房地產眾籌的非法集資風險分析

許多人認為，“彩票型”房地產眾籌商業模式不是真正的眾籌，而是一種營銷模式，是借用“眾籌”的概念實現項目炒作而已。

隨著“眾籌”概念大熱，開發商也紛紛試水，中國的房地產眾籌項目和模式也在不斷快速發展并衍生出新的形態。隨著房地產眾籌商業模式的不斷演變，相關的法律問題亟待明確和規范。

1 眾籌和房地產眾籌的概念與價值

眾籌，又稱群眾募資、大眾籌資，譯自英文 Crowdfunding，顧名思義，指一群人為某個項目、某個人或者某個公司募資，以資助其正當的生產經營、創作、創新甚至生活的活動。

眾籌消除了傳統融資的中間環節，無疑將會提高融資效率，降低交易成本，對于鼓勵個人和小型創業團隊的創新行為，促進初創型企業的發展，幫助小微型企業解決普遍存在的融資難題起到了很大作用。在互聯網經濟時代，傳統的眾籌與互聯網結合，通過互聯網眾籌交易平臺實現了眾籌商業模式的改進和優化。

2012年12月，美國網站Fundrise率先將眾籌的概念植入房地產，誕生了“房地產眾籌”模式。該模式主要是通過互聯網平臺發布房地產項目信息，實現了項目融資和銷售的目的。

眾所周知，房地產行業是典型的資金密集型行業，具有投資大、風險高的特點。在現有的經濟環境下，國內房地產商面臨的主要困難有：

（1）由于宏觀經濟形勢低迷造成的房屋銷售量和銷售速度放緩。

（2）因庫存去化率降低，資金回收速度降低，造成的資金緊張。

從現有國內房地產眾籌項目情況分析得知，迄今為止，國內的房地產眾籌項目模式主要分為兩大類：投融資類房地產眾籌和營銷類房地產眾籌。投融資類房地產眾籌主要是解決項目融資問題；營銷類房地產眾籌主要解決項目去化和銷售、推廣問題。其中“彩票型”房地產眾籌商業模式為營銷類房地產眾籌模式的一種。

2 “彩票型”房地產眾籌商業模式的介紹及案例

2.1 商業模式介紹

現今國內的“彩票型”房地產眾籌，一般屬于以儲存客戶、提高產品的去化率為目的，在項目獲得預售證后，房地產公司展開的營銷活動。

此種眾籌模式可通過投資者抽獎等方式，最終可探尋到市場對項目定價的接受程度，眾籌的參與門檻一般較低，通過最終確定中獎者取得獎品（房屋首付或較大折扣）等形式，鼓勵盡量多的客戶參與，從而達到擴大活動影響、炒熱樓盤的目的。通常情況下，此種營銷活動的活動周期較短，所有認籌參與者均可獲得一定的收益。

2.2 相關案例

為了篩選高意向客戶，進一步提高項目曝光度，2014年11月18日，遠洋地產攜手京東金融開展了“11元籌首付”營銷活動。參與活動的客戶每人出11元湊首付，中獎者得首付，未中獎者得購物券。活動覆蓋北京、上海、杭州等全國9個城市，最高可幫客戶節省47.7萬元，該活動吸引了2萬人次參與。

具體的活動規則為：用戶支付11元至平臺公司（京東金融），將獲得籌一套房3成首付款的抽取資格，當項目預設金額達到后，停止眾籌。組織者將在參與本項目認籌參與者中抽出一名幸運參與者，獲得大家為他籌集的首付款。未中獎的其他認籌用戶將獲得京東商城全品類滿200元減20元的購物代金券。其交易架構如圖所示。

在本次活動中，遠洋房產通過9套房源7折銷售的成本，達到了提高項目曝光度、增加客戶參與度的效果。京東方面，除了11元、2萬人的認籌收入外，還有通過發放20元抵用券促進了京東商城的商品銷售。

3 模式的合法合規性評估

3.1 是否屬于真正意義上的“眾籌”

我國現行的法律和法規中對“眾籌”的概念，沒有立法解釋。從“眾籌”諸多學理概念中，基本可以確定眾籌的核心要素是：眾籌是一種融資方式。而“彩票型”房地產眾籌商業模式主要是解決節省項目營銷成本（約占房地產開發成本的4% ）、擴大項目影響力的問題，而非實現項目融資。因此，許多人認為，“彩票型”房地產眾籌商業模式不是真正的眾籌，而是一種營銷模式，主要借用“眾籌”概念實現項目炒作而已。

3.2 開展“彩票型”房地產眾籌營銷活動是否有刑事法律風險

根據我國《刑法》規定，非法集資犯罪的罪名有4個：非法吸收公眾存款罪；擅自發行股票、公司、企業債券罪；集資詐騙罪；非法經營罪。

根據最高法、最高檢及公安部對非法集資的最新解釋規定，非法集資罪的特征有：

第一，未經有關部門依法批準，包括沒有批準權限的部門批準的集資；有審批權限的部門超越權限批準集資，即集資者不具備集資的主體資格。

第二，承諾在一定期限內給出資人還本付息。還本付息的形式除以貨幣形式為主外，也有實物形式和其他形式。

第三，向社會不特定的對象籌集資金。這里“不特定的對象”是指社會公眾，而不是指特定少數人。

第四，以合法形式掩蓋其非法集資的實質。為掩飾其非法目的，犯罪分子往往與投資人（受害人）簽訂合同，偽裝成正常的生產經營活動，最大限度地實現其騙取資金的最終目的。

從上述特征可以看出，除利用房地產眾籌模式實施的虛假回報的眾籌項目會涉嫌非法集資類犯罪外，僅以促進銷售為目的的“彩票型”房地產眾籌模式中主要實施返還認籌者參與金或給予一定的經濟回報等行為，均可有效規避非法集資罪的刑事法律風險。

3.3 開展“彩票型”房地產眾籌活動注意事項

（1）未取得預售許可證不得發布房產品營銷廣告，不得實施預售行為。《城市商品房預售管理辦法》中規定，商品房的預售需要符合條件并取得《商品房預售許可證》。商品房預售應當符合的條件有：

1）已經交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。

2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證。

3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

根據《房地產廣告發布暫行規定》等相關廣告方面的法律、法規，我國對于房地產廣告發布的時間要求為取得預售許可證之后。

因此，對于“彩票型”房地產眾籌而言，在未取得預售許可證的情況下開展相關預售或發布相關房產品的廣告等，均會面臨行政法律風險。

（2）抽獎式有獎銷售行為存在面臨行政處罰風險。抽獎式有獎銷售是指以抽簽、搖號等帶有偶然性的方法決定購買者是否中獎的有獎銷售方式。根據《反不正當競爭法》的規定：“經營者從事抽獎式有獎銷售，最高獎的金額不得超過5000元；以物品或者其他經濟利益作為獎勵的，按照同一市場同期同類物品的價格折算，其金額不得超過5000元?！?/p>

如果“彩票型”房地產眾籌活動被定性為抽獎式有獎銷售行為，根據《反不正當競爭法》的規定，公司可能會被工商行政管理機構追究行政責任。

收稿日期：2015-09-07