房產新政，并非簡單的救市政策

文/叢屹

近期出臺的一系列政策并非簡單的救市政策，而是“緊平衡、調結構”政策針對“下行壓力”的適時應對，“新常態”遠遠不同于傳統的“總量刺激”，不理性的解讀和判斷其實大可不必。

2015年4月12日，上海浦東房地產交易中心內交易者明顯增多。 圖/東方IC

3月30日，央行聯合住建部、銀監會發布《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》，“自2015年3月31日起，二套房首付降至4成、首套房公積金首付降至2成”；與此同時，財政部、國家稅務總局聯合發布《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，將個人轉讓住房免征營業稅的時限從5年下調至2年。此舉迅速被媒體解讀為“3.30救市政策”，甚至成為一些開發商試圖上調價格的依據。4月20日，央行普降銀行存款準備金率1%，并在此基礎上進一步實施定向降準，被媒體廣泛解讀為進一步的救市政策，并大多引申為對股市、樓市的樂觀預期。對此，筆者認為，此種解讀頗不理性，有必要澄清相關認識。

房產新政的基本背景

2013年開始，尤其是“7.30”會議之后，中央對經濟形勢作出了“三期疊加”的論斷，宏觀調控取向“緊平衡、調結構”的政策主軸，對以往樓市不理性的投機泡沫形成了巨大的壓制力，樓市價格的上漲趨勢被抑制住，圍繞樓市的投融資熱度也大幅下降。雖然，不可避免地，短期內處于“結構調整的陣痛期”，但中央仍堅持審時度勢，“有底線”的“不強刺激”。這無疑是正確的。眾所周知，之前所謂“房地產行業的黃金十年”，實則是“問題的十年”，房地產行業的非理性發展，不但激發了地方政府的“土地財政沖動”，拉大了房價收入比，而且引發了房價租售比的“泡沫化”特征，甚至造成了實體經濟和虛擬經濟的嚴重脫離。今天中小企業融資困難，與房地產行業的非理性發展緊密相關，高利驅使資金通過各種管道向虛擬經濟和房地產行業聚集，抬高了社會融資成本，進一步加劇了實體經濟，尤其是中小企業的融資困難。中小企業、小微企業是實體經濟的基盤，GDP占比6成以上，解決社會就業9成以上，是經濟增長和就業的基礎。中小企業的融資困難，實則是實體經濟下行壓力加大的根本原因。4月17日，李克強總理表示：“‘融資難’、‘融資貴’的問題喊了很多年了，最近幾年呼聲尤甚。剛才考察商業銀行看，貸款利率普遍在6%以上。然而多方面調查的數據表明，企業利潤目前平均只有5%，扣除財務費用之后不就成負增長了嗎？”

從2013年以來的歷次國務院常務會議的決定和部署看，工作的基調之一，就是如何支持中小企業、小微企業發展，如何鼓勵“大眾創業、萬眾創新”，充分調動市場活力，“頂住經濟下行壓力”。

因此，不難理解，當前結構調整的困難之一，就是如何“加大金融支持實體經濟發展”的力度，如何解決中小企業融資難的問題。如果社會資金，還是只圍繞著股市、樓市這些虛擬經濟的市場轉圈，那無疑是“雪上加霜”。

以上，是當前政策選擇的基本背景。在這樣的背景之下，“不強刺激”的政策邏輯，不可能發生180度的大轉彎，導致結構調整努力的前功盡棄。傳統“國N條”的調控邏輯，是揚湯止沸，總量刺激、投資驅動的增長模式，2012年就走到頭了，再重復也只能是原地踏步，甚至是倒退。

理性認識樓市和股市

理性分析當前樓市的情況，不難發現，供求結構正在趨于平衡，前期貨幣政策“緊平衡”的確起到了“調結構”的效果：一方面，總體房價趨于穩定，銀行為保障流動性開始著手調整貸款期限結構，向房地產行業的信貸投放趨于理性；另一方面，不同城市房價的變動出現明顯的分化，有良好的自住需求支撐的一線城市、居住成熟度較高的主城區，房價有比較堅實的市場支撐，但隨著投資投機性需求的大幅回落，三四線城市、邊郊區位的過剩開發量，處于艱難的“去庫存”狀態。樓市的理性回歸，正在驅使社會資金尋找新的投資方向，政策上意圖通過改革創新引導社會資金進入實體創業和創新的領域。

