從規劃角度談商業綜合體設計——以肇慶某商業綜合體為例

胡玲

（廣州市設計院　廣東　廣州　510620）

從規劃角度談商業綜合體設計——以肇慶某商業綜合體為例

胡玲

（廣州市設計院廣東廣州510620）

本文擬在國內商業綜合體的設計之初，從規劃角度，以定位、交通、商業動線幾個層面來談商業綜合體的設計，來提升商業價值。

綜合體設計；定位；規劃；外部交通；商業動線

商業綜合體：是將城市中的商業、辦公、餐飲、文娛、展覽和交通等城市生活空間進行多項組合，各部分之間建立一種互相依存、互助、能動的關系，形成一個多功能、高效率的綜合體。目前，國內的商業綜合體發展速度極其迅猛，預計2015年將會達到3800多家，如此也帶來了很多先天性的問題。

問題1：忽視前期策劃，定位虛擬化。

在策劃公司本身前期策劃模糊，無法落地的基礎上，對規劃設計的導向和指引不明，由此產生種種隱患。前期定位如果無法洞悉商業本質，對其地段、交通、消費市場等基本概念無法看清，等項目建成后發現無法滿足經營要求，容易造成其空置。

問題2：銷售導向模式比重不合理。

因開發商的資金鏈受限制，往往采用以銷售為導向的開發模式，此模式的功利性很強，周期短，回款快，在規劃設計階段考慮不夠充分，其方案存在與市場經營定位脫節的問題，卻因報建開工過早而無法更正其根本性問題。

問題3：缺乏專業的商業設計。

國內的綜合性大院缺乏商業設計的經驗，與實際經營者嚴重脫節，在前期設計階段，建筑師偏向于空間設計和消防設計，忽視了商業設計，暨對商家、消費者、商業地產運營的專業性考慮的綜合設計，導致業態配套的不足，受到空間限制。

那么，面對如此多的問題，商業綜合體在規劃設計之初，有哪些應對的措施來提升其價值呢？

筆者正在參與一個肇慶大型的商業綜合體同時包含商業步行街的設計工作，在多次與開發商、商業運營的洽談協商中，總結了一些共通的經驗。

1　正確定位完善后再設計

（1）在項目上馬之前，先確立策劃為先的概念。以肇慶為例，其地塊周邊的人口及消費狀態，現有市場競爭環境、未來發展傾向，政府規劃發展方針等，只有通過策劃公司的深入調研才能明確，項目適合做什么，怎么做才能生存下去，更是需要進一步的分析研究，并與對應的商家深層次的溝通，才能把握市場的脈搏。

（2）摒棄“先做后改”的操作模式。開發商因為一味的搶時間，首先提出要在規劃設計階段要快，不行再改；而設計院無法在太短的時間內對市場的各方面需求深入理解，時間緊張，于是先進行規劃設計，等策劃公司介入后，一些規劃設計的先天不足暴露出來，規劃設計轉而進入艱難的修改狀態，一方面方案要推倒重頭再來，一方面工期緊張，報建工作搶先完成，沒有修改的余地。此番做法其實導致欲速則不達。

3.實行開放式教學，做到既要“走出去”，又要“請進來”，組織學生觀摩英語教育碩士舉辦的仿真教學活動，到附屬中小學聽課、上課和指導中小學生開展口語訓練、舉辦英語角、英語講演比賽等活動，將課程的學習與大、中學的英語教學實際銜接互動，進行教改創新，同時把教學實習納入到教學中來，讓英語開放式教學在大學、中學、小學等不同教學階段都得到實現。

（3）積極發動策劃者、設計者、經營者全體參與。只有三者在一起廣泛接觸，熟悉商業地產開放的基本規律，通過策劃公司更深入的解讀市場，提前與將要引進的大商家進行意向性接洽，為業態進行量身定做，達到商業設計和業態需求的高度契合，才能產生“活”的商業建筑。

2　科學流暢的外部交通設計

商業綜合體的外部流線可以影響整體的客戶群流量，對一個商業綜合體的成敗起到至關重要的作用。優秀的外部流線可以提高建筑本身的實用性，同時促進商戶經營。

外部流線在規劃之前，首先應該研究顧客從何方向采用什么交通工具抵達商圈，其交通手段包括“私家車、公交、地鐵、自行車、步行”。外部交通根據周邊道路情況和顧客的交通手段來確定外部交通規劃。

其核心內容為道路設計及出入口設計。

基本原則為：交叉立體、人車分流。①顧客步行流線與停車場外部流線應分離；②顧客的停車場外部流線與貨物車輛流線分離。步行流線的設計：首先要考慮步行者的便捷性和舒適性，將周邊的步行者都吸引到商業中間來。

此商業項目包含零售商業和商業綜合體，為了提高一線商鋪的比例，在道路設置上，考慮在零售商業中間設置了一條車行道，同時通過減小零售商業的體量，增加道路數量，從而將一線商鋪的數量提升到最大化。

