住宅專項維修資金保值增值的可行性研究

文 英

（攀枝花市房產維修資金管理中心，四川 攀枝花 617000）

一、引言

住宅專項維修資金是專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，俗稱房屋的“看病錢”、“養老錢”。我國房地產業經過近二十年的快速發展，房屋維修資金以其驚人的規模不斷引起人們的關注。有統計數據顯示，全國各地交存的房屋公共維修資金總額已超過萬億元。由于受到資金托管形式與資金投資政策的限制，巨額的維修資金不是被開發商挪用就是沉睡在銀行。從業主交存的那天起，維修資金就面臨縮水、貶值。目前我國的房屋還大多處于青少年期，維修資金使用率低，資金沉淀高。然而維修資金保值增值情況卻不容樂觀，亟待盤活，使之既能保證資金的安全性，又能提高其流動性，達到有效的保值增值目的，讓房屋真正能“病有所醫”、“老有所養”。

二、住宅專項維修資金管理現狀分析

（一）住宅維修資金在第一階段被開發商滯留，資金直接面臨縮水

《住宅專項維修資金管理辦法》中第十二條規定：已售公有住房的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。房地產開發銷售商利用買受人怕麻煩、不想花時間和精力的心理，在與房屋買受人之間簽立房屋買賣合同時，以幫助業主辦理房屋產權證書“一條龍”服務為由，代收買受人的住宅維修資金，以此方式開發商即成為合法的代收主體。目前我國房屋大都是期房銷售，從房屋銷售到房屋竣工驗收到辦理產權證書，一般需要得等待2到3年的時間。在這段時間里，住宅維修資金存于開發商之手，對于資金本來就不充裕的開發商來說，無疑極富誘惑，無形中給開發商挪用、侵吞維修資金提供了便利，引發了許多觸目驚心的維修資金被挪用、侵吞的案例。

在現實的操作中，由房地產開發企業代收代交已售房屋的維修資金已是行業普遍現象。一個樓盤從開盤預售到辦理房屋產權證一般要經歷2至3年的等待期，特別是一些分期開發的樓盤，開發商往往以統一辦證為由，待樓盤開發完畢之后才辦理產權，先期購房的業主等待更為持久。當法律賦予了房地產開發商有從住房買受人手中代收代交的權利時，房發開發商很自然地將已收到的大筆維修資金長期滯留、挪用，甚至到了辦理產權的時候交納不出維修資金，導致在約定時間不能按期辦理產權證，業主已入住多年仍辦理不了產權證的案例時有發生。由于業主在購房后相對開發商成為弱勢一方，維權無力。在房屋所有人取得房屋產權證書之前，大筆維修資金被擱置于房屋開發商手中，該筆資金使用情況無人監管，業主交出的維修資金在2至3年的等待期因無息而直接縮水。例如：本市一獨幢小區，取得預售許可證的時間是2012年10月，預售面積37321平方米。據了解，房屋出售率為90%，按現行交存維修資金標準，電梯高層按70元每平方米計算，開發商已收到業主交存的維修資金約235萬元。到2014年11月該開發商仍然沒有為業主辦理產權，也就是說在長達兩年的時間里，開發商一直無本無息占用業主的維修資金。假如這235萬元按二年期存款利率（4.125%）折算，直接貶損4%，加上通貨膨脹3-4%，該筆資金直接縮水7-8%。反過來，開發商無息使用該筆資金，按目前房地產開發商貸款綜合利率10%計算，兩年開發商可節約20%的利息且不占用抵押資產以及支出其他融資費用。在強大的利益驅動下，開發商便想著各種辦法延緩交存已代收的維修資金。

