樓市調整下半場行業發展分析

中國房地產行業正處于由高速增長向平穩發展的過渡階段。小型房企和原來主營業務不是房地產的企業都將逐漸退出市場，房地產開發投資增速也在不斷走低。行業洗牌倒逼大型房地產商調整戰略，加快“深挖”與“精耕”。

盡管樓市政策日漸寬松，但中小房企卻在逐漸逃離房地產業。統計顯示，截至2015年11月底，在上海聯合產權交易所和北京產權交易所的待售房企股權達到34宗，總權益金額已超過100億元。其中，北交所受讓項目19宗，待售總額46.47億元，上交所受讓項目15宗，待售總額高達60.34億元。

1 樓市下半場中小房企逃離成大勢所趨

在經歷了10年的高速發展后，中國房地產行業已處于由高速增長向平穩發展的過渡階段。全國各地樓市都火爆、所有產品都熱銷、所有房企都賺錢的時代已經一去不返，小型房企和原來主營業務不是房地產的企業都將逐漸退出市場。

目前，房地產開發投資增速也在不斷走低。國家統計局數據顯示，1～10月，全國房地產開發投資78801億元，同比增長2.0%，增速比1～9月回落0.6個百分點。自2014年1月以來，房地產開發投資增速連續22個月下滑，目前已經連續8個月徘徊在個位數（具體見圖1～圖3）。

這其中，正是因為三四線城市面臨著高庫存壓力，牽制了房企拿地和投資數據。未來，對房地產行業來說，可選擇進入的城市和空間越來越少。當大型開發商都把資金集中到少數一二線大城市爭奪的時候，地價也必然水漲船高，而這也進一步擠壓了中小型房企的發展空間。

現在一二線核心城市拿地的企業主要是央企、地方大國企和大的上市公司。中小型房企的項目大多是在三四線城市和部分二線城市，隨著行業利潤率不斷降低，加上三四線城市的高庫存壓力，未來將有更多中小房企離開房地產行業。

例如，萊茵置業的半年報顯示，1～6月實現營業收入11.81億元，同比增長14.14%；上半年公司虧損2592.71萬元，同比盈轉虧，相比2014年同期的盈利2499.26萬元，上半年下滑幅度達203.74%。對此，萊茵置業宣布正式更名為萊茵體育，確定發展體育和清潔能源產業，進行全面的業務轉型。

類似的還有浙江廣廈，該公司表示，長期看，未來房地產行業集中度將進一步提升，中小型房企生存壓力加劇。短期內，受高庫存、投資性需求減少、落實不動產登記制度及房產稅推出預期等因素影響，去化壓力仍舊較大，行業利潤率可能進一步下滑。從上市公司盈利能力和未來發展角度考慮，公司近年來一直積極探索多元化發展的戰略方向。

2 地產商遭遇“哈姆雷特選擇題”

“萬達商業地產股份有限公司將可能去掉‘地產’二字。”上半年，地產巨頭王健林的表態，似乎預示了2015年注定是房地產業“天翻地覆”的轉折之年。

當戶均住房擁有量超過1套后，中國還有可供2億多人居住的新房在建待售。面對供需平衡的拐點，是延續以往的“賺錢經”繼續買地建新房，還是圍繞舊房做加減乘除？

在不少傳統房地產商和中介機構遭遇哈姆雷特式抉擇困境時，一批創業黑馬正帶著顛覆性創新開拓出一片藍海。“互聯網+”、大數據、分享經濟、智能社區……這些一再被提及的概念正在開花結果，形成資本趨之若鶩的一方新天地。

3 “互聯網+”再造住房產業鏈

以前，房地產企業是報紙、雜志大篇幅廣告的熱情買家。現在，公交車上、地鐵上、電梯里，到處都是選房的在線鏈接和二維碼。房地產的營銷方式與此前已不可同日而語。

房地產商“觸網”并非始于2015年，但是大面積地運用大數據、“互聯網+”，確實是2015年房地產業的一道風景。線上線下資源整合成了幾乎所有地產中介的突圍之路，而新興的以互聯網為平臺的地產服務機構更是快速成長。

原本信息高度不對稱的房地產業，被互聯網拉下了“神壇”，一些細分行業更是通過分享經濟而迅速崛起。主攻城市短租預訂平臺的小豬短租，平臺覆蓋200多個城市的5萬多個房源，業務量較年初增長了4倍；做旅游民宿生意的途家，與保利、富力等大開發商形成合作，超過30萬套房源足以形成一支旅游地產的生力軍……

“互聯網+”戰略在豐富房地產服務機構銷售渠道的同時，也成為投資者搶奪資產管理市場“接口”的利器。正如鏈家集團董事長左暉所言，目前中國城鎮住宅存量約200多億平方米，按照1萬元/平方米的資產價格計算，全國城市居民有200萬億元的資產需要被有效整合管理。無論是交易還是資產管理，大數據和互聯網為提升服務效率和質量提供了產業鏈再造的工具。通過數據，讓整個交易變得更有效率，讓買賣雙方得到更好的體驗。

4 樓市調整加速行業洗牌

對大數據的應用有利于鎖定消費者的終生住房消費需求，進而形成行業服務標準和誠信體系。像鏈家、我愛我家等推出的在線公寓租賃項目，就將一個人從大學畢業開始租小房，到結婚成家租大房，再到升職加薪買小房，再到小房換大房，這一路上的租賃、買賣、信貸數據“一網打盡”。

