區改造用房；鼓勵剛性消費需求，在公積金、個人房貸、購房補貼、普通住房標準、人才引進、落戶等方面繼續出臺措施，重點鼓勵“以小換大”和“以舊換新”，支持“剛需”人群購房置業，實現“住有所居”的愿望。

細化“分類調控”政策，防止一刀切。根據對于不同城市特性進行“分類指導”，根據各地房地產市場差異，分化政策導向，進行精細化調控。外來人口較多、房價較高的杭州等一線城市，應對市場投資性需求、投機性需求進行適度的調節和控制；對于紹興、嘉興、湖州等外來人口較少的城市，政策應繼續允許一些定向寬松的措施出臺，對改善型購房和剛需購房在貸款利率、首付比例、稅費等方面予以“優惠”，加快去庫存步伐。

完善信貸政策體系，改善市場資本環境。金融部門應完善和落實差別化信貸政策，繼續支持首套房貸、普通住房貸款、二套改善需求等合理的自住需求，加大商業銀行落實政策力度，綜合考慮財務可持續、風險管理等因素，適當的提高首套房貸利率折扣；提高金融服務效率，及時審批和發放符合條件的個人住房貸款。用好用足公積金，全面清理住房公積金使用障礙和門檻，擴大“公轉商”貼息貸款試點，提高繳存職工的實際可貸款額度，支持異地購房公積金貸款。

實施科學的稅制改革，擺脫“土地財政”依賴。結合地方稅收體系在“營改增”背景下的改革契機，進一步優化房地產稅收體系，明確地方政府對房地產稅改革充分的產權激勵，賦予其有效剩余控制權和清晰的剩余索取權，解決地方政府“土地財政”轉型陣痛問題。本著“簡稅制，寬稅基，低稅率”的改革原則，逐步實現房地產稅的環節轉變，穩定地方政府財政收入來源。

合理規劃土地供給，防止土地“大小年”。落實土地供應市區“一盤棋”的機制，參照近三年銷售平均面積，初步確定出讓總量，將當前市場住宅庫存量納入統籌安排土地的考慮因素之一。合理編制土地出讓計劃和時間表，確定庫存預警線，若庫存高于預警線，則及時調低土地出讓量，放慢出讓速度；若庫存低于預警線，則及時增加土地出入量，加快出讓速度。

課題負責人：吳曉燕；課題組成員：浙江調查總隊 李莉 金偉剛 朱章勇 毛昭君；

成員單位：杭州調查隊 寧波調查隊 溫州調查隊 嘉興調查隊 紹興調查隊 金華調查隊；課題撰稿人：金偉剛 趙敏 沈小葉 李山林 耿烜 華磊波 韓嬌