未來五年中國房地產市場走勢

文/陳杰

政府需要對房地產市場可能發生的危機時刻警惕和高度關注，但政策只能順勢而為，因勢利導，而不是逆流而上，強力推行。否則會給房地產市場帶來更深的危機，也給宏觀經濟和金融安全帶來更大的隱患。

從2014年下半年以來，我國房地產市場波動劇烈，政策出臺頻繁。房地產市場對我國宏觀經濟、金融安全和民生福祉都至關重要，為此急需了解當前房地產市場面對的是一種短期波動現象，還是長期基本面發生根本性改變下的反應。

筆者綜合房地產供應產能、城鎮化速度、人口結構和家庭規模等幾個視角進行系統性分析，得出判斷：當前我國城市房地產供求基本面已經出現從長期短缺轉入長期供求基本平衡的歷史性新階段；局部地區由于生育率下降和人口流失將會持續性出現較為嚴重的住房供過于求，這種趨勢是不可逆的；新常態下的宏觀經濟發展新模式與系列制度改革，也在持續給中國房地產發展的外部宏觀與投融資環境帶來根本性的影響。

以上這些因素導致了中國房地產市場的中長期預期發生根本改變，這是導致當前房地產市場波動劇烈、脆弱敏感的根本原因所在。政府需要對房地產市場可能發生的危機時刻警惕和高度關注，但政策只能順勢而為，因勢利導，而不是逆流而上，強力推行。否則會給房地產市場帶來更深的危機，也給宏觀經濟和金融安全帶來更大的隱患。

市場形勢判斷：產能過剩已成定局

筆者對中國房地產市場中長期內面臨的基本形勢有以下幾點判斷：

第一，中國房地產供應總量持續高位運行，產能過剩已成定局，將面臨長期的去庫存壓力。1998年房改之前我國城鎮地區曾長期面臨十分嚴重的房屋短缺，城鎮人均住房建筑面積只有18.7平方米，但1998年房改以來我國城鎮房屋開發量上升速度非常快，竣工面積不斷增加，房屋供應缺口已經被快速消滅。1998年，我國城鎮年竣工房屋面積不過7億平方米（建筑面積，下同；其中住宅4.7億平方米），但到2013年城鎮年竣工房屋面積達到了25.7億平方米（其中住宅10.7億平方米）。1998～2013年僅正規房地產開發部門就在城鎮累計新增了房屋219億平方米（其中住宅115億平方米）。由于2014年城鎮房屋竣工統計數字還沒有出來，暫按2013年數字計算，那么1998年以來我國城鎮房屋累計新增245億平方米（其中住宅126億平方米）。如果再考慮小產權房和農村地區就地城鎮化帶來的城鎮新增住房，1998年以來我國城鎮住宅累計新增供應量將大大高于150億平方米，相當于新增了一個多歐洲的住房存量面積。

根據2010年第六次人口普查數據和近年城鎮新竣工住宅面積累計值推算，2014年末我國城鎮住宅存量約為240億平方米，其中小產權房約為60億平方米。還可以推算，2014年末我國城鎮各類房屋總建筑面積約為360億平方米。就住房而言，2014年末我國7.49億城鎮常住人口（含所有流動人口包括農民工在內）的人均住房建筑面積達到32平方米，折合居住面積為25平方米。雖然還不能說富裕寬敞，但可以說已經消滅了住房短缺，而且超過了中等收入國家人均住房居住面積的平均水平，未來城鎮房地產需求空間已經有限。

更要看到，我國城鎮房地產供應總量還在繼續攀升。不算小產權房，2014年末在建施工中的商品房就合計有72.6億平方米（其中商品住宅51.5億平方米），再考慮2014年末商品房待售面積有6.2億平方米（其中商品住宅為4.1億平方米），這意味著，即使全國房地產企業從現在起不再新開工興建1平方米房屋，僅僅消化在建庫存，同時房屋銷售情況還能樂觀地保持在2014年水平而不再繼續下降，那全國已經有的商品房與商品住宅潛在供給都分別需要6.5年和5.3年才能銷售消化完畢，銷售去庫存壓力十分巨大。