圖1　商業項目外部交通道路設計

出入口是商業建筑的重要門面，出入口在哪里，商業的內部流線的起點和終點就在那里，商業主軸的頭和尾就在哪里。商業建筑的出入口可以說是一個規劃的戰略起點。在此項目的出入口設計中，需要解決幾個主要的問題：①出入口設置對于商業格局的影響。②出入口設置對于商業經營者有何幫助。需要避免的問題是：出入口不在于多，而在于“活”。一個優秀的商業綜合體應按規劃擁有合適的出入口數量，促進人流在商業建筑內的一個“活”性流動，促進商業回路的形成。

3　簡潔流暢的動線設計

目前的商業地產項目的消費體系都是多元化的，以滿足顧客的需求為出發點，提升商業價值最大化。由此看來，商業建筑內部的流線就成了商業街道的橋梁，由入口、街道、電梯、扶梯等為設計核心，影響著整個商場的商品陳列和通道的格局形態。在此項目中，不同的類型業態，有不同的陳列方式，超市、百貨公司以采用開放式陳列為主，而購物中心、商業街采用封閉式陳列，開放式陳列有利于形成開闊豐富的視覺印象，封閉式陳列會更有質感精美一些。

圖2　肇慶某商業綜合體平面布局

3.1水平動線

水平動線在內部交通引導上，對人流起到了至關重要的作用。每一層中，扶梯作為中心引導客人走向通道成為水平動線。一般商場要求，進入商場后，要有一條明顯的主通道，寬度在8～ 12m，一些高檔的商業綜合體會有更大尺度，比如太古匯主通道就是24～30m，通道同時可以作為展示廳，在保證行人擁有足夠舒適的步行空間。除主通道外，需要有與之相連的次級通道，將人流分散到各個不同的業態。次級通道可以將衛生間、樓層休息廳、收銀臺設置在此，避免占用黃金位置而造成的損失。總而言之，主次通道的水平動線以一字型結構或雙回環型比較常用，這種結構可以增加商場的可視性和通透感，此項目就是使用弧形的一字型，最大化的增加顧客視線內的商鋪數量，避免產生人流死角，有利于達到商鋪價值最大化。

3.2垂直動線

垂直動線主要借助于扶梯，電梯，樓梯來運送消費者從下到上每一個營業樓層。一般而言，對于5萬～10萬的人流，應設置18～ 30部扶梯，4～10部垂直電梯滿足運輸的要求。在臺灣和日本，比較常見的是交叉式扶梯（剪刀式），使客人可以順利的上下，不容易造成堵塞平臺。樓層越高的商業綜合體，對于中庭組織垂直交通非常關鍵，將成為步行空間的序列高潮。豐富而富有趣味的垂直交通工具，玻璃景觀電梯等，能很好的激發向上的活力和動感，使人更愿意登高至上層的商鋪。合理的動線和巧妙的業態組合，可以將人流吸引到高層。從總體生態上考慮業態平衡。

（1）主力店和次主力店引導人流

此項目主力店設置在人流動線的最末端，并且垂直規劃每層單一的一側，是吸引客流平衡分布至每一層每一個商鋪。并在主力店的通道兩側，設置專賣店。

（2）以大中庭聚集人流

以景觀中庭和主題空間定位，起到了疏散和聚集人流的雙重作用。通過通透、視覺可視性強的的標志性引導，使消費者更容易尋覓到自己的消費目的地，從而有針對性的引導人流。

圖3　肇慶某商業綜合體鳥瞰效果圖

（3）高樓層餐飲娛樂引導人流

此項目通過餐飲娛樂業態形式，將美食、娛樂、影院作為誘餌將顧客吸引到最高層消費，在享受的同時，意猶未盡的慢慢向樓下消費。

3.3后場動線

后勤補給路線，此動線從停車卸貨到接著貨梯升降，進入賣場倉庫，一定要夠寬敞，達到2500mm以上才能滿足人員和推車通過。亮度要達到400～500照度，等同于辦公室照度。通道兩側要做耐撞處理，地面平順。且這條動線最重要的是要讓客人看不到走不到。卸貨區最好做到地下室，不和地面搶占位置，局部將卸貨區做高，停車位可以考慮機械停車。

3.4員工動線

員工動線要和消防逃生動線相連貫，部分可以和貨物動線重疊。

4　工程技術標準指導商業設計

不同業態采用不同的荷載，層高，柱距要求。

（1）柱距常用8～9m柱距，大型超市要采用到12m的柱距。

（2）不同的建筑層高受其功能，陳列影響，如停車場凈高要求2300～2400mm，百貨店、購物中心凈高要3000～3300mm高，中小規模的超市專賣店凈高要求為2700～3000mm。

綜上所述：一個項目在整體的開發、招商、運營中都要引入專業的設計，保證項目整體的健康的生態環境，而不僅僅是一個建筑。從規劃之初，就要有遠見性的結合商業運營的需求來指導設計，為國內的商業環境提供更好的平臺。

[1]祝平.商業地產規劃與設計.地產中國網.

[2]黃珂.“整合”——商業綜合體設計研究.中國知網，2010.

TU984.12

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1673-0038（2015）17-0026-02

2015-4-6