“房地產+”決定房企的未來

文/葉雷

盡管各項政策利好刺激不斷，但房地產行業的焦慮依然沒有絲毫緩解，轉型升級仍是主流的熱點話語。適者生存！焦慮催生創新，戰略創新、經營創新、管理創新、營銷創新、品牌創新、技術創新、文化創新、制度創新……創新已與房地產行業生死攸關。怎么創新？怎么轉？怎么升級？房企在“摸著石頭過河”中不斷變幻著“泳姿”。越是在焦慮的時候，越是需要思考一個根本的哲學命題：我是誰？我從哪里來？我要到哪里去？

我是誰：從“互聯網+”回到“房地產+”

伴隨“互聯網+”這個概念成為街頭巷議，越來越多的房企迅速開始了擁抱互聯網的實踐，在房地產領域掀起了一股互聯網的熱浪，從房地產開發的前期市場調研、拓客、開盤營銷推廣、業主維護、房產價值評估、二手房經紀，到融資、開發、建筑、銷售等，幾乎滲入了房地產業的每個細節，特別是以成熟的互聯網社區服務模式著稱的花樣年旗下彩生活的上市，更是將房地產業的“互聯網+”推向了一個高潮。

經過了2014年到2015年上半年的喧囂，2015年下半年似乎又出現了新的變化：萬科繼推出創客空間后，聯手深圳中學于總部共建了萬科梅沙書院，深圳萬科麓城小學以及萬科天譽學校也于9月開學；繼恒大冰泉、恒大糧油、恒大乳業之后，其互聯網社區醫院和恒大原辰醫學美容醫院也陸續開業；綠地開始了“3+X”產業集群的布局，其中“3”是以房地產為核心的城市綜合開發產業集群、消費及生產性服務業產業集群和金融投資產業集群，“X”是新興產業培育；萬達更是希望將商業、文旅、金融、電商、體育與房地產融合實行新的“發展模式”……圍城里面的房企正在焦慮，圍城外面的企業依然想擠進來。在房地產企業紛紛轉型升級開拓“副業”的同時，其他領域的企業對房地產似乎依然癡情不改，除了眾多的互聯網公司紛紛涉足房地產業外，奧克斯賣了空調也去賣房產了、海爾賣電器的同時也開始賣房子了，“永不進入主業以外的行業”的科技巨頭華為旗下的綠苑實業公司也拿地進入了房地產業……

就像每個人都有自己的基因一樣，每一個企業也都有自身的基因，而且“早在它最初的18個月就被決定了”。企業基因在很大程度上決定了企業自身的能力和潛力，企業的跨界也不可避免帶著企業基因的影響，企業的轉型升級本質上就是企業基因的繼承與進化，正確進化是保證企業在“優勝劣汰、適者生存”的市場競爭中勝出的關鍵。所以，即使是“互聯網+”，互聯網公司與房地產企業的玩法也是有本質區別的，互聯網公司玩的是“互聯網＋房地產”，互聯網為體，房地產為用，重點在虛擬的“家”，醉翁之意是通過在線的生活方式謀“錢途”；房地產企業玩的是“房地產＋互聯網”，房地產為體，互聯網為用，目的是用互聯網思維增加產品和服務的創新，從而以創新的產品和服務提升自身的競爭力，或者為轉型探索出一條路徑。

我是誰？無論是互聯網公司，還是房地產公司，企業基因決定了其思維模式，目前所謂的“+”，實際上還只是各取所需，都還只是屬于“錦上添花”的范疇，所以也就不可能對房地產行業帶來顛覆性的革新。未來，只有互聯網公司與房地產公司共同在“互聯網＋房地產”上深度合作與探索，才可能有全新的產品創新或模式顛覆。因此，在目前背景下，房地產企業在喧囂之后，把目光從“互聯網+”拉回到“房地產+”，這正是理性的回歸。

我從哪里來：理想不敵現實

對于房企來講，這一輪的“互聯網+”熱潮，除了順應發展趨勢之外，還有一個很重要的功能，就是行業整體焦慮之時渴望新出路，寄希望于互聯網為房地產“雪中送炭”。然而，豐滿“理想”不敵骨感“現實”，這正是房地產企業重新回到“房地產+”上做文章的原因所在。

從“房地產+互聯網”來看，短期內還難以成為房企的利潤增長點。最具代表性的從花樣年分拆上市的彩生活，服務了分布在147個城市的1700個社區，已成為全球最大社區服務運營商，盡管股價表現還不錯，但2015年的中期報告卻是這樣表述的：“基于社區O2O業務處于持續布局的階段，短期內仍無法給予損益表以實際支援。”同樣，9月18日《信息時報》是這樣報道其他一些案例的：業主對奧園的生活O2O平臺“無感”；富力地產通過微信公眾號主推的“全民經紀人”創富平臺，目前還沒有統計數字；將“微信營銷”和“全民營銷”融合起來的碧桂園，注冊用戶達到了55.3萬人，傭金點數也高達4%，但真正貢獻的銷售額只有75.6億元，10%多一點；網上賣房的方興地產就更可憐了，僅頭兩天有成交記錄……

