經濟外向度對房地產價格的影響研究

彭海強

（泉州師范學院）

經濟外向度對房地產價格的影響研究

彭海強

（泉州師范學院）

隨著經濟的穩健持續增長，人們物質生活水平的提高，對房屋的需求量越來越大，從一定程度上推動了房地產產業的數量和規模的增長，同時主要城市的房地產價格也在持續走高。房地產的價格一直都是社會大眾普遍關注的熱點問題，面對當今全球化的經濟時代，房地產價格的增長與國家或地區的市場經濟對外貿易有著密切的聯系。房地產價格的波動不僅受到房地產市場維度因素和城市經濟維度的影響，而且也受到了開放經濟維度因素的影響。為了能夠提高對房地產價格波動的預測和預知能力，就必須重視對房價宏觀層面的分析。本文針對經濟外向度對房地產價格的影響展開了探討和研究，闡述了經濟開放度與房地產價格之間的特殊關系，通過以典型城市為例，總結和論述房地產價格影響因素。

經濟外向度；房地產價格；巴拉薩-薩繆爾森

巴拉薩-薩繆爾森認為在經濟快速增長階段，可貿易部門較快的勞動生產率增長提高了非可貿易部門的相對成本，從而來提高非可貿易商品的相對價格。在當今開放經濟自由貿易的市場環境下，極少數的區域城市會將經濟開放度與房地產價格進行綜合分析，封閉式的經濟體不能夠適應當前的經濟全球化的格局。為了能夠更好的預測房產的波動值，經濟開放程度較高的地區需堅持巴拉薩-薩繆爾森假說理論基礎，并且要將經濟開放度和房地產價格影響因素理論進行融合，以一種全新的視角來研究城市經濟和房地產市場。

1　經濟外向度與房地產價格的理論分析

1.1經濟外向度的基本界定

經濟外向度也被稱之為外貿依存度，其主要概括的是經濟體的商品和生產要素從一個區域范圍內參與到其他區域范圍的生產與消費活動的程度，主要反映的是一個國家或者地區參與國家貿易的程度，同時也是衡量一個國家或者地區經濟發展規模和發展水平的宏觀指標[1]。經濟開放度是衡量經濟對外開放程度的綜合指標，也是表示一個國家或者地區融入國際經濟的程度。

1.2房地產價格影響因素理論分析

從區域城市的房地產價格來看，其影響因素的分析主要是通過建立計量模型的方式，并且從房地產經濟學角度收入以及建造成本的房地產經濟學角度和抵押貸款利率以及城市規模等城市經濟學的角度，通過控制和選取相應的解釋變量，從而來綜合分析被解釋變量之間的關系。其中房地產價格影響因素分析的三個維度如圖1所示。

圖1　房地產影響因素分析的三個維度

1.3巴拉薩-薩繆爾森理論模型

巴拉薩-薩繆爾森理論模型是在一個小型開放的經濟體中，通過相應的數據信息分析可以總結出此模型會存在一組同質企業，而這些企業在發展的過程中只生產兩種類型的產品，即非可貿易品和可貿易品[2]。一般情況下，非可貿易品的價格是由國內的市場價格所決定的，而可貿易產品的價格則是由國際市場所決定的。當假設非可貿易品和可貿易品的生產都是由資本和勞動進行的，在市場處于競爭的狀態下，勞動力能夠在國內市場進行自由流動，而資本則需要在國內國際市場中進行自由流動，巴拉薩-薩繆爾森理論模型假設實現企業利潤最大化的原則，可通過公式進行表達

其中ye表示為可貿易品產出，而yn則表示為非可貿易品產出，p則表示為非可貿易品的相對于可貿易品為基準的價格，i表示投資，w表示為工資水平，l為勞動供給，而r表示為國外利率。其中均衡狀態下的定義表示為：

通過將上述兩個公式進行綜合整理可以得出貿易和不可貿易部門的相對價格和勞動生產率的關系式為：

2　模型的構建與變量分析

2.1模型的構建

在進行模型構建的過程中，需應用計量分析方法來建立房地產價格影響的動態面板數據模型，并且要通過計量回歸方法的選擇上采用SYS-GMM方法來對某城市的房地產價格影響因素進行相關的實證分析。首先可以將城市的經濟開放度按照一定的標準劃分為兩個板塊，然后再通過開放度的宏觀數據以及房地產市場數據對經濟開放度中的貿易開放度以及投資開放度進行綜合的分析和論證。模型構建中所應用的數據一定要有房地產供給和需求兩個方面的宏觀經濟指標，并且要選取所實證地區城市的房地產價格10年內的數據作為研究的變量[3]。其中需根據不同城市的差異性來建立最為科學合理的模型，所收集的數據一定要能夠有影響房地產需求方的解釋變量以及表征影響房地產供給方的解釋變量。其中經濟開放對對房地產價格影響的模型公式為：

