房地產稅收對房地產價格的實證影響研究

彭葵東

（福晟集團，湖南 長沙 410000）

一、前言

2005年3月，中國財政部部長肖捷表示，由于現階段我國的房地產稅收保有環節的稅負較輕，未來一段時期我國將向個人住宅征收的房地產稅，逐步擴大房地產稅的覆蓋面，自此，我國開啟利用房地產稅收調控房地產價格的時代，2011年，上海和重慶率先征收房產稅，拉開了房產稅改革的帷幕，也因此，房地產稅將成為我國房地產市場的重要調控工具。Mieszkowshi在資本自由流動的前提下，通過建立一般均衡模型分析了房地產稅對房地產價格的影響，研究發現征收較高的房地產稅率會減少當地的房地產供給量，促使房地產價格上漲；征收較低的房地產稅率則會有效地增大了房地產供給量，促使房地產價格下降[1]；王海勇以資產定價理論為研究視角，發現征收房地產稅的開征會帶來房地產未來收益，因為購房者會認為由于未來房地產稅收的征收造成未來房地產價格下跌的預期[2]。楊紹嬡、徐曉波認為，征收房地產稅會導致房價上漲，即房地產稅與房地產價格呈正相關關系。房地產稅作為國家調控房地產經濟的主要杠桿，對于影響房地產市場平均價格、房地產市場經濟的健康發展和房地產市場的合理資源配置等都起著重要的作用，因此，對房地產稅收如何影響房地產市場價格進行實證研究具有重要的理論和現實意義[3]。

二、建立模型

（一）數據來源和模型建立

由于房地產稅收對房地產價格的影響不僅僅時直接的影響關系，因此本文在研究房地產稅收對房地產價格影響的過程中，同時選取經濟發展水平、居民收入水平和商品房建設成本作為影響因子。考慮到市政分析過程中異方差問題的存在，以及數據的可得性和運用的可靠性，本文對相關數據采用對數形式，模型建立如下：

lnprice=2.341+0.235lntax+0.034lncost+0.145lnincome+0.203lnGDP

其中，price：商品房平均價格；tax：房地產稅收；cost：商品房建設成本；income：居民收入水平；GDP：經濟發展水平；?：常數項；βi：待估參數ui：隨機誤差項。

本文所用數據主要來自《中國統計年鑒》（2000-2013）。

（二）模型結果輸出

通過運行計量軟件Eviews13.0，得到結果如下：

lnprice=2.341+0.235lntax+0.034lncost+0.145lnincome+0.203lnGDP

其中，在10%的置信水平下，模型各個變量均顯著，擬合優度R2為0.97，且模型也都通過了T檢驗和F檢驗，回歸方程是顯著的，即說明該模型所研究的房地產稅收與房地產價格之間的關系是顯著的。

三、模型結果分析

現階段房地產稅收對商品房價格有顯著的正向影響關系。由輸出結果可知，房地產稅收每增加1%，房價將上升0.235左右。從經濟學的角度解釋這個現象，房價主要受供求關系的影響，征收房地產稅實際上增加了房產保有環節成本，因此，商品房的投資性需求隨之降低，因此隨著投資的減少，商品房的供給也會下降，所以房地產房價會逐步升高。

建設成本對商品房價格的相對較小，因此，并不是當前房地產市場價格持續攀升的主要原因。但是，地區的經濟發展水平和居民收入水平卻對商品房的價格有顯著的影響，是當前房地產市場普遍上漲的原因之一。因為地區的經濟發展水平直接影響著居民收入水平的高低，而居民收入水平的高低是影響商品房需求的重要因素，因此地區經濟發展水平是影響其房地產行業價格水平的最根本因素。

此外，購買者的消費預期也是不容忽視的因素，對商品房價格起著決定性的影響。這說明，當前房地產市場價格水平的發展與我國的宏觀經濟基本情況之間的聯系在逐步減弱，對房地產價格上漲預期這一心理作用成為決定我國房地產價格走勢的主要因素，這也間接表明當前房地產市場中存在大量投機購房行為，嚴重影響房地產市場健康平穩發展。

四、政策建議

（一）完善房地產稅收立法層次

現階段，我國還沒有專門的房地產稅法，對房地產行業進行稅收管理的依據大部分是地方性法律法規和規章制度，因此立法層級較低，調整機制不健全。房地產稅作為一種重要的地方主體稅種，逐步從法律層面上對房地產市場行為進行科學規范、制定合理的稅收制度從而提高其立法層級，應是當前政府工作的重中之重。但是也應該看到，由于房地產行業的發展具有較強的區域性和差異性，因此，在中央統一房地產稅法的體制下，地方各級政府根據其實際情況，在不違背主體稅法的情況下，制定出臺符合其地方特色的房地產稅收規章制度也顯得尤為重要。這樣既可以保證房地產稅法的立法層次的完善，又能夠充分放權給地方政府，從而調動其調控經濟的積極性和時效性，從而同時實現稅收調節房地產市場的靈活性和適用性，充分發揮房地產稅的稅收功能。

（二）適當簡化稅種，降低房地產行業的總體稅負

據統計資料顯示，我國目前房地產相關的稅種可高達11種之多，此外在整個稅制外，還存在大量其他收費項，因此現階段我國房地產稅收體系呈現出種類繁多，總體稅負較重的特點，這也是房地產稅逐漸成為我國房價持續攀升的主要影響因素之一的重要原因所在。因此借鑒國外的相關經驗，我國應該逐步簡化房地產稅種，廢除重復征收的房地產稅目，取消部分不合理的收費現象，從而減輕納稅人稅收負擔，促進我國房地產行業的健康發展。

（三）調整房地產稅收結構

稅后結構的合理與否，直接關系到國家運用稅收手段進行經濟調控的成效。我國的房地產稅收結構涉及到個人、企業和地方政府的利益，因此如果房地產稅收結構不合理，將會直接影響我國房地產市場的健康發展。總體的稅收結構調整原則應該是：從“重流轉、輕保有”向“流轉和保有并重”轉變，建立所得稅、營業稅和房產稅互相平衡的房產稅收體系。關于我國房地產稅收結構在實踐過程中的合理調整，應充分總結上海和重慶兩地的房產稅試點經驗和教訓，在逐步擴大房產稅試點范圍的基礎上，將現有房產稅和城鎮土地使用稅合并成房地產稅，擺脫對土地財政的過度依賴，構建科學合理的房地產稅收體系。

[1]Mieszkowski.P.The Property Tax:An Excise Tax or a Profit Tax？[A].Journal of Public Economics，1972，1(1):73-96.

[2]王海勇.房地產稅收的一般經濟分析[J].稅務與經濟，2004(6):61-63.

[3]楊紹媛，徐曉波.我國房地產稅對房價的影響及改革探索[J].經濟體制改革，2007，(2).

[4]李倩，房地產稅制改革對房地產價格影響的影響研究[D].華中科技大學.2014.