從“互聯網+房地產”來看，新聞報道主要聚焦了其獲得融資的情況，卻鮮有報道業績的。主打擇客式社交創業公寓的YOU+社區、主打擇客式孵化器的科技寺、主打共享辦公平臺的優客工場、主打短租模式的辦公O2O平臺的SOHO 3Q、主打可定制可轉換生活平臺的Elab、主打以參與式設計為靈魂全流程眾籌的無憂我房等等，也都還沒有進入收獲季。

與此形成對比的是，“房地產+”其他內容的，似乎表現更好。走“房地產+互聯網+金融”的綠地集團，聯手螞蟻金服及平安陸金所成立“綠地金服”，2015年上半年在主營業務同比下降26.7%的情況下，在金融領域卻累計實現利潤19億元，同比增長469%。走“房地產+互聯網+家裝”的愛空間，在獲得超過6000萬元的A輪融資后，已經成了為2015年上半年北京市內接單量最大的家裝公司。一開始就定位“區域配套服務提供商”的遠洋地產，專注做“房地產+教育和醫療”，也取得了三線飄紅的戰績，協議銷售額按月上升22%，協議銷售樓面面積按月上升7%，協議銷售均價每平方米按月上升13%。

我從哪里來？房地產企業是從拿地、建房、賣房的“黃金時代”走來的，房產本身才是其擅長的領域。特別是在中國電商逐步進入成熟期，而房產電商卻還在培育的過程中，無論是“房地產+互聯網”，還是“互聯網+房地產”，其實際作用仍然只是實體交易的一種補充，要成為房企的利潤增長點，沒有幾年的培育是很難的。也正因為此，熱鬧的背后，是A股125家房地產企業半年報顯示，凈利潤率僅9.1%，上市地產公司平均利潤率在歷史上首次跌入個位數。既然房企最懂的是房子，根據社會發展的進步，人們需求的變化，立足于房地產做“+”，短期效果自然也就好很多。

我要到哪里去：“房地產+”為自己代言

毫無疑問，房地產公司的焦慮遠還沒有結束，在某種程度上，可以說仍還只處于開始階段。一方面，盡管在政策刺激之下，樓市出現分化，不少城市有了些許起色，但去庫存任務依然艱巨。截至9月7日，已公布半年報的138家上市房企，庫存超過千億的企業有4家，分別為綠地、萬科、保利、招商，除萬科庫存下降了2%，其他3家均有不同幅度上漲；庫存在200億到1000億的企業有27家，其中，只有金地、濱江、世茂股份庫存出現了下降，其他基本都處于庫存上漲中；138家上市房企總存貨金額高達2.47萬億元，同比漲12%。另一方面，是房地產行業中長期的大勢不妙。

短期來看，供給嚴重過剩、人民幣貶值、資金外流、人口老化等讓房地產業內外承壓；中期來看，90%地級市建新城，可容納34億人居住，城鎮化率已達53.7%，進入慢車道，而受制于收入、醫療、教育等因素，2.89億“人戶分離人口”完全城市化受阻；長期來看，互聯網思維的發酵與擴散，人們的工作方式、教育方式、醫療方式、交通方式、購物消費方式都在發生變化，工業4.0正朝向更加低碳方向發展，城市不可避免地將去中心化。即使短期內實行能拯救房市的量化寬松貨幣政策，國內由于2008年刺激過猛，廣義貨幣M2快速增長的時代已經結束，國外各國央行信用在過去10～15年也已擴張到了一個彈性邊緣。但是，就房地產市場來說，有人口增量的地區，房價長遠就還會是向上的，9月份，全國100個城市住宅平均價格環比上漲0.28%， 其中59個城市環比上漲，41個城市環比下跌，分化依然在繼續。

新的背景下，一方面，必將是眾多中小房企前景堪憂，不可避免地走向寡頭時代，房企生存必須得依靠規模和品牌；另一方面，人們的生活需求不斷提高和變化，房屋已經不再只是“住”了，房地產必將從傳統的B2C模式轉變成C2B，從讓居者有其屋到居者優其屋，房企也不得不在房地產上做“＋”。“＋”，不一定行得通，但不“＋”，就是等死。中國自有中國的國情，模式自然也就多種多樣，無論“互聯網+房地產”，還是“房地產+互聯網”，互聯網都將成為標配。然而，人們的生活鏈有多長，就會有多少種“＋”法，建筑、景觀、綠化、教育、醫療、社交、養老、金融、社區服務……會“＋”的房企才有未來，增量自然要去“＋”，存量還要靠“＋”去盤活、改造。

我要到哪里去？房地產可“＋”的內容很多，選擇“＋”什么，也就選擇了為未來。專業，成就品牌，成就高度。咬定自己擅長的“＋”，將專業化進行到底，也就具備了持續、穩健發展的基礎。在做“＋”的過程中，房企還會不會是房企，是怎樣的房企？“房地產+”將為房企自己代言！