張江示范區商業模式轉型及階段探析

姜凌　王業　王通　肖元真

一、轉型升級的思路

張江示范區在新一輪創新發展和轉型升級中，應該結合國家和上海出臺的相關房地產新政，并結合自己從科技園向科學城發展的導向，做好房地產業務模式的優化和提升。同時應積極探索和實施在我國和上海土地集約化利用和房地產調控政策下的科技園或科學城的大力發展，以科技園或科學城的創新發展和產業集聚，來聚焦和輻射整個張江國家自主創新示范區的核心園區的國際化、現代化的統籌規劃和發展，從而顯著提升張江核心園區整體建設用地效率和房地產開發效益。

張江示范區要力爭經過三至五年的發展，其轉型升級取得顯著成效，張江核心園區的經營規模、業務結構和品牌影響力均有顯著提升，主要表現在，一是園區業績不單單依賴產業地產出售和租賃收入，而是收入和利潤實現多元化，非地產領域的收入達到相當比重；二是增長方式由主要依靠規模擴張、資產出售、股權轉讓向產品結構優化、項目管控方面轉變；三是園區競爭力增強，價值創造能力和盈利能力明顯提高；四是市場地位和影響力大幅提升。

二、轉型升級的內涵

張江示范區不僅要“轉型”，更需要“升級”；不僅是經營方式的轉型，更需要企業理念、思維模式、商業模式和企業角色等的轉型升級。張江核心園區必須告別“房東”的資本市場形象，從“產業地產商”轉型成為“科技園區功能商”，擺脫依賴單一的房地產開發和租賃的經營模式，而轉向以園區專業物業和產業投資為主的經營和盈利模式，即公司未來要持續加大產業投資對公司的貢獻度。張江示范區的內涵就是持續提升公司的贏利能力和附加價值，而要達到持續提升贏利能力和附加價值，最核心的就是要對公司的商業模式進行創新和重塑。

張江示范區應充分利用入股上海股權托管交易中心、同時伴隨著新三板擴容的契機，依托張江的主導及核心產業，持續發揮浩成公司的創投作用，培育集中度較高的、規?；漠a業鏈投資，同時強化對已投資項目的增值服務和投后管理。另外，公司也應積極培育和探索新的產業投資方向，探索產業投資的市場化運作模式，以持續提升投資收益在公司未來收益中的比重。

三、轉型升級的方向

戰略轉型不是戰略的局部調整，而是各個戰略層次上的方向性改變，包括張江示范區長期經營方向、運營模式、相應的組織方式以及資源配置方式的整體性轉變等等。以下從九個方面指出張江高科戰略轉型的方向。

1.經營模式從產業經營向資本經營轉化

轉變經營方式，加快經濟發展，是當前張江核心園區的迫切需要。大量企業經營實踐證明，資本經營是生產經營實現爆炸式增長的關鍵手段，其核心是把企業存量資產和增量資產、有形資產和無形資產作為可流動的經濟資源，實行動態整合的營運。張江高科一方面可以用發行股票、配股等方式，吸收社會資本，擴大企業經營規模；也可以用橫向兼并方法，實現規模經濟。

2.業務范圍從單極發展向多極拓展轉化

目前張江核心園區主營業務單一，隨著房地產業宏觀調控帶來的眾多變量，加之土地資源稀缺，嚴重影響了公司的盈利空間和可持續發展能力。因此，張江核心園區有必要在審視自身核心優勢的基礎上，在業務領域實施與高科技園區相關的多元化，即產業地產開發、高科技產業投資、專業化創新集成服務“三駕馬車”并駕齊驅。

3.主營業務從房地產開發為主向房地產經營為主轉化

目前張江核心園區有數百萬平米的物業，因此公司應以提高存量資產的經營效率為原則，在房地產投資、房屋出租出售、房地產中介服務、物業管理等方面精耕細作，擴大對公司盈利的貢獻度，以擺脫公司主營業務收入對房地產開發的依賴度。