2.2模型變量分析

2.2.1解釋變量經濟開放度open

經濟開放度又可以概況為投資開放度和貿易開放度，模型應用主成分分析法所確定的貿易開放度和投資開放度，通過所取得的權數值對其進行加權然后得到經濟開放度的值，當模型的回歸系數顯示為正數時，可以判斷出經濟開放度對房地產價格有正面的影響。

2.2.2房地產價格需求層面的控制變量

（1）城市登記總人口數pop

城市人口數統計的單位為萬人，通過利用數據信息資料線性回歸的方式來綜合分析城市人口的數量與房產需求之間的關系，從分析結果可以得出城鎮人口數量與房產銷售價格的高度是否有關聯。從一定程度上來說房地產的需求與人口因素是影響房地產市場橫縱向發展的重要因素，當房地產的需求不斷增加時會使房產的價格呈一定比例進行增長。

（2）人均可支配收入inc

由于房地產剛性需求的原因，人均可支配收入是從房產需求的角度對房地產價格進行分析。通過對人均可支配收入和城市人口數量以及房地產銷售面積的截面數據進行綜合分析和論證，從數據結果上顯示變量對房地產的價格具有一定程度的影響。

3　經濟開放度對房地產價格影響的實證分析

以廣東省城市經濟開放度為實證的案例，通過搜集廣東省各個城市的相關貿易開放度和投資開放度的各項數據資料，對廣東省的房地產市場價格數據進行搜集和整理，分析和論證廣東省經濟外向度對房地產價格影響。

3.1實證數據的選擇和統計

一般情況下，經濟開放度對房地產價格影響的實證分析都是通過動態面板數據進行論證的，在模型中將廣東省的各項數據進行引入，并且以嘗試經濟學或者房地產經濟學的角度來選取變量從而構建出控制變量，其中變量需涉及到房地產價格的需求變量以及控制房地產價格的供給變量。同時需要按照相關的標準對變量進行描述性的統計，其主要的目的是為了能夠使計量模型更加具有合理性。實證數據的選取和統計如表1所示。

3.2SYS-GMM回歸分析

（1）SYS-GMM實證分析結果

從實證數據分析結果上可以概括為，該地區除人口系數的變化情況不同明顯，其他的各項變量的影響因素均顯著，而且系數的符號和預期保持一致性，其中生產總值和人均可支配收入對房地產的價格具有顯著的拉動效應。分析結果上顯示經濟開放度的變量系數為0.041，可以概括為經濟開放度每提高1%，房地產的價格也會同時上升0.41%[4]。實證結果中房地產價格的滯后項的系數為正，從一定程度上可以總結出房地產市場價格的變動具有極強的連續性和慣性。

表1　原始樣本描述統計特征

（2）模型引用的回歸結果分析

通過對廣東省城市經濟開放度對房地產價格影響的面板數據實證分析結果可以得出，經濟開放度對房地產價格的影響是正向的。應用SYS-GMM估計方法來分析其影響變化，并且按照一定的標準來引入房地產需求的控制變量，所得出的實證結果顯示人均可支配收入對房價影響因素比較的顯著。而且彈性系數為0.53，而登記人口對房地產價格的影響不夠明顯，城市GDP總量的影響顯著性也不高，從數據結果可以得出需求和供給變量相比較，供給因素對房地產價格的影響因素更加的顯著[5]。

4　結束語

綜上所述，對經濟外向度對房地產價格的影響進行分析和論證具有極高的研究價值，從一定程度上來說能夠更加精準的了解房地產價格的各項影響變量，明確了城市經濟開放對推動房地產價格增長具有至關重要的作用。在研究的過程中要深入的分析巴拉薩-薩繆爾森理論模型，通過實證來分析總結出房地產價格的影響因素，使城市在發展經濟的過程中能夠更好的把握房地產價格運行規律。

[1]李沂喆.金融風暴對安徽房地產業的影響及對策[J].黑龍江對外經貿，2010，23（12）：112～113.

[2]楊琨，韓蓓.“后危機時期”的新加坡銀行業：潛在風險與經驗啟示解析[J].西南金融，2011，34（2）：44～48.

[3]付宗平.開放經濟下中國通貨膨脹研究[D].四川大學，2010.

[4]丁燦.后危機時代金融宏觀審慎監管與制度安排研究——以重慶房地產市場信貸監管為例[D].重慶大學，2012.

[5]郇紅艷，孫君.中部地區耕地非農化及其驅動因子的灰色關聯分析——以安徽省阜陽市為例[J].水土保持通報，2012，32（1）：82～88.

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1673-0038（2015）41-0131-02

2015-9-25