房企迎“強者恒強”態勢

張云勇

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房企迎“強者恒強”態勢

張云勇

2015年上半年，房地產市場持續低迷后迎來政策層面的利好，全國樓市逐漸回暖。1-5月，全國商品房銷售額為24409億元，同比增長3.1%，自2014年以來首次出現同比正增長。在市場先抑后揚的震蕩中，優秀的品牌房企把握大勢，以合理的市場布局、過硬的產品打造能力和獨特創新的營銷手段，贏得業績逆轉。根據中國指數研究院的監測，截至6月30日，銷售額超過50億的企業達到69家，比去年同期增加了16家，銷售額共計12116億元，約占全國市場份額的35%。萬科再次率先跨越千億，恒大、綠地、保利、中海、碧桂園和萬達也超過500億，整體表現出強者恒強的發展態勢。

萬科半年業績千億

今年1-6月，萬科實現銷售金額1099.6億元，繼2014年后，再度成為國內唯一半年度銷售突破千億的企業。萬科董事會秘書譚華杰指出，上半年一個值得關注的現象是新房供需關系的變化，公司持續關注的14個主要城市，上半年成交持續回升，而新房供應開始趨緩，新房成交面積與同期批準預售面積的比值由2014年下半年的0.81倍上升至1.15倍。

“供需關系的變化將推動市場新房庫存的去化，”郁亮表示，“下半年公司會繼續貫徹積極銷售的策略，抓住有利的市場時機，實現良好的銷售增長。”

1-6月，萬科實現新開工面積1011.9萬平方米，完成全年計劃開工面積的60.2%；實現竣工面積517.2萬平方米，完成全年計劃的32.7%。萬科預計，全年的開、竣工面積有望超過年初計劃。

上半年萬科新增26個開發項目，規劃權益建筑面積507.5萬平方米。截至6月底，規劃中項目按萬科權益計算的建筑面積合計3678.3萬平方米。

“白銀時代，房價單邊上漲的時代結束，土地拿得多并不一定是財富，”郁亮表示，“公司目前的項目資源足以支持兩年以上的開發需求，未來將繼續堅持審慎的投資策略，保持良好的投資質量。”

品牌房企業績表現普遍理想

面對限購政策與貨幣政策等基本面的多重利好，品牌房企及時把握市場轉機，以積極、靈活、創新的營銷策略，有效扭轉了業績下行趨勢。2015年上半年，共有69家房地產企業銷售額超過50億元，合計實現銷售總額12116億元，平均銷售額為176億元。

除了萬科延續了半年過千億的驕人業績，奪回全國房地產企業銷售桂冠外，其他6家大型房地產企業鞏固了第一陣營的領導地位；恒大、中海逆市增長超過10%，其中中海地產半年來發揮品牌獨特優勢，優化產品和布局結構、強化推廣力度，濟南中海華山玲瓏、廣州中海譽城、深圳九號公館等項目在各地登上城市熱銷項目TOP10，推動銷售穩步增長。

8月19日，中海地產公布2015上半年業績報顯示上半年中海實現864.5億，同比增17%，營業收入648.5億港幣，同比上升19.5%；凈利潤為163.2億港幣，同比增20.1%。受益于中海地產業績的增長，上半年集團股東應溢利上升20.1%至港幣163.2億元，其中來自投資物業公允價值變動稅后凈收益為港幣26.9億元，比去年同期上升19.3%。核心利潤上升20.3%至港幣136.3億元。每股基本盈利上升14.5%至港幣1.90元。

從不同陣營房企的情況來看，上半年銷售金額突破500億的第一陣營企業依然維持7家，與上年千億企業相同，平均銷售額729億元；但第一陣營內部洗牌，萬科再次成為唯一半年熱賣千億的品牌企業，恒大、中海亦表現搶眼，實現理想增長，晉升第一陣營第2、5位。200-500億第二陣營房企較上年增加1家，9家企業平均銷售額為269億元，其中華潤置地把握政策和銷售窗口的重要節點，進一步加強客戶需求變化的研究分析，優化銷售項目的產品結構，實現庫存快速周轉，上半年業績同比增速超過四成至368億元，策略成效顯著。100-200億第三陣營房企增至18家，平均銷售額121億元，另有35家房企位于第四陣營，實現50-100億銷售業績，平均銷售額69億元。三四陣營業績均值與去年同陣營企業均值持平，構成企業密度最高、競爭最激烈、洗牌最頻繁的兩大企業群體。

房企信心增強目標提升

2015年上半年，中海地產實現營業收入648.5億港幣，同比上升19.5%；凈利潤163.2億港元，同比大增20.1%。同時，中海地產宣布全年目標提至1800億港幣。銷售的提振使得房企對于市場的信心開始增強，不僅有多家企業開始提升全年銷售目標，而企業的投資力度也在增強。

2015年1-7月，全國商品房銷售面積為59914萬平方米，同比增長6.1%；銷售額為41171億元，同比增長13.4%。1-7月，全國商品房銷售面積、銷售額持續回暖，累計同比增幅較1-6月分別擴大2.2、3.4個百分點，其中，7月商品房銷售面積、銷售額分別同比增長18.9%、33.4%，增幅較6月分別擴大2.9、1.3個百分點；商品住宅銷售面積、銷售額分別同比增長21.3%、40.1%，增幅較6月分別擴大3.2、1.2個百分點。

而銷售的趨好，資金鏈也開始變得寬松起來。數據顯示，在今年前7個月，品牌房企的資金狀況越來越理想。2015年1-7月，房地產開發企業到位資金為69301億元，同比增長0.5%，較1-6月擴大0.4個百分點。其中，國內貸款為12515億元，同比下降4.5%，降幅較1-6月擴大0.4個百分點；利用外資為185億元，同比下降24.5%，較1-6月顯著擴大20.6個百分點；自籌資金為27761億元，同比下降1.1%，較1-6月擴大1.2個百分點；其他資金來源28840億元，增長4.7%，較1-6月擴大2.7個百分點。

銷售與資金雙重刺激下，企業的投資意愿也被帶動了起來。據相關機構提供的監控數據，2015年1-7月，全國房地產開發投資額為52562億元，同比增長4.3%，增速較1-6月回落0.3個百分點，為連續第17個月回落，但回落幅度自今年4月以來持續趨緩。其中，住宅開發投資額為35380億元，同比增長3.0%，增速較1-6月擴大0.2個百分點，自2014年初以來首度出現回升。

數據顯示，全國房屋新開工面積為81731萬平方米，同比下降16.8%，為連續第17個月同比下降，降幅較1-6月擴大1.0個百分點；全國房屋施工面積達65.4億平方米，同比增長3.4%，增速較1-6月回落0.9個百分點；全國房屋竣工面積為37833萬平方米，同比下降13.1%，降幅較1-6月收窄0.7個百分點。

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