4.股權投資從追求短期回報向長期投資轉化

目前張江核心園區內集聚了一批高成長和極具發展潛力的公司，可以通過服務尋找具有投資價值的客戶，以長期投資的方式，實現與客戶的共同增長，從而為公司獲得長期、持續、穩定的“現金奶?！?。在這一方面，同樣是園區類上市公司的長春高新的成功經驗值得仿效，該公司通過長期投資的方式，擁有目前國內最好的生物制藥產業之一，從而使得公司業績多年來保持高增長的態勢。

5.資本市場從房地產板塊向房地產金融轉化

從歐美等成熟房地產市場的經驗來看，土地交割將以巨額土地轉讓金在短期內支付為前提，同時銀行將不再向開發商放款以支付土地價款。在這種情況之下，開發商必須具備強大的金融運作能力或雄厚的自有資金實力以支持對資金的巨量需求。因此，張江核心園區作為專業的產業地產開發商，應在未來如何實現專業技能與融資功能的緊密結合方面進行探索，適當時候可以積極考慮引入外資房地產基金和投資商。

6.管理模式從政體合一向市場主導轉化

長期以來，央企和地方國企負責人一直由政府任命，這引發了兩個后果：負責人政績導向而非市場導向，內部管理人治結構而非公司治理。國有股東包括張江高科及張江集團的領導層的觀念應該切實從管企業向管股權轉變，集團的主要職責應該放在管公司戰略、管產權代表、管國有股權、管活股票市值等方面，即真正實現從整體合一向市場主導轉化。

7.園區建設從高科技園區向自貿區聯動發展

中國（上海）自主貿易試驗區為新一輪張江示范區企業創新發展和上海國有企業的混合所有制改革以及借助張江核心園區劃入中國（上海）自主貿易試驗區的大好機遇，以轉型升級提供了良好的操作平臺。如何發揮自身優勢，借自貿區建設的東風推動張江核心園區的創新驅動、轉型發展甚至后來居上，已然成為擺在張江核心園區面前的一個重要問題。

8.轉型升級從科技園向科學城轉變

各國的科技園區發展模式，利用其獨有的戰略規劃、政策聚焦、人才高地和獨特的集聚效應、協同效應和整合效應、實現了對各自經濟和社會發展的巨大推動和引領。張江核心園區應不失時機地進行從科技園向科學城發展的探索與實踐，以應對主導產業，相關環節在空間布局和解構的可持續發展趨勢。

9.業務區域從上海地區向市外拓展

張江核心園區應充分利用公司高科技園區的整體品牌形象，通過為以政府為主的客戶提供園區規劃、方案策劃、服務咨詢等額外的增值服務，密切與江浙地區重點城市政府的戰略聯系，以嘗試和推動張江品牌的管理輸出，努力構建跨區域、跨產業、跨國界和跨所有制的體制和機制。

四、轉型升級的階段探析

張江示范區在“十三五”發展中，面對高新示范區與自由貿易區兩區融合、協同并進，創新轉軌的新形勢下應當意識到，其轉型涉及到轉型升級、雙輪驅動、

業務模式、組織架構、管控模式等眾多內容，是一個循序漸進和再造輝煌的過程。特別是在上海市政府將張江示范區納入中國（上海）自由貿易試驗區之后，張江示范區更是任重道遠。因此，結合近期、中期、遠期的不同發展目標，筆者認為可根據上海創建國際創新中心和上海自貿區與張江示范區協同發展的大背景，劃分為三個轉型階段。

1.近期三年（2015-2017年）：重新將核心園區一是打造成張江國家自主創新示范區的引領者和排頭兵，二是打造成上海自貿區與張江示范區的樣板區

近期三年，上海張江示范區的“一區二十二園”應根據上海“十三五”規劃、思路和要求，以業績穩定增長、資本市場形象重塑、加大創業投資力度、公司治理完善為著眼點，全面建立起與上海開發開放形象相匹配的良好形象，成為新一輪國家自主創新示范區的表率區。

