關于商業地產工程開發過程中項目管理的研究

項強

摘 要：我國經濟不斷快速發展，人民生活水平不斷提高，對生活的品質要求開始不斷升級。因此，我國房地產事業得到了空前絕后的發展機遇。近年來，我國房地產開發企業數量不斷增加，規模不斷擴大，但是與此同時，商業地產工程項目開發過程中不斷被爆出各種問題，商業地產工程問題的層出不窮，實質上是商業地產工程項目管理工作的不到位，因此，做好商業地產工程項目開發管理工作的重要性不言而喻，商業地產工程項目開發管理工作對于我國房地產企業的發展，我國房地產市場的規范化運作具有重要價值。本文就如何提高我國商業地產工程項目開發管理水平展開討論，首先介紹我國房地產開發項目的本質，讓讀者了解房地產開發項目的內涵，其次，結合我國房地產市場的實際發展經驗，分析我國房地產項目中存在的管理問題，針對，我國房地產開發企業在商業地產項目開發管理工作中存在的問題提出若干提高我國商業地產項目開發管理工作水平的意見與建議。

關鍵詞：商業地產；工程；項目管理

隨著我國經濟的快速發展，商業地產項目在我國經濟發展中的作用越來越重要，成為我國經濟發展的中流砥柱，近年來我國經濟的快速發展，房地產開發起到了不可替代的作用。但是，在我國房地產開發項目不斷增多，規模不斷擴大的背景下，卻發現了許許多多的商業地產項目開發管理存在著種種問題，這些問題的出現，不僅僅影響了商業地產項目開發工作的進度，影響了商業地產項目的工作質量，影響了商業地產項目的經營利潤，更是影響了我國房地產開發企業的正常發展，嚴重影響了我國房地產市場的規范化運行，因此，對我國商業地產工程項目開發管理工作展開研究，提出規范性要求迫在眉睫，必須對現有的問題展開分析，分析我國商業地產項目開發管理問題出現的原因，并且針對出現的原因展開分析，對癥下藥，及時解決我國商業地產項目開發管理工作中存在的各種問題，切實提高我國商業地產項目管理開發工作的水平。

一、我國房地產開發項目的內涵

我國房地產開發項目的內涵，簡單來說就是再取得我國法律規定的土地使用權的前提下，再規定的土地上進行基本的房屋建造建設工作。盡管從字面含義上房地產開發項目十分簡單，但是實質上，我國商業地產開發項目涉及到許許多多的環節，每一個環節的工作都需要縝密細致，才能保證商業地產項目開發工作有條不紊地正常運行。房地產開發項目中涉及到眾多主體，其中投資方，監督房，施工方，政府是其中的主角。

房地產開發項目的管理的要求是非常高的，房地產開發項目的管理必須是以房地產開發項目為目標的，房地產開發項目的建設工作必須遵循其客觀規律，房地產開發項目的每一個環節都必須緊密相連，做到仔細計劃，妥善協調，嚴格管理，全面控制。

二、我國商業地產項目開發管理中存在的問題

我國商業地產項目開發管理仍然處于摸索階段，因此，我國商業地產項目開發管理的許多理論與系統并不成熟，并不能像國外一樣有著豐富的實踐經驗和理論支撐，因此，我國商業地產項目開發管理在實際工作中仍然存在著許許多多的問題，這是事實，也是我國商業地產項目開發工作在運行的時候必然會遇到的。對于這些問題的出現，我們必須客觀看待，仔細分析，全面了解，針對問題的原因對癥下藥，及時解決相應的問題才是最為重要的工作。下面就將簡單我國商業地產開發管理工作中存在的種種問題。

我國商業地產項目開發管理的問題有許多，不僅僅有涉及商業地產項目開發管理的資金使用管理問題，還有商業地產項目開發中施工管理的問題。

我國商業地產開發管理中最為突出的問題即為我國商業地產項目開發的資金問題。資金問題有許多內涵，既包括資金的使用效率問題，也包括資金的籌資問題。我國商業地產項目開發管理對于資金的依賴程度極高，因此，資金的正確使用與合理籌資對于我國商業地產開發項目開發管理工作的意義重大。我國許多商業地產開發項目經常會遇到這樣的情況，在商業地產項目開發管理初期，項目的各種預算審批并不嚴謹，資金的使用也不規范，造成了我國商業地產開發管理工作在尾期遇到資金不足的情況，這樣的情況不僅會造成工程延期，嚴重的話將直接導致商業地產項目的破產。我國商業地產項目的資金投入十分巨大，就拿一項支出來說，我國商業地產項目要想順利開工就必須取得土地的使用權限，對于土地的費用，根據國家的規定必須在三個月內結清，那么在商業地產開發的前期就需要投入一筆如此巨大的資金，商業地產項目開發所承受的資金壓力可想而知。此外，我國商業地產項目開發管理的整個生產鏈條十分長，我國房地產開發企業從資金投入到資金回收的時間間隔十分長，因此，我國商業地產開發管理必須擁有雄厚的資金支持，保證我國商業地產項目在相當長的時間內獲得穩定的充足的資金供給。但是現實是，我國商業地產開發企業經常會出現資金不足的情況，房地產企業獲得銀行貸款的辦法只有兩種，一是通過土地抵押，另一種則是通過銀行貸款，并且貸款所獲得的資金十分有限，通常僅僅為商業地產開發管理工作所需資金的60%-70%，我國商業地產開發企業的融資能力并不強，很多時候，我國商業地產開發企業的正常運行甚至求助于民間借貸，民間借貸的利息對于我國商業地產開發企業是一筆沉重的支出，往往許多商業地產企破產的原因就在于沒有良好地使用運作資金，最終“死”在了資金鏈條斷裂上。

