放開戶籍，房價也難有大漲

環球時報/2015-12-01/ 第15版面/國際論壇 /作者：趙秀池

近日樓市暖風頻吹。中央財經領導小組第11次會議指出：要化解房地產庫存，促進房地產業健康發展；加快戶籍制度改革、全面二孩、連續降息、營業稅調整等一系列政策被人們認為是頻頻救市的信號，由此，有人認為房價會不斷攀升，投資獲利的機會也會到來。果真如此嗎？

房地產市場過去的黃金10年，房價不斷攀升，買房投資成為人們發家致富的一個重要渠道。但自去年開始，伴隨著宏觀經濟進入新常態，房地產去庫存的壓力也越來越大。

房地產涉及國計民生，是人們生產生活的重要載體，是國民經濟的基礎產業、先導產業、支柱產業。其產業鏈很長，對其他產業有很強的帶動作用。因此，房地產業一直是宏觀調控的重點。

宏觀調控就是逆經濟方向行事，由此連續出臺一系列貨幣政策、財稅政策，無可厚非。宏觀經濟也總是有一定的周期波動。由此，伴隨著宏觀經濟的波動，房地產走出低谷也是必然。

但房價未必會有大幅上漲。未來各地仍然會分化嚴重。擁有較多優質公共資源、經濟發展潛力較大，有產業支撐的一線城市和部分二線城市，對人口的吸引力較強，房價會上漲；而沒有人口吸引力的三四線城市，即使放開戶籍限制，房價也很難出現上漲。原因很簡單，房價是由供求關系決定的，供不應求房價上漲，供過于求房價下降。

房地產是為人服務的，房地產的需求與人口的數量成正比，因此人口政策、戶籍政策對房地產是一個重要影響因素。全面放開二孩對房地產是一大利好。而戶籍制度放開是否會導致人口增加，還要看城市的吸引力。即使在戶籍有嚴格限制的一線城市，由于對人口的吸引力較大，在限購情況下，房價也一直居高不下。以深圳為例，10月份新建商品房價格同比漲幅為40.5%。北京更是由于具備首都特性，教育、醫療等優質公共資源及城市功能較集中，對人口有極強的吸引力。2009年至2014年北京市常住人口增加了396.6萬。由此，樓市仍然處于供不應求狀態，地王不斷出現。房價也必然會隨著地價上漲而水漲船高。

房價的另一個影響因素就是預期。近期連續出臺的政策在不斷改變著人們的預期。而預期有助漲助跌的作用，因此伴隨著各種利好出臺，人們預期樓市會逐漸回暖也是正常現象。但是未來的房價不會像過去那樣大漲大跌。經過了震蕩筑底的過程，人們的購房行為會變得越來越理性。

從全國范圍來看，經過十幾年大規模增量住房的建設，我們的住房需求已經基本得到滿足，供求關系已經基本平衡。因此房價也會保持基本穩定。當然原有存量人口的改善性需求還是可以挖掘的，伴隨著新型城鎮化的加快，城市增量人口的住房需求也還會增加，但各地房價的表現則取決于各城市未來人口的變化，未來各城市房價變化的差異性會越來越明顯，房地產是否有投資價值還要具體城市具體分析。▲（作者是首都經濟貿易大學教授）