房地產項目財務管理

◎劉晏君

房地產項目財務管理

◎劉晏君

房地產行業近些年來在我國得到了飛速的發展，并且對于我國的經濟發展起到了至關重要的作用。但是近些年來，在我國的房地產市場出現了房價上漲過快的現象，由于房地產行業近些年來在我國得到了良好的發展，所以許多投資人開始投資房地產。為了使得房價實現合理的回歸，促進房地產行業的健康發展，國家頒布了一系列的宏觀調控政策。房地產行業是一個資金非常密集的行業，所以其財務管理工作就顯得尤為重要，如果房地產行業不能進行良好的財務管理，那么將對房地產行業的發展將產生巨大的阻礙。如何發揮財務管理工作的作用，使其有效促進我國的房地產行業發展，是一個值得探究的問題。本文就我國房地產項目的財務管理工作作出了一定的研究，旨在為我國的房地產財務管理發展提供一些指引。

近些年來，我國的房地產行業發展十分迅速，而且房價也一度地攀升，許多投資人開始進軍房地產行業，使得房地產行業出現投資過熱的現象。所以國家為了使得房價回歸到合理的水平，促進我國的房地產行業的健康發展，國家頒布了一系列的宏觀調控政策和采取限購的措施。雖然我國的房地產市場面臨著一系列的調控政策，但是房地產在我國依然是一個較大的產業，而且仍然具有廣闊的發展空間。但是要使得房地產行業實現良性的發展，并且更好地為我國經濟發展做出貢獻，就必須要做好房地產項目的財務管理工作，因為財務管理工作對于房地產項目而言有著非常重要的作用，財務管理工作的好壞直接影響著房地產行業的發展。

房地產項目財務管理的相關概念研究

房地產項目財務管理的對象。所謂房地產項目財務管理，顧名思義，就是對于房地產在開發經營過程中的各種資金運動進行管理。而房地產項目財務管理的對象則是項目在開發和經營過程中的各類資金運動所表現的各種經濟活動，它是會計所反映的內容和監督的對象。

房地產項目財務管理的內容。資金對于企業而言有著非常重要的作用，如果缺乏資金，企業將無法實現其發展。財務管理所關注的主要內容就是企業的資金運動過程，而企業資金的運動主要是包括了資金的籌資、投資、收入和分配等幾個主要的階段。從價值表現的形式方面來看，企業財務管理首先應當對于企業各種生產資料的取得和占用有所反映；企業的財務管理還應當涉及到物力和人力的消耗；還有對于現實生產成果的分配。所以，對于房地產項目財務管理的內容就主要包括了以下幾個方面：第一是對于房地產項目進行投資可行性的研究和分析；第二就是要對房地產項目所籌集的資金進行有效的管理；第三，還要對房地產項目資金的投資運用進行有效的管理；第四，要對房地產項目預算的控制進行有效的管理；第五，還要對于房地產項目的稅務籌劃進行管理；第六，在房地產項目完成之后，還要對于房地產項目進行后評估管理。

房地產項目財務管理的特點。房地產項目的財務管理工作有一定的復雜，并且同時也具有一定的系統性。除此之外，房地產項目財務管理還具有以下幾個特征：第一，因為房地產的開發風險往往較大，所以其投資決策分析的責任就較為重大，而且要求也更高。房地產行業是一個資金非常密集的行業，在其開發過程中，需要投入大量的資金，并且所投入的資金其使用和回收的周期都較長。正是由于房地產項目有著較長的開發經營周期，所以就決定了房地產在開發經營過程中有著許多的不確定因素，而這些不確定的因素會對項目的成功與否造成重大的影響。所以就使得房地產項目財務管理具有一定的風險性。此外，由于房地產的開發周期往往較長，而且需要籌集資金的金額往往也較大，所以籌資的任務就較為繁重。一個房地產項目要進行開發建設，必須經歷征地、土地開發、房屋建設再到竣工、銷售和交付使用等一系列的復雜的階段，首先，要想征地，就需要一次性投入投入大量的資金，而且后續的開發過程也需要大量的資金投入。但是房地產企業往往自身的資金是相對有限的，所以房地產項目在開發的過程中往往就需要籌集大量的資金，但是要在短時間內籌集大量的資金是有一定的難度的，所以就使得房地產項目財務管理在籌資方面比較困難。最后，由于房地產項目的開發經營活動有著自身的獨特性，所以對于房地產項目的成本管理就非常的復雜和繁瑣。房地產項目在成本核算對象方面具有單價性的特點，而成本核算的單價性特點又決定了每個項目成本計算對象是獨立的設計文件，所以一個房地產項目的核算對象是十分復雜的。

