地下空間權登記之完善

于佳鑫

摘 要：地表資源開發飽和，地下空間權與土地使用權逐漸剝離而發展為空間權利。地下空間權是用益物權，具有他物權，定限物權，取得方式在法律上有限制的特征。地下空間權因為空間獨立性和獨立登記效用而應當獨立。根據使用用途和主體的不同，不同的地下空間權應當采取不同的制度來予以規范。公主體為登記對抗主義，私主體為登記生效主義。將地下空間權作為獨立事項加以登記，頒發地下空間權證書，建立電子化的全國聯網登記。特別增加三維立體空間圖，較永久性工作物的登記事項。登記范圍以建設規劃和出讓合同作為標準。

關鍵詞：地下空間權；用益物權；登記

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A 文章編號：1673-2596（2015）11-0104-03

一、引言

第二次世界大戰以后，隨著經濟、人口的幾何式增長，與地表資源有限性形成沖突。伴隨著科技手段的不斷進步，人們對土地的立體利用，尤其是地下空間的開發進行多樣化、多層面擴張。地下空間權隨著土地利用的復雜化而生，將建筑物與構筑物發展至地面下，從而形成了復雜的地下空間利用狀態。地下空間比地表空間受到更多因素的限制，比如地表結構，土地成分，地下狀況等?，F今對于地下的空間利用體現在三個方面，一是能源、存儲設施，包括能源運輸管道、能源存儲設備、地下電力運送系統、地下發電所、變電所、地下倉庫等；二是城市基礎設施，比如地鐵、地下停車場、上下水道、地下共同溝、污水處理廠、地下水池等；三是娛樂設施，有地下商業街、地下體育設施、地下游樂園等。完善地下空間權登記制度，首要是定性地下空間權的性質，其次對登記制度加以完善。

二、地下空間權的性質

（一）地下空間權為用益物權

我國《物權法》規定，“本法所稱物權，是指物權人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權”。其中，所有權包括國家所有權、集體所有權和私人所有權。用益物權包括土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權和地役權。所有權是指“所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利”。用益物權是指“以支配標的物的使用價值為內容的物權，或者說是權利人對他人所有的物依法享有占有、使用和收益的定限物權”《物權法》第一百三十六條規定：“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權?！庇纱丝磥恚叵驴臻g權現在包含于建設用地使用權之中，其性質歸屬于用益物權。在我國土地的所有權有兩種，國家所有權和集體所有權。地下空間權雖然屬于土地空間的一部分，但不應當定性為所有權，而應當定義為用益物權。理由如下：

1.地下空間權是他物權。用益物權是一種他物權，而所有權是一種自物權。自物權是對自己的物的支配權，因此是最全面、最完整的物權。在權利來源上，自物權來自于權利人對于物權的取得，而他物權來自于物權人的授權，他物權只能建立在自物權之上[1]。自物權和他物權的區分標準在于，權利客體是否屬于權利人所有。在他人所有之物上設立的物權，就是他物權[2]。地下空間權的利用并不需要取得完整的物權，而只需要獲得他人的授權，通過合同等方式取得國家或者集體所有的土地的利用即可。如果地下空間權為所有權，那么意味著只有國家和集體才能夠作為地下空間權的主導者，這顯然是不符合地下空間權的開發實際和利于經濟的發展趨勢的。

2.地下空間權是定限物權。用益物權是定限物權，所有權是完全物權。換句話說，用益物權的適用是有限制的，包括使用范圍和期限等，而所有權是沒有限制的，所有人享有完全的權利。地下空間權在使用時根據使用的目的設定一定范圍，并且多由合同約定而附有期限。此外，地下空間的開發可能會有不同高度的多種功能同時存在，如果不對使用加以限制，一方面可能過度使用，對所有人的權利造成侵犯，另一方面存在安全隱患，比如2014年10月，南京南站附近一家開發商在沒有摸清地下情況，在打樁時將地鐵三號線的隧道打穿，若再向下15厘米就將搭載接觸網上，直接打到高壓線上。若此時三號線在運行中，可能造成車毀人亡的重大事故。由此可見，對于地下空間權要嚴格限制以減少安全隱患和財產損失。