這還意味著，即使不再新開工一平方米房屋，到2020年全國城鎮房屋存量面積規模也將達到420～430億平方米（考慮房屋折舊與替代之后），城鎮住宅存量規模將達到280億平方米。但每年城鎮新開工房屋量是不可能停下來的，保守估計未來幾年房地產開發商年新開工面積平均在15億平方米房屋(含10億平方米商品住宅)，那么2020年稍后幾年我國城鎮房屋存量面積就將突破500億平方米大關，其中住宅存量面積將突破330億平方米。這就是我們在中長期內將面臨的房地產供應形勢。這還是在嚴重低估小產權增長量和就地城鎮化帶來的住房增長量的基礎上所做的估計。那我們的房地產需求情況如何呢？

我國房地產市場銷售與開發投資下滑的趨勢在中長期內都難以挽回。 圖/CFP

第二，我國房地產未來需求量將增長十分緩慢，且區域分化嚴重。預測房地產需求的核心，一個是經濟發展，一個是人口規模（家庭規模）。人均住房面積的需求取決于經濟發展水平，這可以從發達國家的歷史經驗來對比借鑒。根據聯合國國別統計資料，關于住房水平的一般國際經驗是，中等收入國家的人均住房居住面積在20平方米，中高收入國家在29平方米左右，高收入國家在31平方米，最發達國家可以在40平方米以上，但總體差別不是很大，當收入達到一定水平后，對住房面積的需求不再會有明確上升。東亞國家和地區由于人多地少，人均住房居住水平普遍還會明顯低一些。比如以稠密著稱的香港人均住房居住面積不到13平方米，韓國的人均住房居住面積也只有23平方米，新加坡為27平方米，日本也只有31平方米。即使考慮我國相對韓國和新加坡在城市土地供應上更加充分一些，也有理由預期2020年我國城鎮人均住房居住面積應該不超過30平方米，換算成建筑面積為40平方米。那么剩下來的問題就是我國2020年城鎮常住人口規模會有多大了。

根據國家2014～2020城鎮化總體規劃，2020年我國城鎮化率預計為60%，屆時人口按目前出生率和死亡率將保持在13.5億，那么2020年城鎮常住人口預計為8.1億，這樣2020年前后我國城鎮住房總需求量將為320億平方米左右的規模。這比前面計算的2020年我國城鎮住房供應總量330億平方米基本相當或略低。需要提醒的是，之前城鎮住房供應總量330億平方米的估計量是在沒有考慮未來幾年小產權房和就地城鎮化轉化住房供給的前提下給出的，有比較大的低估。

由于我國城鎮住房存量房齡總體偏年輕，1990年以前興建的住房只占目前城鎮住房存量的10%還不到，全部總面積也只有20億平方米左右。所以即使考慮城市更新和舊房拆遷改造，也不會增加太多的城鎮住房需求。同理，房地產需求量也不會有太多增加。

家庭規模小型化會導致對住房需求的增加。但根據2010年人口六普普查數據，我國城鎮范圍內家庭規模已經降到3.09人/戶，規模以上城市范圍內更已降到2.71人/戶。這樣，未來因為家庭繼續裂變帶來的住房額外需求的增長將十分有限。

反觀，從人口年齡結構角度看，未來對城鎮住房的需求前景是十分黯淡的。2010年六普普查數據顯示，我國60歲以上人口1.78億，占全部人口13.87%，已經進入老齡化社會。預計到2020年，中國60歲以上人口將達到3.02億，約占全部人口比例的20.73%，將進入深度老齡化社會。相反，2020年20～59歲住房主力需求人口將從2010年的61.7%下降到57.4%，其中20～35歲的購房主力人口將從2010年的23.5%下降到20.4%。計劃生育制度下產生的1個孩子面對2個父母、4個老人的家族結構，加上根深蒂固的遺贈文化，將讓中國住房新增需求長期萎靡。

從區域分化角度看，筆者注意到，2000～2010年全國共新增人口7389萬人，但廣東一省的常住人口增量就占到全部新增人口的24%，浙江新增常住人口占10.4%，上海占8.5%，北京占7.8%，僅這4個省市就吸納了新增人口的50%。而湖北、四川、重慶是人口流失大戶，很多中西部地區的常住人口也都出現負增長。這樣，本來就不太多的新增人口，區域分化卻很嚴重，加重了部分地區的房屋過剩情況。

