房價(jià)上漲是一個(gè)總趨勢

環(huán)球時(shí)報(bào)/2015-12-02/ 第15版面/國際論壇 /作者：連平

近日我國部分城市房價(jià)較去年同期出現(xiàn)明顯上漲，這再度引發(fā)社會對未來房地產(chǎn)市場走勢的關(guān)注和討論。筆者認(rèn)為，除非發(fā)生比較大的經(jīng)濟(jì)波動，未來在全國范圍內(nèi)，房價(jià)仍會持續(xù)上漲。

這一總體上升趨勢是由房地產(chǎn)行業(yè)在中國國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位決定的。房地產(chǎn)行業(yè)一頭拉著民生，一頭拉著投資，六七十個(gè)行業(yè)受其影響，其中三四十個(gè)行業(yè)受到直接影響。目前，中國的城鎮(zhèn)化率較低，意味著將來房地產(chǎn)行業(yè)還有很大發(fā)展空間。未來會有更多的人進(jìn)入到城市中，必然會對住宅產(chǎn)生需求，不可能睡在路邊。

中國的人均GDP和城鎮(zhèn)化水平也還遠(yuǎn)沒有到房地產(chǎn)市場飽和的階段。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，在一國人均GDP由1000美元躍升至5000美元的時(shí)間段，房地產(chǎn)市場發(fā)展最為迅猛，這與我們所說“樓市黃金十年”的情況相吻合。中國人均GDP正逐漸向1萬美元靠攏，對房地產(chǎn)市場的需求不會像過去那樣旺盛。事實(shí)上，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過最近十幾年的高速發(fā)展，投資增速確實(shí)在放緩，房價(jià)漲幅的確在收窄。不過，在人均GDP到達(dá)1萬美元之前，中國房地產(chǎn)市場仍會保持穩(wěn)定上升的勢頭。

房地產(chǎn)市場——尤其是住宅市場的區(qū)域性特征比較明顯，這主要體現(xiàn)在北京、上海、廣州、深圳等一線國際化大都市的房地產(chǎn)發(fā)展空間上。這些一線城市總體發(fā)展水平較高，經(jīng)濟(jì)、公共衛(wèi)生等各方面設(shè)施比較健全，就業(yè)機(jī)會多，管理比較完善。這些城市的進(jìn)一步發(fā)展容易吸引來自不同層次、不同地域的人口聚集。可以說，未來這些城市的房價(jià)上漲是個(gè)大概率事件，但是否會翻倍還很難說。至于二三四線城市的房價(jià)是否會因庫存過多而持續(xù)下跌，我認(rèn)為不會出現(xiàn)這種情況，因?yàn)榉砰_“二孩”、戶籍改革等政策會在一定程度上緩解房地產(chǎn)囤積的壓力。

就短期來看，目前房地產(chǎn)市場雖然成交量上去了，但是投資依然還在“尋底”，“投資底”至今還沒有出現(xiàn)。結(jié)合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)狀況，到明年年底前，我們都不能排除房地產(chǎn)市場還繼續(xù)處在“尋底”過程中。這種波動是必要的矯枉過正，調(diào)整過后還會出現(xiàn)一個(gè)平穩(wěn)的增長階段。

著眼未來，中國房地產(chǎn)首先需要建立一個(gè)系統(tǒng)性的信息平臺，弄清楚每個(gè)人在全國到底有幾套房。這是保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定可控的基礎(chǔ)性工程。只有打造一個(gè)“實(shí)打?qū)?rdquo;的信息平臺，決策才有比較可靠的信息數(shù)據(jù)源。其次，房地產(chǎn)相關(guān)的稅收制度要加速完善。中國至今仍未建立起一個(gè)針對房地產(chǎn)的合理稅收體系。第三，對于房地產(chǎn)市場還是要更多地把市場調(diào)控的功能建構(gòu)在市場本身運(yùn)行的基礎(chǔ)之上，由市場的供求關(guān)系來進(jìn)行調(diào)控。運(yùn)用行政手段干預(yù)市場，干預(yù)以后的市場一定是被扭曲的，扭曲之后一定會帶來大起大落，會有持續(xù)的后遺癥。▲（作者是交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家。本文由邢曉婧采訪整理）