3.地下空間權取得方式在法律上有限制。所有權的取得方式具有多樣性，既可以是原始取得，也可以是繼受取得。只要采取合法的方式，都可以取得所有權；而用益物權的取得方式在法律上是有限制的，有的是通過合同設定的方式，也有的必須通過登記才能合法取得[3]。我國《物權法》第四十七條規定：“城市的土地，屬于國家所有。法律規定屬于國家所有的農村和城市郊區的土地，屬于國家所有?！薄段餀喾ā返谖迨藯l第一款規定：集體所有的不動產包括：“法律規定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂?！庇纱藖砜?，土地所有權為國家和集體原始取得，而地下空間權是以開發地下權為目的的開發者與所有者通過協商，并且通過合同，甚至是登記才能夠取得。從公共利益的角度來看，首先地下與地上的利益緊密相關，如果地下空間權的取得不由法律所限制，有可能會造成無人看管或者是使用不明的情形，在進行地上的開發利用時，如設計樓層高度或者建筑物重量，無法預估地下風險性因素，使危險性大量增加，甚至無法適用，從而損害公共利益和經濟效用。其次，地下平行面和垂直面之間聯系緊密。通過法律所限制的方式取得有助于信息的公開，從而在開發地下空間權時提高空間的利用率，比如對于一個地下的區域來說，水平上，管道貫穿東西，地鐵連接南北；垂直上，依次存在地下商場，地下車庫，彼此并行不悖。

（二）地下空間權應當獨立

對于空間使用權是否應當獨立，存在三種看法。一是“否定說”，此種觀點認為空間權包含于建設用地使用權之中。二是“獨立說”，此種觀點認為“空間適用權是一種獨立的用益物權，因為空間的使用權能夠通過公示的方法加以確認、轉讓、抵押等，并且空間的利用價值越來越高，將空間使用權作為一種獨立的用益物權，有利于進一步提高對空間的利用?！盵4]三是“綜合權利說”，此種觀點認為，“空間使用權并不是物權法體系中一個新的物權種類，而是對在一定空間上所設定的各種物權的綜合表述。”[5]

“否定說”對于地下空間權的獨立性完全否定，會造成地下空間權只能夠在建設用地規劃時加以開發，不利于地下空間的獨立開發，更不能與之分立?！熬C合權利說”將地下空間視為各個權利的集合，在實際適用上的執行力較弱，不能夠對于地下空間權的開發提供足夠的依據。本文贊成“獨立說”，有兩點理由。首先，空間獨立性。在建設用地使用權確定后，地下空間可能出于公共利益為國家使用，比如修建地鐵或者建設管道，也可能出于私益買賣而出售空間由他人使用形成債權債務關系，比如地下商鋪、地下游樂場的開發。地域上，一個地下空間權可能跨入不同的所有權領域，但是根據“一物一權”原則，在空間使用權上只能有一次登記，所以要求地下空間權與建設用地使用權要相互分離才得實現。其次，獨立登記效用。地下空間權登記一方面是以法律規定的形式對地下空間權的承認，使地下空間權轉讓與建設用地使用權相分離，使得空間使用人享有物權法的法律保障。另一方面具有公示效用，使得權利人能夠有效的對抗第三人，也有助于地下空間的安全保障和高效利用。

三、登記制度之完善

登記具有不動產物權公示功能。對地下空間權進行公示公信有利于向善意第三人表征權利的存續和變更。從一般規則出發，地下空間權的物權登記首先需要遵循《物權法》有關傳統登記的規定，如登記審查、異議登記、預告登記等。根據使用用途和主體的不同，不同的地下空間權應當采取不同的制度來予以規范。根據主體來劃分，分為公主體和私主體。無論是何種主體，都應當通過登記來取得公示的效果。究其原因，地下空間范圍難以確定，在橫向縱向不同層面上往往隨著經濟社會的發展而趨向于高效率的開發利用，如果不加以公示，難以保證多樣的利用方式的安全，也會增加開發的風險，從而阻卻地下空間權的開發。但是登記的效力應當加以區分。公主體為登記對抗主義，私主體為登記生效主義。就公主體而言，其開發的用途為公共用途，包括交通設施，基礎設施，人民防空和其他。公主體的公共用途涉及利益廣泛，為維護開發安全，沒有登記不影響合同效力，只不得對抗善意第三人。私主體一般出于盈利的目的，包括地下商城等。私主體的地下空間權可以流轉，沒有登記不得生效，強制地下空間權的公示，從而維護交易秩序和地下開發安全。