（二）住宅維修資金在第二階段由于增值保值方式單一，面臨貶值

1.監管人與受益人利益不對等，缺乏運用資金保值增值的動力。《住宅專項維修資金管理辦法》規定：業主大會成立前，已售公有住房住宅專項維修資金，由物業所在地直轄市、市、縣人民政府財政部門或者建設主管部門負責管理，維修資金應存入當地維修資金專戶管理銀行的維修資金專戶中，由管理機構統一代管。業主大會成立后，經業主大會表決通過，業主委員會可在當地維修資金專戶管理銀行開設維修資金賬戶，并向所在地管理機構備案。出于保障資金安全性的目的，維修資金主要采取的是政府代管制。政府管理最大的好處是安全性，即使有人“挪用”，國家也要承擔最后的責任。但是，政府代管住宅專項維修資金效益低下是客觀事實，因為政府不是“經濟人”，而是“公共人”，追逐利潤不是其職能。而且政府是具有壟斷性的組織，沒有市場競爭壓力，管與不管，管得好與不好，與政府的生存和利益沒有直接關系。因此，政府代管缺乏積極性和內動力，管理效益遜于安全性。另外，交由業主委員會監管也存一定的弊端。首先業主身份各異，性質復雜，對小區“公共事務”關心不夠。我國房地產發展較晚，許多房屋都處于青年、少年期，未大量使用維修資金，業主對自己交納的維修資金保值增值不關注。資金的增值保值是一件專業性強、存在一定風險的投資工作。由少數業主為代表的業主委員會存在幾種心態：一是通過自己辛勤的付出后獲得的收益由全體業主共同受益，自己只能獲得收益的極小部分，與付出勞動不對等，而大部分業主都坐享其成，這種心態往往導致業主委員會不會主動為資金的增值而付出努力。二是怕承擔責任，投資總是有風險的，一旦投資出現風險誰來承擔責任呢？三是錢是所有業主共有的，投資決策需經大多數業主的同意，程序上雖然公平合理，但過程繁瑣，需要花費大量的時間和精力，且各個業主對投資風險的認識不同，往往是費了九牛二虎之力也得不到大同多數業主的通過，而錯過投資機會。

2.政府監管下的維修資金因投資手段單一，保值增值同樣缺乏活力。《住宅專項維修資金管理辦法細則》規定：在保證維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將維修資金用于購買一級市場新發行的國債和在專戶管理銀行進行組合存儲，但不得用于其他投資。文件中明確規定投資只有兩種渠道，一是存銀行，二是購賣國債。兩種渠道相比，購買國債收益相對較高，但投資主體受到限制。維修資金是以管理者身份存入銀行的，只能購買記賬式國債，記賬式國債的收入方式是持有期間國債收入與買賣的價差收入。具體由誰來操作，是管理者還業主？沒有法律規定，缺乏可操作性，現實中幾乎無監管部門選擇這種投資方式。目前全國各地歸集代管的公共維修基金少則數十億，多則數百億。由于多數地區并未明確規定公共維修基金保值增值的義務和責任，導致大多數城市維修基金收益率低于一年期銀行的存款利率。據資料顯示，西安近30億的維修資金一直按活期存在銀行。廣州的81億維修資金一部分按三個月定期存入銀行，一部分按活期存入銀行。本市是一個100萬人口的小城市，從維修資金監管部門成立至2014年10月止，已積累維修資金3.8億元，其中3億元按一年定期存入銀行，其余0.8億按活期存入銀行。一年期存款利率為3.3%，活期利率為0.35%，折算下來收益率低于一年期銀行的存款利率。有的城市平均年收益率不到2%，個別城市甚至不足0.5%。按通貨膨脹3～4%計算，收益不抵通貨膨脹，維修資金同樣面臨貶值壓力。

3.加強對預售期到開發商辦理產權期間對維修資金的歸集，資金安全有了保障，資金的時間價值仍未得到體現。開發商代交的維修資金遲遲不上交怎么辦？已經于2011年1月1日實施的《鄭州市房屋專項維修資金交存管理實施細則》，政府就提倡業主自主交款。政府開發新的維修資金管理系統讓業主足不出戶就能辦理業務，開發商在賣房的時候，要把維修資金的交存方式寫在購房合同里（是業主自行交存還開發商代收代交）。開發商代收的維修資金逾期上交監管部門的，要補交雙倍利息。這些便民措施讓老百姓拍手稱贊，然而遺憾的是該細則沒有出臺對監管的維修資金如何保值增值的相關規定。本市也出臺了《關于加強承購人交存維修資金的通知》，以切實維護購房人的合法權益，確保業主交存的住宅專項維修資金能專款專用。《通知》規定：業主可以選擇自主交存和委托開發企業代收代交兩種方式。業主委托開發企業代為交存維修資金的，由開發企業收到承購人資金30日內將代收資金交存至監管部門專項賬戶，開發企業不按規定交存資金的，以不良記錄記入開發企業信用檔案。《通知》加強了對開發商代收代交維修資金的監管，保障業主已交存的維修資金不被開發企業挪用和占有，但是《通知》也未出臺對其監管的維修資金保值增值的具體辦法。