（1）堅持創新發展，保持穩定增長。“十二五”期間，張江示范區的各項經濟指標增長勢頭有所減緩，應積極借力上海創新中心的建設和中國（上海）自由貿易試驗區的發展，加快經濟增長方式的轉變和產業升級，吸引更多的國內外精英創業者和創新型企業入駐和發展。

（2）重塑資本市場形象。目前上海張江示范區直接上市的上市公司包括上海張江高科技園區開發股份有限公司（600895）、上海金橋出口加工區開發股份有限公司（600639）、上海市北高新股份有限公司（600604）等多家；控股的上市公司有上海新黃浦置業股份有限公司（600638）旗下的上海科技京城為上海張江示范區的黃浦園，上海紫江企業集團股份有限公司（600210）旗下的高科技園區為上海張江區的紫竹園。因此，以業績增長和業務模式創新為導向，重新樹立張江高科良好的資本市場形象，也是擺在公司面前的重要課題。

（3）借鑒成功經驗。張江示范區的“一區二十二園”應學習美國硅谷和臺灣新竹的成功經驗，在注重科技創新的同時，加大產業投資力度。鑒于高科技企業的股權投資沒有發展極限，可考慮將創投作為公司未來主營業務中的重要組成部分，屆時張江示范區所屬的上市公司將不再是單一的工業房地產類概念，而是“地產+創投”概念，最終在借鑒后創新，從而達到超越的目的。

（4）股權結構完善。目前上海國資市場化改革的大趨勢和大背景，正好為張江示范區的體制機制改革和股權結構變化帶來了機遇。示范區和張江示范區內的上市公司應當積極取得控股股東的支持，力爭在改善目前公司股權結構不合理的狀況方面有所突破。

（5）建設創新中心。借助上海建設具有全球影響力的科技創新中心的歷史性機遇，張江示范區的“一區二十二園”應該按照現代企業制度建設要求，完善公司的組織架構，打造一只業務能力強、敢打硬仗、善打硬仗的產業地產建設、營銷隊伍；構建一只在產業投資領域專業化、市場化的管理團隊，從而為園區和公司的進一步轉型奠定扎實的基礎。

2.中期四年（2018-2021年）：成為在全國范圍內具有影響力的科技園區

本階段的工作重點應以轉型升級、產業創新為重點，重在上規模。以打造投融資相結合的科技金融綜合服務體系為基礎，著力推進產業園區建設的運營服務，提升產融協同互動水平，為科技成果轉化和產業化、高科技企業發展提供一體化服務支持。構建產融結合的業務模式，旨在增強整合、運作、服務的綜合實力，為張江示范區加快建設具有全球影響力的科技創新中心發揮更大作用。

此外，張江示范區應以科技為旗幟、以創新為導向、以產業為基礎、以服務為責任、以品牌為抓手，在未來新興產業的空間打造和園區運營的戰略轉型中，發揮關鍵的品牌效應和引領作用，真正使面向全市、輻射全國的新一輪張江國家自主創新示范區新技術、新產業、新模式和新業態發展中的火車頭和動力源。

3.遠期五年（2022-2026年）：在全球園區中具有相當知名度

作為上海張江國家自主創新示范區和核心園區建設與發展主力軍，張江示范區應以建設“開放創新先導區，新興產業集聚區，國際人才融合區，金融資本導向區，上市公司孵化區，區域經濟轉型區，創新創業活躍區，產融結合示范區”為己任，全面深化改革，擴大開放，先行先試，努力建成帶動上海、輻射全國、影響世界創新發展的重要引擎和創新基地，建成為全球各國和同行真正認可的、具有全球影響力的科技創新中心和重要載體，同時作為我國參與國際高新技術產業競爭的特色品牌和行動指南，努力建成符合國際化標準的世界一流科技與自貿園區。

（作者：姜凌，上海科學院；王業，上海宜思建筑裝飾公司；王通，上海房地產經紀公司；肖元真，上海經濟研究中心）