具體的登記方法在實踐中因地區而異。2002年，浙江省政府頒布的《浙江省土地登記辦法》以及 2003年頒發的《浙江省土地登記辦法實施細則》要求將地下空間使用權定性為土地使用權，依法進行登記，并核發地下空間使用權證書，但具體如何登記并沒有給出更加詳細的規定。在《深圳市城市地下空間使用條例》中規定：“如果在先取得了土地地表上的權利，那么就可以推定該土地使用權人同時取得該土地的地表以下的空間的權利”，由此來看，地下空間權擬制為土地所有權人所有，地下空間權使用者通過登記生效來取得地下空間權?？山梃b《深圳市城市地下空間使用條例（送審稿）》的做法，認定：“地表土地使用權已出讓或劃撥的，并批準建設建筑物、附著物的，視為土地使用權人已取得該宗地表以下至建筑物、附著物的最深基礎平面以上的地下空間權；除此以外的地下空間由政府依法出讓。地下空間利用人要取得一定的地下空間，必須交納一定數額的出讓金，并進行登記，領取《地下空間利用權證書》，其對地下空間的利用不得超出登記范圍，也不得妨礙土地使用權人行使其權利?！?015年3月1日生效的《不動產登記暫行條例》中，明確將建設用地使用權[6]列為登記內容，而且在第八條中將“空間界限”作為不動產登記簿的必要記載事項?？梢?，建設用地使用權分層設立，劃清了權利的邊界的重要性。對于地下空間權利范圍的登記要求越來越明確，本文贊成獨立的將地下空間權加以登記，源于其為獨立的用益物權。不僅應當頒發地下空間權證書，更應該建立電子化的全國聯網登記，確保登記信息的互通和查詢的便捷。

對于登記的范圍，應當以建設規劃和出讓合同作為標準，可操作性強，并且認為在確立合同時已經充分考慮對空間的高效利用。對于登記的具體內容，作為立體權利，地下空間權的區分登記不僅應當記載不動產的標記、位置、關于權利人及其取得原因、登記目的、權利上負擔等常規事項，還應當增列高度、深度、層樓、形式、特約事項等欄位配合，并在土地面積的數據和圖形之外，增加三維立體空間圖，以實務中常用的水平投影最大面積圖標明其平面面積，三維立體空間圖標明周邊相鄰關系、空間位置、起止深度等要素[7]。對于登記中的參照標準要根據不同地區的具體規定來執行，由于地下空間在地表難以直接預測，可以用較永久性工作物為估測依據來增強公示效果，比如公用建筑或者標志性建筑對地下空間范圍加以定位。

四、結語

將地下空間權定性為獨立的用益物權與其特征相符合，強調其獨立性有助于促進地下空間權的開發利用，在法律制度上的承認使得地下空間權利人獲得物權上的保護，推進地下空間權的高效利用。完善登記制度保障轉讓地下空間權的安全性，同時避免多層多樣利用地下空間產生的安全隱患。公私主體的分別為登記對抗與登記生效效力有助于維護公共利益與私下交易安全，登記范圍由建設規劃和出讓合同確定具有實際操作性，具體的登記事項由于地下空間隱蔽性的特點從而增加三維立體空間圖，較永久性工作物等來增強公示效果。

參考文獻：

〔1〕〔3〕王利明.物權法研究[M].北京：中國人民大學出版社，2013.1：774，775.

〔2〕溫世揚，廖煥國.物權法通論[M].北京：人民法院出版社，2005.89.

〔4〕魏秀玲.中國地下空間使用權的法律問題研究[M].廈門：廈門大學出版社，2011.38.

〔5〕梁慧星.中國物權法研究[M].北京：法律出版社，1998.591.

〔6〕《不動產登記暫行條例》第5條.

〔7〕馬栩生.論城市地下空間權的物權登記規則[J].法學雜志，2010（8）：36-38.

（責任編輯 徐陽）