以卓越的核心競爭力迎接競爭挑戰
——專訪普洛斯中國區總裁楊傳德

文/本刊記者 李冰漪

以卓越的核心競爭力迎接競爭挑戰
——專訪普洛斯中國區總裁楊傳德

特別策劃|物流地產——駛入蓬勃發展快車道

文/本刊記者 李冰漪

近幾年來，中國物流地產風生水起，作為全球物流地產巨頭的普洛斯，牢牢地占據著市場第一把交椅的地位。對于這一行業，普洛斯有哪些獨特的經營之道？目前國內的物流地產業處于怎樣的發展階段？對于有意跨入這一領域的企業，如何才能在愈發激烈的競爭中立于不敗之地？為此本刊記者對普洛斯中國區總裁楊傳德進行了專訪。

在競爭中進步

2003年，普斯洛將物流地產概念引入中國，以其獨特的經營理念，形成了來勢迅猛的“普洛斯模式”。就在不久前，普洛斯宣布設立中國物流基金二期，基金目標規模達70億美元，這是迄今為止最大規模的專注于中國物流基礎設施開發的基金。基金二期的設立將加強普洛斯的網絡效應，更好地服務客戶，支持普洛斯抓住當前的市場機遇，推動中國業務的深入發展。

物流地產與金融的結合是普洛斯實現擴張的最大法寶。通過物流地產基金模式，普洛斯將投資回收期從10年以上縮短了2～3年。同時，快速回籠的資金被用于新項目開發，項目成熟后再置入基金，從而形成物業開發、物業管理與基金管理部門間的閉合循環，這種資產和現金的加速循環推動了普洛斯的內生規模擴張，并實現輕資產、高周轉運營。

現在，進入物流地產這一行業的企業不斷增加，隨著萬科這樣傳統的地產企業也開始進入這個領域，今后的競爭會愈加激烈。因此業內有人認為，物流地產雖然回報比較穩定，而且前景值得預期，但已經不像以前能夠獲得那么高的盈利了。對此，普洛斯中國區總裁楊傳德認為，這種情況的確存在。早先的房地產經營住宅遇到了限購政策，然而就在此時，電商的發展帶來了轉機，傳統房地產企業有很多轉向了物流地產這個行業。到現在，物流地產成為房地產業里最熱門的領域。可是歸根結底，做好一個行業最重要的要素，核心還是運營。因為從全球來講，經營房地產，資金并不是最大的困難，最重要的是拿到資源和客戶。在物流地產這個領域，如果做得很強大了，就會形成聚集效應，吸引來客戶和投資人，合作伙伴就會越來越多，這樣就形成了一個良性循環。雖然每年新入行的企業雖然很多，但如果運營不好，就難免淪為被收購的對象，所以說最重要的還是運營。

此外，楊傳德表示，物流地產領域的競爭一直都有，并不是普洛斯進入中國后才遇到了競爭，我們一直都有競爭，我們也歡迎競爭。因為我們并不是看競爭對手做什么我們就做什么，而是看我們的客戶需要什么，就把我們的資源、我們的中心投入到那里。我們對自己的運營模式充滿信心，能走好自己選擇的道路。

業內認為，普洛斯的競爭優勢在于普洛斯擁有一流的基金管理平臺，通過基金管理平臺與全球投資機構合作，持有高品質的地產資產。同時加強網絡化效應，提高服務全球化客戶的能力，在建立更強的客戶關系的同時保持整個財務狀況良好。基金管理平臺使普洛斯能從更多的渠道獲得收益，如資產管理費、基金管理費、租賃費、物業管理費和長期激勵費用等。正是基于與全球眾多機構長期合作關系以及多年資本管理經驗，普洛斯通過發展廣泛的業務和使用來自第三方的資本杠桿保持了穩定的資產增長。

