淺談房地產(chǎn)在建工程抵押的辦理

吳明

[摘 要] 近年來，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的資金信貸難問題，利用在建工程抵押貸款已成為房地產(chǎn)企業(yè)的一種主要融資渠道。在建工程抵押是當前房產(chǎn)登記中經(jīng)常遇到的一種登記類型，但各地的登記機構(gòu)卻沒有統(tǒng)一的操作方式，現(xiàn)有的法律并未對在建工程抵押做要求，而且辦理程序增加了商品房預(yù)售許可困難，易造成商品房市場監(jiān)管不到位。為進一步加強管理，提高工作效率，可采用測繪管理科、抵押管理科、測繪管理科三科聯(lián)動的方式，改善房地產(chǎn)在建工程抵押的辦理程序，以促進房地產(chǎn)在建工程抵押辦理的改善。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè)；在建工程；抵押”程序；房地產(chǎn)管理

[中圖分類號] F293 [文獻標識碼] B

當前我國房地產(chǎn)業(yè)已發(fā)展成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，相關(guān)管理也從單一的房地產(chǎn)管理向市場、中介、測繪、評估管理方向多元化發(fā)展。在信息化時代的今天，房地產(chǎn)管理系統(tǒng)也經(jīng)歷著由簡單到復雜、由單一到多元、由局部到整體的全方位一體化的發(fā)展過程[1]。在建工程抵押辦理是房地產(chǎn)管理一項重要工作。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的資金信貸難問題，利用在建工程抵押貸款已成為房地產(chǎn)企業(yè)的一種主要融資渠道。房產(chǎn)管理相關(guān)部門辦理在建工程抵押程序是一個值得探討的現(xiàn)實問題。

一、房地產(chǎn)在建工程抵押的涵義

在建工程是指經(jīng)審批正在建設(shè)中的房屋及其它建筑物。根據(jù)建設(shè)部令第56號《城市房地產(chǎn)抵押辦法》的規(guī)定：“在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。”

依據(jù)我國法律法規(guī)，以正在建造的建筑物設(shè)定抵押權(quán)的情形有兩種：其一，在建工程抵押；其二，預(yù)購商品房抵押。這兩類抵押都屬于以正在建造的建筑物設(shè)定抵押的情形，無非后者是預(yù)售的商品房，抵押人是購房人；而前者是既包括預(yù)售的商品房也包括非商品房的建筑物，而抵押人是在建工程的所有人[2]。在建工程抵押作為抵押的一種特殊形式，因具有良好的加速資金流動和促進資金融通等優(yōu)點，在滿足銀行拓展客戶的同時，又可解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求，現(xiàn)廣泛地被采用，成為房地產(chǎn)管理部門辦理的一個重要事項。

二、房地產(chǎn)在建工程抵押辦理涉及的程序

在建工程抵押是當前房產(chǎn)登記中經(jīng)常遇到的一種登記類型，當中存有不同的情形，各地登記機構(gòu)操作方式也不同，給當事人帶來不便，也影響了相關(guān)辦理程序。目前，一些登記機構(gòu)辦理在建工程抵押要求在建項目達到商品房預(yù)售條件，從現(xiàn)有法律法規(guī)來看，并未作此要求。商品房預(yù)售許可的條件比在建工程抵押的條件苛刻得多[3]。因此，現(xiàn)實中經(jīng)常出現(xiàn)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請不辦理商品房預(yù)售許可而直接辦理在建工程抵押的情況。

該類案件辦理涉及測繪管理科、抵押管理科和商品房管理科相關(guān)辦理程序。測繪管理科負責對測繪單位提供的房產(chǎn)測繪成果進行備案、審核，如在房產(chǎn)面積的測量方面以原始記錄內(nèi)容的完整度進行衡量。抵押管理科負責在建房地產(chǎn)開發(fā)項目的抵押登記手續(xù)。主要審核資金用途、資料主體、貸款經(jīng)營權(quán)等。商品房管理科負責商品房預(yù)售許可手續(xù)，主要審查是否已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書，是否持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證等。商品房管理科辦理商品房預(yù)售許可需經(jīng)歷材料受理、材料審核、許可審查后才能發(fā)放《商品房預(yù)售許可證》。

三、房地產(chǎn)在建工程抵押辦理程序的現(xiàn)存弊端

申報在建工程抵押需要在房產(chǎn)管理部門的電腦系統(tǒng)內(nèi)建立樓盤，如果由商品房管理科審核開發(fā)企業(yè)的資料后再建立樓盤，存在以下弊端：

1.增加商品房預(yù)售許可辦理困難

若企業(yè)今后再辦理商品房預(yù)售許可，由于在建工程抵押和商品房預(yù)售許可的要求不同，收取資料也不相同，且商品房預(yù)售許可為行政許可，時效性要求強，故此次提交的資料無法再使用，需開發(fā)企業(yè)重新提交資料，增加企業(yè)負擔，同時，測繪管理科、抵押管理科和商品房管理科等辦理機構(gòu)部門與部門之間交接案件易出現(xiàn)空檔，造成工作效率低下，開發(fā)企業(yè)在各部門重復提交書面資料，花費大量時間。

