萬科：鏖戰物流地產的啟示

文/本刊記者 李冰漪

萬科：鏖戰物流地產的啟示

特別策劃|物流地產——駛入蓬勃發展快車道

文/本刊記者 李冰漪

萬科進軍物流地產

6月5日，萬科發布公告稱，公司未來將在住宅和傳統商辦地產之外，積極拓展消費地產、產業地產，以及地產延伸業務，其中物流地產是產業地產業務重點方向之一。在業內看來，這與萬科謀求轉型密切相關。萬科的多位高管也曾在公開場合表示，看好物流地產未來的發展前景，公司要從單一的住宅房地產商轉型為城市配套服務商，而物流地產則是其中的重要一環。

就在這次公告中，萬科表明，目前公司已獲得兩個物流地產項目，一為貴陽龍里物流項目，占地面積約13.3萬平方米，萬科預計擁有該項目50%的權益，須付地價款約0.15億元；另一為武漢（樓盤）陽邏物流項目，占地面積約14.9萬平方米，萬科擁有該項目100%的權益，須付地價款約0.6億元。

在此前5月29日，萬科與中鐵物流集團在北京舉行的合作簽約儀式上，萬科物流地產創始合伙人副總經理李鵬也公開談到，萬科正在積極探索未來業務的轉型升級，在做好住宅的同時，希望能夠探索城市配套服務業，而物流地產是城市配套服務業的一個重要組成部分，不管是從中國倉儲面積的效應來說，還是從消費者結構的轉型、消費習慣的升級，整個中國物流市場的前景非常好。

可見萬科進軍物流業顯然不是一時沖動。早在去年，北京萬科就和廊坊控股簽署《戰略合作框架協議》，雙方將強強聯合打造世界一流物流產業園區項目和生活服務配套項目。當時萬科就曾表示，希望將此項目作為集團涉足物流地產的首批重點項目。

近期又有消息傳出，美國黑石集團要與萬科合作共同開發物流地產項目。作為全球最大的獨立另類資產管理機構之一，美國黑石集團目前業務覆蓋私有股權投資基金、房地產基金以及對沖基金、債務投資等諸多領域。早在去年10月，時任萬科高級副總裁的肖莉就向媒體透露：“目前，國內的倉儲建設速度遠遠跟不上網購行業的發展，萬科認為物流地產發展空間巨大。未來，我們將引入黑石、RRK、凱雷等戰略投資伙伴。”

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聯手黑石開拓藍海

有數據顯示，當前外資已基本在國內物流地產形成半壟斷的格局，市場第一的物流地產巨頭普洛斯入華至今，已在35個城市擁有1180萬平方米的物業面積，占據著超過60%的市場份額。此外，澳大利亞的嘉民、新加坡的豐樹等外資企業也都在華穩定占據著一定的市場份額。

近幾年，物流地產持續升溫的背后，是電子商務的發展給物流業帶來迫切需求。據中國物流協會的數據顯示，目前中國人均倉儲面積僅有0.41平方米，為美國的1/12，且75%以上的倉儲設施無法滿足現代物流的需要。《中國采購發展報告（2014）》顯示，中國現有的5.5億平方米的物流倉儲設施中能達到國際化標準的不足2%，這些達標的倉儲存量僅相當于美國波士頓一個城市的水平，而且其中60%還是位于一線城市。

因此分析人士認為，萬科快馬殺入物流地產的底氣正是來自對市場前景的看好，而引入黑石無疑增添了萬科涉足物流地產的信心，并且對于專注于住宅地產開發的萬科而言，拿地蓋房也是不在話下，上海（樓盤）領易投資顧問有限公司總經理鄒毅認為，“萬科進入物流地產是必然的，現在住宅地產利潤率越來越薄，而物流地產在地產領域是一片藍海。由于電子商務的發達，目前中國物流地產領域存在嚴重的供不應求，這是一個高增長的細分市場。”

克爾瑞研究中心分析師朱一鳴認為，物流地產屬于典型的重資產運營，但在成功引入黑石基金戰略投資者之后，萬科便有望實現普洛斯式輕資產模式，即萬科開發物流項目，由黑石收購，進行基金化運作，萬科保留項目長期運營權，收取部分管理費用，并坐享基金分紅，也即萬科所謂的“小股操盤”模式。前萬科北京總經理毛大慶就曾判斷過，“萬科做物流的優勢是在拿地開發方面。”而黑石是優秀的投資型基金，在海外上市方面的經驗也十分豐富。兩者的合體應算珠聯璧合。

不過在北京建設營銷總監、上海凡宜和倉儲有限公司常務副總經理鄭衛華看來，此次萬科與黑石聯手，很難直接復制普洛斯的成功。萬科進軍物流地產最大的挑戰在于專業的園區運營能力和資產管理能力的搭建，而最大的對手則是自建倉儲的電商企業。

他認為，作為房地產開發商，物流地產項目能不能成功，關鍵在于是否有足夠多的企業進駐園區。目前國內電子商務市場火熱，對倉儲物流需求最大的也是電商類企業。并且今后隨著像京東這類電商開始自建倉儲，客戶資源也被他們內部消化，萬科在園區招商方面面臨的最大競爭也會來自這種自建倉儲的電商。

相對于普洛斯這種擁有成熟運營模式的物流地產企業，鄭衛華認為，物流園區的長期盈利點在于物流資產的運營和管理，而不是簡單看租金的收益和土地的溢價，但后者卻是目前國內物流園盈利的主要組成部分。國內的物流地產的問題是從園區規劃階段就存在的。為投資而投資、為迅速變現而規劃導致園區的資產配置失衡，資產管理意識缺失。而在國外的成熟園區，規劃部門并不是單一的部門，會由投資部、資產管理部和運營部門等統一決策，園區前期不一定能立刻實現現金回報，不過長期的現金流是穩定和高效的，但是國內園區如果前期不盈利，首先規劃就通過不了。

物流地產前景廣闊

無論怎樣，一直以穩健見長的萬科，在此次大舉進軍物流業，攜手黑石集團也是做到了穩扎穩打。有業內人士分析認為，與產業地產和商業地產不同，倉儲物流設施的同質化程度較高，后期的運營要求也比較低。這不像很多商業地產項目，個性化非常強，在轉手的時候難以找到下家“接盤”。所以萬科做物流地產，如果能夠成功，配合萬科的住宅項目、商業地產，在“城市配套服務商”的概念下還是很有看頭的。即使不成功，算上項目成本、土地溢價、再加上一些利潤，轉手也是不難的。

據克爾瑞統計，截至2014年5月，全國優質倉儲物業平均租金已連續18個季度上漲，倉儲物業投資回報率超過寫字樓、購物中心及高檔住宅，躍居物業市場第一，一線城市倉儲物業租金在未來15個季度還將繼續上漲。近兩年，我國電子商務的迅猛發展對倉儲物流需求形成直接的支撐。在電商物流對租賃需求的快速增加的背景下，物流倉儲的市場需求量將繼續保持強勁。當然，對于萬科及有意闖入物流地產領域的眾多企業來說，雖然空間廣闊，但依然是機遇與挑戰并存。