打造核心競爭力

談到運營模式，引發了記者的興趣，究竟是怎樣的運營模式，使普洛斯多年來攻無不克戰無不勝，牢據業內榜首呢？

對此，楊傳德認為，我們跟客戶不只是一個點的合作，我們很重視客戶的需要，我們希望能夠為客戶的發展鋪路架橋，不光是倉庫方面，而是搭建整個系統的網絡，以此實現雙贏。普洛斯在全國土地儲備一千多萬平方米，有這個能力幫客戶搭建起網絡。當然，這個網絡可能在表面看不到。比如寶馬汽車集團在華共有5個零配中心，寶馬在選擇零配中心倉庫所在地的時候之所以選擇與普洛斯合作，是因為普洛斯不僅能為寶馬提供優質的倉儲資源，而且能以普洛斯在中國的物流園區網絡為寶馬提供最優化的零配中心網點布局方案。又比如，現在倉庫的工作不單是簡單地貼標簽，很多客戶把自己公司越來越多的工作都放在倉庫里面完成，在這種情況下，我們的倉庫就要給客戶提供一個好的工作環境。所以我們這種模式可以算是一個增值的服務——利用我們的資源，提高客戶的經營方面水準，這始終是我們的一個發展理念與方向。

與普洛斯長期合作的某家企業負責人曾透露，普洛斯在客戶管理方面的秘密武器就是先進的網絡系統，這一系統囊括了對內部流程和客戶服務的所有管理。從分析客戶的需求和選址入手，對施工過程進行嚴格的成本控制，對預算以及施工建造過程管理都將建設成本降到最低。物業交付使用后，繼續對客戶和物業進行管理，在充分評估收益風險后簽定租約，并將每家客戶的租約輸入系統，最大可能地保證投資的安全性。楊傳德透露，普洛斯在中國的物流園區網絡布點已達600個左右。

楊傳德表示，現在倉庫里面的功能越來越多，投資的資源、資金、設備越來越大，所以對一些客戶來講，他們的投入也越來越多。如果客戶找第三方物流公司，只是簽幾年的合同，到期后又要重新談，但普洛斯可以把更先進的營運模式帶進來，為其提供更多高端、自動化的設備，這樣與我們的合作就會更加穩定形成良性循環。所以客戶可以放心地進行長期投資。

可見，普洛斯對自身的角色定位是“資源整合者”，而非單純的“出租倉庫”，這是它最有亮點的地方。普洛斯將客戶、投資人、政府、合作伙伴都聚集在自己創造的增值服務平臺上，為客戶提供“一站式”供應鏈服務和整合性的解決方案，以滿足客戶在運營和財務方面等各種需求。如為客戶做方案設計、選址、設施設計與開發建設、物業管理、聯合營銷、定制化服務，在不同的市場，為客戶提供高質量的物流設施網絡平臺等，各種優化服務大大增加了客戶的黏度。

國內物流地產前景廣闊

相對于比較成熟的歐美日等發達國家和地區，中國的物流地產尚在起步階段，存在著回報率等方面的差異。然而，在楊傳德看來，從物流地產的回報率來看，其實中國比日本與美國都要高。因為在日本，普洛斯絕大部分的物業資產都在東京，那里地價寸土寸金，因此租賃方面的回報率比中國要低。當然現在中國的地價也在不斷攀升，在臨港，我們早期建庫就是一層，后來出現兩層，到現在三層的也已蓋好。不過日本的資金成本低，使用效率高，在中國上一個項目投入的資金，在日本也許可以做四五個項目。而且日本用人相對來說也很少，這樣也節省了大量的人力成本。

楊傳德認為，日本倉儲水平普遍很高，基本都是比較現代化的、高水平的倉庫。但在中國，很多物流地產企業還有差距。當然，這也說明中國的發展空間很大，今后的發展速度會更快。

從現有設施來看，中國國內大部分倉庫過小、陳舊，無法與普洛斯現代化的物流設施媲美。資料顯示，中國人均倉庫面積只有美國的1/12，中國物流地產市場總供應量為5.5億平方米，預計2029年可達到24億平方米，人均倉儲面積也只達到美國的1/3。

楊傳德表示，現在普洛斯每年開發300多萬平方米，我們還將一直保持高速增長。普洛斯獨特的企業文化促使我們有意識地不斷走在行業頂端，并隨著客戶發展不斷優化。所以這也是我們過去十年發展迅速的重要因素，今后我們將一如既往地踐行這一理念，并隨時關注分享業內的最新成果，使中國的物流地產實現更大地跨越。