房地產項目財務管理

項目前期階段的財務管理工作。在房地產項目的前期階段，往往需要向項目的所在地了解相關的稅收政策和行業政策等等，通過對于這些地方政策的了解，可以發現其中的一些優惠政策和稅收限制。并且對于項目所在地有哪些對本行業的政策性規定也要加以詳細了解，在充分了解這些政策和規定以后，分析出這些政策性規定的利弊以及其可能對項目財務管理造成的影響。同時，通過對項目所在地金融機構和信貸政策相關規定的了解，也可以為項目的籌資做出一定的準備。除此之外，如果項目是合作項目，還應該充分的了解合作方的基本情況，通過對雙方在企業文化、價值觀、財務處理等方面的信息的了解，可以有效避免在合作過程中產生不必要的麻煩。通過對于以上信息的了解，可以對項目的資金計劃有一個初步的編制，并且對于項目的可行性進行分析，然后通過對于相關經濟指標的測算來對經濟指標再加以定性的分析。這樣可以有效地從財務管理的角度來對項目的經營風險和財務風險加以分析，為項目的實施提供有效的參考。

項目準備階段的財務管理工作。在項目的準備階段，項目財務管理工作的主要內容就是配合完成項目全面預算的編制，然后再根據全面預算來制定相應的項目融資方案，并且對于相關的稅收進行測算和籌劃。財務預算工作是計劃工作的成果，它既是對于相關決策的具體化，又是企業控制生產經營活動的相關依據。通過全面預算，可以實現對于支出的有效控制，同時，也是對于企業現有資源的充分利用，通過對于企業現有資源的利用來實現對于企業價值的增加。對于房地產項目而言，它的開發工作涉及眾多的環節，并且具有較長的開發周期，所以對于一個房地產項目應該進行全面的預算編制，以便實現對于項目的系統管理。全面預算的構成涉及了一系列的預算，這些預算之間既是相互聯系的，又是相對獨立的。在房地產項目的全面預算中，其核心部分就是成本預算和項目銷售預算，對于這兩部分的預算，涉及到了企業的諸多部門，所以應當協調好這些部門之間的關系，以便預算的正常編制。

項目實施階段的財務管理工作。在項目實施階段的財務管理工作是房地產項目財務管理最為重要的一個階段，在此階段，財務管理工作又可以被細分為建設階段的財務管理工作和銷售階段的財務管理工作。一個企業在進行項目的融資時，首先要根據實際的情況來確定其融資方案，一般而言，項目融資方案的確定要經歷以下幾個階段：第一，要確定融資資金需求，首先要根據成本預算和開發階點來確定資金的投入計劃和資金收入計劃；其次，要確立可能的融資方案，可能的融資方案不只是一種，要編制出幾種可能的融資方案，再對這些可能的融資方案進行分析以確定的最優的融資方案；最后，還要制定靈活的方案執行計劃。

我國的市場競爭在不斷的加劇，國家對于房地產行業也進行了一系列的調控，所以僅僅以成本控制為中心的傳統財務管理制度和方法已經不能夠適應現代項目管理的需要。所以，要想適應當代的需求，加強對于房地產項目的財務管理，實現對于房地產項目的有效管理，就必須要注重財務管理的方式和方法，因為房地產項目財務管理對于房地產項目的開發和建設乃至銷售都有著極其重大的影響，所以必須要注重對于整個過程中財務管理工作，才能更好地為我國的房地產發展提供保障。

（作者單位：中國社會科學院研究生院）