對樓市的理性認識，不是“非左即右”的理解。前述不難看出，當前房地產行業正處于結構調整期，“緊平衡”的調控壓力之下，樓市的供求結構正在改良，供給結構正在向自住需求回歸。這是主基調，不能放棄。所以，調控的邏輯顯然不是“大開大放”，而是有效釋放自住需求。

此次下調首套房公積金首付和二套房首付，是針對自住需求，目的是有效釋放自住需求，即有效釋放首套自住和改善型自住需求。眾所周知，之前“新國五條”的短期抑制是為了應對2013年初房價出現的過快上漲，采用了較為嚴厲的從緊手段，嚴厲抑制投資投機性需求、提高貸款門檻（包括防范一些提前購買的行為），難免誤傷一部分自住需求。所以，從這個角度看，當前情況下，投資投機性需求大幅回落、房價預期回落，減少自住需求的購房難度和貸款壓力，是比較適當的政策選擇，不但有利于滿足市場的正常需求，也有利于通過房地產市場的健康恢復助力拉動內需。

將近期的政策措施不理性地理解為“救市”、甚至錯誤判斷“房價將會大漲”，是因為忽視了兩個基本事實：一是，銀行系統出于流動性的考慮，恐難放棄貸款期限結構調整的思路，對房地產的信貸投放，不可能出現盲目樂觀、開閘放水的情況，房地產金融總體上仍然處于“前期刺激政策的風險消化期”，謹慎的態度仍然占據主流；二是，總體上前期房產供給過剩的壓力猶存，去庫存仍然是一些城市和區位的主要問題，還要面對二手房市場因為營業稅免稅優惠可能出現的交易放量。當然，并不排除某些區位因需求恢復、供給不足出現價格上漲的現象，但普遍意義上說，房價是不可能大漲的。

同樣的邏輯，也可以說說股市。金融的本質是“套現”，預期，尤其是政策預期是股價波動的重要原因，所以，資本市場上流行一句話，“講好故事才能賺錢”。對近期股市的大漲，很多人的判斷是樂觀的，開戶數量快速上升。甚至有人說，股市價格上升，也有利于拉動內需，錢多了自然消費就多了，把審批制改為注冊制，也會有利于實體企業融資。在我來看，這是些似是而非的邏輯，是忽悠，不是嚴謹的分析態度。股市的確能夠實現“套現”的功能，據說現在新三板有些案例可以把創業利潤炒到接近百倍。但仔細想想，市盈率100倍，投資利潤僅有1%，這根本就不是投資價值，而是套現或者投機的價值。如此，只能說明此時的市場，投機成分更高，而投資價值很小。所以，這即使有利于緩解一部分有心做實業的企業的融資壓力，也是微不足道的。投機盛行，企業更會變得“急功近利”，務實之心反而式微，這恐怕才是最讓人擔心的。說股價上漲有利于刺激內需，更是一個不靠譜、可笑的說法。股民賺錢了增加消費，可能不乏個例，但不是總量邏輯。須知，股市賺錢只是個分配效應，前面人賺后面人的錢，賺錢人實際上賺的是虧錢人的錢。錢的總量是不變的，股市上的賺錢，只不過是財富再分配的游戲而已。股市現在這樣的上漲，因為脫離基本面（經濟下行壓力），所以，也只能說是充斥著投機成分的上漲。準確形容，這樣的股市只是個炒錢的賭市，加上融資融券的杠桿放大作用，投機更甚。因此，從總量角度看，經濟下行，股市上漲，更讓人擔心的是貧富分化效應和實體經濟衰弱的效應。股市的大漲，不但不利于降低融資成本，反而可能惡化中小企業的融資困難。所以也借此奉勸股民一句話，冷靜一些，見好就收，千萬不要瘋狂追漲，記住巴菲特的名言“大家瘋狂時恐懼、大家恐懼時瘋狂”。

由此，不難判斷，近期出臺的一系列政策并非簡單的救市政策，而是“緊平衡、調結構”政策針對“下行壓力”的適時應對，“新常態”遠遠不同于傳統的“總量刺激”，不理性的解讀和判斷其實大可不必。