商業地產工程成本控制研究

趙俊威

摘 要：近年來，隨著房地產開發市場的不斷升溫，商業地產工程不論從數量上還是規模上都在不斷升級。房地產開發企業為了獲得更好的市場利潤，提升自身企業在市場當中的競爭力，房地產開發企業對于商業地產工程的成本控制也開始嚴格起來。商業地產工程成本管理對于房地產開發企業的價值不言而喻，不僅僅能夠有效地降低商業地產工程的項目成本，對于增加房地產開發企業的經營利潤同樣有巨大的幫助和作用。因此，本文就商業地產工程成本管理角度切入，就如何提高商業地產工程成本管理水平展開討論。本文首先介紹了我國商業地產開發的基本情況，其次，介紹了商業地產工程各個可以控制成本的環節，并對這些環節展開討論，分析如何優化商業地產功臣的供應鏈管理，以實現達到控制商業地產項目成本的目的。

關鍵詞：商業地產；供應鏈；供應鏈管理；成本優化；利潤最大化

隨著房地產開發的不斷升溫，全國各地商業地產工程項目如雨后春筍般出現，為了提高各個商業地產工程項目的競爭力，在控制成本的前提下實現收入的最大化，各個商業地產工程都在尋求辦法，控制自身的成本。商業地產項目控制成本的辦法有許多，但是考慮到商業地產項目涉及到的環節眾多，就有必要針對商業地產工程的每一個環節制定相應的控制成本辦法，這也就是本文的研究目的與意義。

一、我國商業地產業發展概況

在討論我國商業地產項目的成本控制管理之前，必須有必要了解我國商業地產業發展的基本情況。商業地產業在我國經濟發展中扮演著重要的角色，商業地產對于我國經濟的又好又快發展具有重要意義，因此，必須對我國商業地產業的基本情況有所了解，這是針對商業地產工程成本管理控制的前提。

廣義上來說，商業地產主要是指從事商業活動的，實現收益的地產或者房產。在現實生活中，商業地產主要是指一切用于商業用途的，可以為企業帶來實際商業收益的房地產開發項目。商業地產通常包含三大特性，第一，地產性，商業地產必須以地產業開發為實際生產經營活動；第二，商業性，商業地產的開發活動必須以商業形式展開，必須是以盈利為目的的生產經營活動；第三，投資性，考慮到地產作為資源的有限性，在相當長的一個時間區間內，我國商業地產的開發活動必然要考慮到投資的收益，投資性也是商業地產業中較為突出的一個特點。

在我國，商業地產這個概念主要源于上個世紀90年代，從上個世紀90年代開始，我國開始關注商業地產這個概念，其中較為典型的例子是，1999年，大連萬達實業有限公司開始通過房地產開發，創立了具有我國特色的“訂單式商業地產”，我國商業地產業的大幕也就此拉開。在次以后，我國各大房地產開發公司開始推出各具特色的商業地產品牌，我國商業地產業也在不斷摸索中艱難前行，商業地產的概念也在不斷豐富和多元，商業地產的概念開始不僅僅局限于通過房地產開發為居民提供住所，更多地開始通過房地產開發項目將各種商業活動與商業地產進行連接，商業地產逐漸滲透到各個產業之中，包括賓館、會所、酒店、寫字樓、商業街等等。

二、商業地產供應鏈管理

房地產業在近二十年的不斷摸索中逐漸成型，房地產市場體制業開始逐漸形成，相應的，房地產業在我國經濟發展中的地位也越來越高，在我國經濟發展中扮演的角色也越來越重要。國民經濟在不斷發展的過程中，商業地產作為近二十年來發展最為迅速的新興產業，是整個市場的投資熱點，越來越多的資金與資源開始向房地產開發業涌入，這對于商業地產業的發展來說是一把雙刃劍，一方面來說，大量的資金與資源向商業地產涌入，能夠有效地幫助商業地產業擺脫長久困擾房地產業資金不足的困境，讓房地產業在充裕的資金條件下更好地發展，另一方面來說，大量的資金與資源向房地產業涌入，對于房地產業同樣是一種負擔，過多資金涌入，房地產業將面臨巨大的資金使用效率問題。大量的資金涌入房地產業不僅僅將造成大量的資金閑置，資源浪費，而且會造成商業地產業對于資金使用效率的不重視，影響商業地產的盈利率，更為可怕的是，大量的資金與資源涌入商業地產業，商業地產業中也開始出現競爭激烈，惡意競爭的現象。

盡管商業地產與傳統商業經濟有所不同，但是考慮到商業地產本身是作為一種商品對外出售的現實，商業地產從某些方面來說也應當遵守于現代工業的生產規律，也應當通過對其生產過程進行優化。商業地產將各種“原材料”通過生產加工推向市場，就必須遵守于市場的客觀規律，必須對整個生產鏈條展開優化，必須對整個生產過程進行成本控制，這也就是本文的目的所在。

為了更好地了解了解地產項目工程的供應鏈管理，本文將列舉國內外幾個優秀的地產工程項目的案例。

首先介紹的是日本地產工程項目的基于成本控制的供應鏈管理，日本地產工程項目的供應鏈管理具有標志性的特點，日本工程項目將工程項目的所有環節管理模式化，從工程開工前的調查分析到工程完工后的后續計劃分析，每一個環節都十分講求嚴謹精密，對數據的動態分析十分到位。在日本，地產相關部門制定了日本建筑工程的工程費用估算手冊，不僅如此，相關地產部門在整個工程施工的過程中都會對市場價格進行動態監督，及時修改工程項目費用估算手冊上對于成本分析的參考價格，這一點，是日本能夠實現全面地產工程預算監督精密化的重要法寶。