二、現有政策下的保值增值的可行性措施

從房屋認購到交房辦理產權證，從辦理產權證到房屋保修期滿，動用維修資金都有一定的時間間隔，為把維修資金分階段組合存入銀行提供了空間。

（一）辦理房屋產權證前將維修資金以“協定存款”方式存入銀行

隨著加強對開發商代收代交維修資金的監管，無論是業主自行交存還是開發商代收代交，維修資金最終都集中到維修資金監管部門，這一階段監管的資金處于一個動態的不斷積累的過程。現行的維修資金投資渠道只有存銀行或買國債兩種方式。由于受到購買主體的限制以及需征得小區三分之二以上業主同意的不可操作性，購買國債已被大多數監管部門所摒棄。如何在有限的投資渠道中挖掘潛力，提高的增值效率呢？此階段將資金采用“協定存款”方式存入銀行較為合理。“協定存款”是銀行針對客戶存款余額比較穩定，約定在客戶賬戶余額中超過約定最低存款余額時按協定存款利率計算利息的一種計息方式。以本市一家商業銀行推出的“協定存款”利率為例，“協定存款”約定存款余額大于10萬的部分按協定存款利率1.265%計息、余額在10萬元以下部分按活期利息分段計息。據此測算出“協定存款”利率相當于活期利率的3.61倍。以本市監管部門2014年第二季度活期存款利息為例，本市監管部門維修資金活期存款為2900萬元，實際收到活期利息3.38萬元，如果按協定存款計算，二季度利息可以達到12.20萬元。如果一年以平均3000萬元活期資金計算，一年活期利息約10.5萬元，而“協定存款”利息可達37.91萬元，比把資金按活期存入銀行提高了資金的保值能力。

（二）保修期滿前維修資金以定期形式存入銀行

《房屋建筑工程質量保修辦法》規定：在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：地基基礎工程和主體結構工程為設計文件規定的該工程的合理使用年限，一般為50年；屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設備安裝，為2年；裝修工程，為2年。房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算，根據《保修辦法》可以看出維修資金交存后至少要間隔兩年才會動用，這一階段可以采用二年期定期存款方式。以本市一家商業銀行二年期存款利率4.125%為例，抵減3%的通脹后，至少可以實現1%的增值。

（三）保修期滿后維修資金存入銀行可以定活兩便、長短結合

我國房地產起步晚，房齡大都處于青年、少年期，維修資金使用率低。據2013年9月15日新華網報道，2013年上半年北京市已累計歸集商品住宅專項維修資金348.10億元，使用了5.38億元，使用率僅為1.55%。上海的商品住宅維修資金歸集額共393億元，累計使用29億元，累計使用率為7.4%。廣州房屋維修資金歸集總額超過81億元，但累計使用金額不到8000萬元，不到總金額的1%。巨額的維修資金沉淀為進行時間長短不同的存款組合提供了空間，根據收益與流動性，可以有不同的組合。假如預留維修資金總額的10%存活期（利率0.35%），其余90%資金可以做1年到5年期的不同組合。以我市一家商業銀行的定期存款利率一年期3.3%、三年期4.675%、五年期5.225%為例。第一種組合按20%一年期，30%三年期，40%五年期組合計算，以1億元為例，組合收益415.25萬元，收益率為4.15%，比活期收益高11.85倍。第二種組合按30%一年期，30%三年期，30%五年期組合計算，以1億元為例，組合收益396萬元，收益率為3.96%，比活期收益高11.31倍。第三種組合按20%一年期，60%三年期，10%五年期組合計算，以1億元為例，組合收益431.75萬元，收益率為4.32%，比活期收益高11.93倍。權衡收益與流動性建議選擇第三種組合。

（四）利用監管系統信息化自動實現科學的存款組合

維修資金管理系統是利用專業軟件對一個行政區域內代管的維修資金進行日常管理的專門系統，管理系統的基本功能夠實現個人交存、單位交存、續交、預交、計息、申批、劃撥、下賬、分攤、過戶等日常業務和資金的管理。管理系統中有許多項目是需要自己設定的，如銀行利率、收交比例、路街名稱、竣工日期等。根據軟件的可自定義性，在每個小區交存維修資金時就按房屋保修書項目中規定的保修期設置好保修期限，房屋保修期滿前由于不使用維修資金，系統自動識別將資金轉為定期。保期滿后，根據房齡的長短、使用頻率、使用資金占交存資金比例，通過設置參數，系統自動篩選提示定活期存款的組合模式。可充分利用系統智能性達到自動科學組合存款的模式，以最大限度地提高資金增值潛力，提升管理效益。