除了銷售在線化，依托互聯網技術開發智能社區服務，也是2015年地產商集中火力的藍海。10月，恒大地產與騰訊聯手注資香港上市公司馬斯葛，布局涵蓋社區服務、社區金融、智能家居等領域的互聯網社區服務產業。而此前，萬科、綠城、方興、遠洋等大型房企都已在智慧社區領域摩拳擦掌，并形成了業主健康管理、生鮮物流配送等成熟項目。

數據顯示，截至2014年，全國物業在管面積超200億平方米，涵蓋2.6億戶家庭、7.4億人，94%的空間待整合開發，市場發展潛力巨大。萬科總裁郁亮表示：“隨著經濟轉型和城市功能升級，大量新的物業需求正在浮現和生長，為行業的持續發展注入了新動力。”

5 住房投資需求快速下降

“觸網”只是表象。越來越多的投資者從“開發新房”轉向“盤活舊房”，與中國房地產市場走到供需平衡的拐點密不可分。截至2014年年底，我國城鎮存量住房200多億平方米，戶均住房超1套，而新房仍在源源不斷地涌向市場。

從供給端看，中國住房供給正進入集中爆發期。住房從規劃建設到形成供給需要一定周期。2008年以來住房市場持續高燒導致過去幾年開發商快速擴張，并在近兩年集中推向市場。國家統計局數據顯示，前三季度全國還有逾7.9億平方米的住宅新開工，超過48億平方米的住宅在施工，3.7億平方米的住宅竣工，即便不將在售待售住宅面積計入，也意味著未來幾年將有約60億平方米的住宅推向市場。如果按我國人均住房面積30平方米計算，這些待售住房至少還可供2億人居住。

從需求端看，人口結構逆轉使住房需求重心由剛需轉向改善。根據一般規律，勞動人口占比越高，住房需求越強，反之亦反。自2013年開始，我國勞動人口占比持續下降。據預測，未來5年，城鎮20～45歲主要購房群體將下降約10%。根據住房城鄉建設部公積金管理司司長張其光的研究，2010年之后，住房不再是家庭配置資產的首選，住房投資需求也在快速下降。

供給與需求關系的變化，導致今年以來我國商品房待售面積一再創下歷史新高。盡管央行從2014年11月起至今連續6次降息，也難以使樓市恢復到過去10年的高速增長期。專家分析，經過6次降息，按基準利率計算，100萬元的20年住房貸款的利息可減少22.57萬元。房地產業正迎來近十幾年最寬松的信貸環境，但卻無法扭轉房地產市場的分化格局。一二線城市房地產市場確實在升溫，但三四線城市的庫存積壓非常嚴重，即便在信貸刺激下也不可能全面回暖，甚至風險還在增加。

實際上，土地市場也反映了這種分化趨勢。中國指數研究院發布的《中國300城市土地市場交易情報》顯示，一線城市土地供應量和成交價都很穩定，北京更是地王頻出，地價遠超房價，而三、四線城市土地供地量增加，樓面成交價與土地出讓金等指標仍以下降為主，且降幅不小，交易市場持續低溫。

6 大地產商加快“深挖”與“精耕”

三四線城市不能再搞“造城大躍進”，一二線城市地價屢創新高，拿地越來越難。如何求生，成為大小房地產商都需要面對的挑戰。

樓市調整不可避免地加速行業洗牌，中小地產商面臨出局險境。不少中小企業資金壓力明顯加大，不得不以轉讓股權的方式求生。中國指數研究院發布的報告顯示，2015年前三季度，房地產行業完成并購案例176起，涉及金額1600億元。與2014年同期相比，并購重組的數量和金額都明顯增多。融創、恒大、陽光城、碧桂園等房地產開發商都頻頻出手，中介大佬鏈家也接連收購成都伊誠、上海德佑、深圳中聯、杭州盛世管家等。

專家認為，房企的平均利潤率明顯降低，必然會推動行業洗牌，促使行業集中度提升。特別是很多并不以房地產為主業的企業，勢必會退出。過去市場火爆，各種行業的企業都扎堆搞房地產，依賴土地快速升值賺錢。但現在這種模式到了臨界點，洗牌是優勝劣汰，是行業理性回歸。

行業洗牌在倒逼大型房地產商調整戰略，加快“深挖”與“精耕”。

“深挖”是指拉長產業鏈，進軍產業鏈上下游領域，特別是成長性好但集中度較低的產業。例如，2014年以來，在商品住宅銷售增速驟降之時，家裝業保持了9%～10%的增長。這讓萬科與鏈家看到商機。針對“低質量、低信任、低服務、高風險”的行業頑疾，2015年萬科和鏈家合資成立家裝公司，首個體驗館10月面世，避開價格戰，主推質量精品。

“精耕”是做強、做優原有板塊業務，提供專業性更高的差異化服務。擅長經營高端寫字樓的遠洋地產，今年推出新項目，為中小企業提供“高級定制”。過去只面對大型企業的5A級寫字樓，以靈活的租期方式和更具個性化的區域配置出租給中小企業，使其也能享受包括前臺、會議、培訓等在內的一站式商務服務解決方案。傳統租賃按平方米計算租金，可我們出租的不是面積，而是一年一算的連鎖辦公服務。專家指出，經過市場調研，配套齊全兼提供專業服務的個性化寫字樓服務，對成長中的優質中小企業特別有吸引力。

收稿日期：2015-11-16