逐步化解房地產市場長期積累的風險

基于以上分析，筆者判斷我國房地產市場銷售與開發投資下滑的趨勢在中長期都難以挽回，再多和再大力度的政策刺激也只能是短期有用，長期無效。去年“9·30”救市政策和今年“3·30”救市組合拳，其效應都迅速衰減，都說明這點。尤其在股市火爆的背景下，對樓市取得一點短期效應都成本巨大。

當前對房地產市場需要高度關注和警惕，但在救房價和救開發之間，孰輕孰重，應該明確分清楚。當前政策重點必須放在防范房價發生大跌的金融風險上，即如何防止市場對房地產資產估值大幅下降，這就需要以政策收縮房地產供應量，減少庫存壓力。雖然房地產開發下滑嚴重已經給地方政府的經濟增長目標、財稅與地方債務都帶來很大的壓力，但堅決不能再去刺激房地產開發投資，要徹底放棄用房地產拉動經濟的慣性思維，否則會加重房地產產能過剩，讓市場對房地產資產價值的中長期預期更加悲觀，使房地產市場面臨的價格崩盤壓力更大。筆者另行分析了短期和中期內城市住房市場如果繼續下滑對宏觀經濟、財政稅收、金融體系和地方債務壓力可能帶來的系統風險，發現這些風險總體可控。

在這個基礎上，筆者的意見是，在房價風險可控范圍內，放手房地產市場，讓市場通過價格機制自行調整到位，直到過多庫存消化完畢、房價調整到位，恢復供需基本平衡為止。當然，政府還應該做好財稅等方面準備，接受城市房地產銷售和開發投資的長期下降。

為配合房地產行業適應供需基本面發生根本性改變的轉型，穩妥地逐步化解房地產市場長期積累的風險，筆者以為，需要從財稅制度、土地制度、房地產投融資制度等方面做好改革創新，并及時調整人口政策。主要做到以下幾點：

首先，擴展地方政府財力來源，創新地方政府融資工具。在縮減土地供應的同時，必須防止地方政府出現財政危機和債務危機，同時要有降低地方政府對土地財政依賴的辦法。如重新協調中央與地方財稅關系，加快地方稅收體制改革，重塑地方主體稅，同時允許地方政府發行債券。通過市場化的手段發債，地方政府將有一個透明公開的渠道獲得資金，將會對其資金來源提供重要補充。

其次，及時調整計劃生育政策，全面實行“二胎化”。住房的根本需求來自人口，日本房地產泡沫崩潰后一蹶不振的根源是陷入老齡化。中國新生兒逐年降低、老年人多而年輕人少的人口結構趨勢不緩解，勢必會引發房地產價格長期看跌，房地產轉型風險很大。全面調整生育政策，緩解“人口老齡化”，保持適度的新生人口數量和實現合理的人口結構，是穩定房地產市場的根本之計。

第三，切實提高居民可支配住房消費資金。對于老百姓來說，只有切實增加其可支配住房消費資金才可能釋放購房需求。增加可支配性住房消費資金并不簡單等同于增加收入，是收入要扣除其他必要支出后可供住房消費的余錢。這意味著，一方面政府要繼續推進收入倍增計劃，調整收入分配結構，另外一方面要加強社保醫保等社會保障體系，使居民增加住房消費無后顧之憂。當前有必要考慮推出貸款利息支出抵扣收入所得稅制度，這是發達國家普遍實行的鼓勵居民買房的利器。

第四，房地產投融資制度加大創新力度，加快從間接融資為主向直接融資為主的轉變，大力推進資產證券化、按揭貸款證券化和房地產投資信托基金(REITs)的嘗試。從宏觀上看，推進房地產證券化，尤其銀行按揭貸款證券化和房地產開發經營活動的REITs化，可快速增加流動性，分散金融系統風險，同時給民間資金增加一個投資渠道。從微觀上看，當前臨時性降低房貸利率效果有限，在金融手段上應該推行按揭長期固定利率（10～20年固定利率）才有效。固定利率房貸可以規避未來利率變動所帶來的風險，刺激住房消費。

第五，住房市場下行不僅是化解長期積累的房價泡沫壓力好時機，也是借機全面敦實城鎮住房保障的大好機遇。把握分寸，以合理價格增加租賃型保障房的市場化籌措，可節約政府的住房保障成本。當前需要加速政策性住房金融創新，落實住房公積金制度改革，推進公共住房銀行的建立，構建穩定房地產市場的長期政策性融資機制。