日本在地產工程項目造價監管上具有先進的經驗，我國地產龍頭老大萬科同樣擁有豐富的地產項目工程監督管理心得。萬科對地產項目工程的造價控制是從宏觀角度出發的，首先萬科在工程管理的整個過程中全面監督，對于整個工程涉及到的環節進行分析，地產工程項目的所有采購統一管理，集中處理，這樣做不僅僅能夠大大減少地產工程項目的采購成本，還能夠確保地產項目工程采購安排的科學合理，并大大減少了地產工程項目管理中的浪費。萬科在近十年的發展過程中，將工程造價管理的成本控制做到了極致，現如今，萬科開始逐漸采用計算機電算化對商業地產工程進行成本控制與分析，統一采購公開透明被進一步加強。電算化工程地產項目成本控制對于萬科的成本控制具有重要價值，電算化成本控制不是非常依賴于人工，并且能夠真實反映企業在實際生產經營過程中的各方面支出，通過相關電算化成本控制軟件，能股更加直觀地了解到萬科在地產工程項目中的各項支出，各項支出在一個會計時間節點也能夠方面集中處理，做到數據的嚴格控制與精確分析。萬科通過建立電子商務平臺，通過網絡招標，與戰略供應商簽署戰略合作協議書，按照協議直接在網上進行采購各種原材料，節省各種交易費用，這種利用電子商務平臺，通過大批量、大規模采購，使得造價成本得到優勢控制。此外，萬科通過成立萬創設計研究中心，從項目的初步規劃、各種工藝改進、樣本材料把關、樣本房裝飾裝修等多方面進行管理，從而有效控制后期地產開發項目的風險和確定大致的建筑成本。萬科能做到如今這個成績，逾期精密的電算化地產工程成本控制不無關系。

三、商業地產工程供應鏈成本優化

商業地產成本控制包含許多方面的內容，商業地產工程項目的成本并不僅僅是商業地產工程項目在施工過程中的成本，其中土地前期開發的成本，后期營銷的成本都包含其中，因此商業地產供應鏈成本控制應當是全面的，宏觀的，而不是僅僅著眼于商業地產工程在施工中的各項支出。

第一，商業地產開發最需要重視的一項支出就是商業地產工程項目土地開發成本，商業地產工程中，土地開發成本一直是大頭，隨著土地作為不可再生資源的稀缺性，商業地產工程在土地開發成本上的投入開始不斷增加，商業地產中，土地具有不可再生，壟斷性較強的特點，這一特點直接導致商業地產企業在相應的土地開發支出上節節攀升，因此，在如此市場環境下，商業地產工程企業應當結合自身實際情況，理性地進行投資，對于商業地產土地開發成本進行嚴格的把控，切不可因為土地資源的稀缺而過分在土地開發上投入過多的成本，此外，商業地產企業也應當具有開放的眼光，并不應當僅僅將眼光局限在當地的土地開發上去，對于全國各個區域的土地價格及相關配套設施都應當有所了解，理性投資，科學分析。

第二，商業地產企業一直都是資金密集性企業，因此，對于商業地產工程企業在資金的使用上也應當做到科學理性的使用，不僅僅需要降低負債率，還應當盡可能地降低貸款利率，縮減地產項目開發周期，盡可能價款資金周轉的速率。商業地產企業一直十分依賴于資金的投入，但是經過調查發現，許多地產工程企業倒閉的原因也恰恰在于沒有科學地使用管理企業資金，最終入不敷出，被迫倒閉，因此，商業地產企業應當清醒地認識到資金對于企業的價值與意義，也應當對資金的使用嚴格把關，對資金的使用嚴格管控，對資金的使用嚴格監督，這樣才能切實提高商業地產企業對于資金的管理水平，進一步提高企業的盈利率，增強自身的競爭力。

第三，地產工程供應鏈核心成本控制。建筑安裝成本是地產項目成本中較為穩定的部分。其成本可從設計階段、建設實施階段來進行控制。對于設計階段，可在滿足同樣功能和安全的前提下，降低工程造價。設計工作是整個供應鏈中建筑安裝成本控制的一個關鍵環節。設計成本應通過選擇最優設計方案和設計單位、推行限額設計以及引入考核機制等舉措來進行控制。

第四，在下游成本中銷售成本是控制下游成本的關鍵。銷售渠道選擇是是市場營銷決策中的基本決策之一，是影響下游成本的重要節點，它關系到企業能否將產品及時順利地銷售出去，以及企業銷售成本和盈利水平。通過聘用專業的銷售人員，制定完善合理的銷售計劃，通過各種結合本地區特點的宣傳方式，力爭以最少的銷售成本贏得最大的銷售量。通過對商業地產供應鏈上游、核心和下游成本的分類分析，提出了降低工程項目成本的一些措施和方法，從而有利于商業地產開發企業實現其利潤最大化的目標，有利于地產市場機制的建立和完善。

四、結語

隨著國民經濟的持續穩定發展，人們對多元化的服務和產品有更高的消費需求。從而促使商業地產工程項目的投資與開發。商業地產企業為最大程度上獲得經濟利潤，就要對成本進行控制分析。從供應鏈視角，商業地產成本進行了策略化分析，分為供應鏈上游、核心、下游三方面來對成本進行控制，從而最大程度上為企業獲得更大的利潤，實現企業利潤最大化的目標。

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