我國商業地產開發管理的問題并不僅僅局限于商業地產開發項目的資金使用問題上，我國商業地產開發管理再整個過程中并沒有正確地做好項目研究開發管理的事前研究，許多針對于商業地產項目開發管理的研究流于形式，商業地產項目開發管理的前期研究工作不足，商業地產項目前期策劃與分析工作并沒有得到足夠的重視，因此，許多商業地產開發項目往往是再項目開發進行到了一半的時候才發現商業地產項目的在各種細節安排上存在的紕漏，但是在商業地產開發項目運行到一半時想去解決這些看似不起眼的細節紕漏，往往需要付出巨大的代價， 代價不僅僅是整個工程時間可能會被延誤，更需要付出相當大的一筆資金才能解決相應的問題。許多房地產商業地產開發企業缺乏責任心，在發現了相應的問題時為了圖省事和省錢，往往選擇睜一只眼，閉一只眼，這樣就給商業地產項目開發管理留下了安全隱患。總而言之，我國商業地產項目開發管理在前期的策劃安排上存在著巨大的問題，項目前期研究安排階段缺乏相應的，具有針對性的，科學的可行性分析。

我國商業地產開發管理存在的問題主要體現再以上兩個方面，但是這并不代表我國商業地產開發管理存在的問題僅僅只有這兩個方面，我國商業地產開發管理還存在著諸如商業地產開發管理過程中監督管理不到位，建設施工招投標存在暗箱操作，商業地產開發管理后期物業管理與商業地產市場營銷工作不到位等等問題。這些問題的存在直接影響了我國商業地產項目開發管理工作的正常運行。

三、關于商業地產工程開發管理的優化意見

1.提高管理能力，打造品牌

商業地產的運營，并不是僅僅局限于將房子造起來，如何將商業地產的開發運營合理規劃才是最為關鍵的一項工作。商業地產企業運營管理能力直接影響企業的未來發展上限，直接影響企業的盈利能力，直接影響企業的核心競爭力，因此，商業地產企業必須將提高企業管理能力，打造專屬于自己的品牌，樹立自身企業品牌形象作為重點工作開展開來?，F如今，越來越多的企業開始關注自身的管理能力，也逐漸開始意識到商業管理能力對于企業生產經營發展的價值。

商業地產的開發運營，其側重點在于運營，運營管理能力的強弱決定了項目的成功還是失敗。因此，商業地產商必須擁有專業的管理團隊或者管理顧問公司，負責項目的常經營管理。目前世界商業地產商一般選擇如下三種模式來管理項目：聘請專業的商業管理公司。利用專業商業管理公司豐富的管理經驗為自己服務，對項目開發運營進行管理和指導。

尋求開發合作。在項目開發初期就引入戰略合作者，與國內外優秀的具有商業幵發管理經營的企業合作，利用對方的管理能力，實現對項目的管理。成立自己的商業管理團隊。一般有著遠大愿景的商業地產企業都會成立自己的商業管理團隊，比如萬達集團，通過成立自己的管理團隊，能夠自如的按照自己的經營理念發展，不必受制于人。提高品牌知名度。商業地產的經營也是品牌的經營，開發商想要占據市場的制高點，成功行業領頭羊，就必須打造自身的品牌，努力提高品牌知名度，一旦品牌有了影響力，品牌就是無形的巨大財富，甚至比項目本身的價值還要大，同時利用品牌形成的影響力，能夠獲取更多的資源。

2.加大商業人才培養

商業地產企業必須重視企業自身的商業人才培養，商業競爭，說白了就是企業商業人才的競爭，一個具有專業商業素質，專業理論智商的商業人才對于商業地產企業的生存與發展價值重大，商業地產企業必須清醒認識到商業地產企業對于企業的價值，商業地產企業競爭近年來不斷加大，要想再商業地產企業市場競爭中占得先機，必須重視人才的培養，必須加大在人才招錄上的投入。一方面挖掘企業內部有潛力的員工，加大對員工的培訓，時機成熟時，可以學習萬達集團建立自己的商業管理學院；另一方面，可以和髙等院校合作，聯合培養人才，建立“定向培訓，定向就業”的模式，增加企業人才儲備。通過以上做法，才能將我國的商業地產開發企業引領到新的一個層次。

3.選擇合適的開發運營模式

成功的商業地產也是有共通之處的。走出固有思維誤區，放棄住宅地產開發思維。住宅地產的開發建設是一種“打游擊”模式，即當項目建設、銷售完成之后，這個項目就結束了，企業需要再到別的地方開始新的項目，而商業地產則完全不同，它注重的是長期的、持續的、潛在的商業價值。鑒于我國商業地產開發商大部分都是由住宅開發企業轉型而來，因此，需要走出固有的項目開發建設思路，放棄原來的開發思維，學習商業地產的開發運營方法，建立全新的幵發運營模式。

參考文獻：

[1]邁克爾·波特著，陳小悅譯.競爭優勢[M].北京：華夏出版社，2007.

[2]姜新國.商業地產開發經營與管理[M].北京：中國建筑工業出版社，2007.

[3]陳建明.中國超級市場中心投資開發指南[M].北京：經濟管理出版社，2004.

[4]中國房地產研究中心.商業地產實戰手冊[M].北京：建筑工業出版社，2007.

[5]中國房地產研究中心.商業地產經營管理指南[M].哈爾濱：黑龍江美術出版社，2007.