三、未來維修資金多元化增值模式的可行性探索

隨著對維修資金監管模式的不斷探索及維修資金增值方式的有益嘗試，未來維修資金可以實現多元化的增值模式。

（一）基金模式

住宅維修資金俗稱房子的“養老錢”，與養老保險金的性質相似。資金有進有出，數額大，跨度時間長、資金零散。養老基金通過發行基金股份或受益憑證，募集社會上的養老保險資金，委托專業基金管理機構用于產業投資、證券投資或其他項目的投資，以實現保值增值的目的。目前全國社保基金理事會投資運營的戰略儲備性的社保基金十年來的投資總體收益率達9.17%，基金的投資收益情況總體來看較為理想。維修資金可以借鑒養老保險基金模式，利用基金專家理財、市場競爭、監管分立等特點，將住房維修基金作為一種特別資產，與投資公司和資本營運等基金管理機構的資產嚴格區分開來，并將這種特別基金規定按50%至75%的比例投入國債、國家主導項目等風險較低的領域，而不投入股票等高風險領域，以確保投資人的利益，極大地減少風險，有效實現其保值增值。

（二）信托模式

信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的進行管理或者處分的行為。《住宅專項維修資金管理辦法》規定業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。業主大會成立前，業主交存的住宅專項維修資金，由物業所在地直轄政府建設主管部門代管。業主大會成立后，再由房地產行政主管部門轉交于業主大會管理。以上兩種維修資管理的模式都具備了資金信托的基本條件，無論是誰收取了住宅專項維修資金，無論是暫時轉移到了誰的名下，該住宅專項維修資金都不屬于其固有財產，而是屬于信托財產。維修資金信托目的是通過受委托人的專業運作以達到財產安全或取得高額收益。建立住宅專項維修資金信托管理模式，明確資金的委托人和受托人及資金的管理方式。受托人通過運用合理的資金管理方式，保證資金無風險增值。比如，對大筆專項資金可分三種形式運作，其一劃分一定比例的資金用于靈活投資組合以實現高回報率，其二劃分一定比例的資金用于國債以實現穩定收益，其三劃分一定比例資金以應對維修項目，使受托資金在安全的環境下進行專業化運作，以達到資金由專家管理、低風險、高安全、微成本、保值增值的目的。

（三）過橋資金模式

據調查，近兩年來，為緩解中小企業融資困難，改善中小企業融資環境，國內多個省市政府均發揮引導作用，由財政先期籌集資金，設立“中小企業過橋還貸資金”，同時制定中小企業貸款過橋資金管理使用暫行辦法。為資金周轉暫時出現困難的中小企業按時還貸續貸提供臨時性周轉借款。過橋資金堅持“總額控制、專款專用、統一管理”的使用原則，由財政負責監督管理使用，由相應的投資擔保公司提供擔保。還貸資金只用于企業還貸續貸應急的流動資金，不能用于固定資產投資和其他用途。企業在貸款到期15日前提出申請，最多使用時間不超過30個工作日。從“辦法”中可以看出過橋資金的特點是：統一管理、專款專用、周轉時間短、使用人按同期同檔貸款利率支付資金占用費。鑒于以上特點當地政府可設立公益性企業貸款過橋資金，維修資金監管部門代管的大量閑置的資金可以作為過橋資金來源，通過政府統籌監管，不僅為中小企業資金周轉提供了財政支持，還盤活了維修資金。

四、結論

房屋專項維修資是伴隨著房地產業發展出現的新事物，在保證資金安全的前提下，維修資金的盤活及持續增值關系到每一棟房屋的健康，涉及到千家萬戶的切身利益。通過加強對預售期到開發商辦理產權階段的維修資金歸集監管，保障了業主已交存的維修資金不被開發企業挪用和占有；通過對現行政策下保值增值措施的運用，挖掘現有監管資金的增值潛力；隨著對維修資金監管模式以及對維修資金保值增值方式的不斷探索，維修資金實現多元化的增值模式成為可能。屆時，上萬億的維修資金必將煥發出生機活力，使每一棟房屋真正能實現“病有所醫”、“老有所養”。

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