2.易造成商品房市場監(jiān)管不到位

由商品房管理科審核開發(fā)企業(yè)的資料后再建立樓盤容易造成部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)鉆漏洞，以申報在建工程抵押的名義建立樓盤，今后不再辦理商品房預(yù)售許可，以逃避商品房預(yù)售管理中的諸多限制，如：商品房預(yù)售資金監(jiān)管、預(yù)售方案公示、工程形象進度等，導致商品房市場監(jiān)管不能到位。一旦出現(xiàn)商品房預(yù)售款、施工單位墊資款和在建工程抵押貸款三種款項相加超過了該商品房項目全部價值的現(xiàn)象，將嚴重損害相關(guān)利益方的權(quán)益[4]。

四、房地產(chǎn)在建工程抵押程序辦理的改善

為進一步加強管理，提高工作效率，減少開發(fā)企業(yè)重復提交資料，節(jié)約其辦案時間，建議針對上述問題設(shè)立“開發(fā)企業(yè)不辦預(yù)售直接辦理在建工程抵押”辦案程序。此辦案程序采取“三個部門各司其職，部門間通過業(yè)務(wù)聯(lián)系單運轉(zhuǎn)”的方式較為合理，具體流程如下：

1.測繪管理科審核開發(fā)企業(yè)資料

由于申報在建工程抵押需要在電腦系統(tǒng)內(nèi)建立樓盤，而樓盤由測繪管理科負責建立，故辦理此類案件需要由測繪管理科先行審核開發(fā)企業(yè)申報項目的圖紙，確定共有共用部位，審核規(guī)劃核定的物業(yè)用房是否已在面積測算報告內(nèi)標注其位置、用途，以便建立樓盤。

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先把相關(guān)材料送至測繪管理科，測繪管理科現(xiàn)審核圖紙、共有共用部位和面積測算報告等，主要審核公用面積的測定是否合理、分灘和測定房產(chǎn)面積是否合理、計算房產(chǎn)面積的方法能否正確、測算用地面積是否正確、房產(chǎn)圖的規(guī)格尺寸等方面是否符合相關(guān)的要求，備案后向開發(fā)企業(yè)出具“商品房共有共用部位明細表”。

2.抵押管理科核查開發(fā)企業(yè)資料

當測繪管理科審核完圖紙和共有共用部位后，由抵押管理科審核房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申報在建工程抵押資料，主要審核一是在建工程抵押貸款的用途必須是取得在建工程繼續(xù)建造的資金。二是相關(guān)資料的主體應(yīng)該一致，抵押合同上的抵押人必須是借款合同的債務(wù)人。三是在建工程抵押的貸款人只能是具有貸款經(jīng)營權(quán)的商業(yè)銀行。四是在建工程的抵押物只能是抵押人合法取得的國有土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)[4]。抵押管理科審核房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交的資料，符合在建工程抵押受理要求后向測繪管理科出具“申請建立樓盤（在建工程抵押）”聯(lián)系單；如圖紙材料與資金用途、相關(guān)主體等材料都符合條件，由抵押管理科出具“申請建立樓盤（在建工程抵押）”聯(lián)系單。

3.測繪管理科在電腦系統(tǒng)建立樓盤

測繪管理科接受上述聯(lián)系單后在電腦系統(tǒng)內(nèi)建立樓盤，建立后同時向抵押管理科和商品房管理科出具“已建立樓盤（在建工程抵押）”聯(lián)系單。商品房管理科留存測繪管理科出具的聯(lián)系單備查，待今后開發(fā)企業(yè)前來申報商品房預(yù)售許可證時在建立樓盤前先與原樓盤核對比較，避免樓盤重復建立。

4.抵押管理科辦理在建工程抵押

抵押管理科根據(jù)所建樓盤辦在建工程抵押，由于樓盤內(nèi)已標注各套房屋用途、共有共用部位，抵押管理科完全可以根據(jù)電腦樓盤和開發(fā)企業(yè)的申報資料確定哪些房屋可以辦理在建工程抵押，同時把相關(guān)信息留存，以備查詢。

通過設(shè)立上述“開發(fā)企業(yè)不辦預(yù)售直接辦理在建工程抵押”辦案程序，將有效提高工作效率，保持部門之間業(yè)務(wù)銜接順暢，同時減少開發(fā)企業(yè)的材料準備，節(jié)約開發(fā)企業(yè)的辦案時間，有助于順利解決開發(fā)企業(yè)申請不辦理商品房預(yù)售許可而直接辦理在建工程抵押這類案件。

[參 考 文 獻]

[1]孔硯莉.房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)建設(shè)中數(shù)據(jù)整合的探討[J].赤峰學院學報（自然科學版），2008（5）：100-101

[2]程嘯.《房屋登記辦法》中在建工程抵押權(quán)登記的理解與適用——《房屋登記辦法》研討之四[J].中國房地產(chǎn)，2008（7）：16-20

[3]刁其懷.在建工程抵押登記若干疑難問題探討（上）[J].中國房地產(chǎn)，2014（13）：45-48

[4]鄭格非.新時期在建工程抵押登記的思考[J].經(jīng)濟師，2013（5）：259-260

[責任編輯：劉玉梅]endprint