淺談房產測繪面積的確定與意義

【摘要】房產測繪與房地產權屬管理、交易、開發、拆遷等房地產活動緊密相關，工作量大。其中它最大量、最具現實、最重要的是房屋、土地權屬證件附圖的測繪。

【關鍵詞】房產 繪測 面積 重要性 發展

1.房產面積的定義與計算

房產面積，具體說包括幾個概念，如房產的建筑面積、套內建筑面積、公攤面積（或分攤面積）、使用面積、計租面積等等。

其中建筑面積=套內建筑面積+公攤面積，主要適用于商品房。計租面積、使用面積主要適用于公產房屋和企業產的房屋管理。

人們常說的商品房的建筑面積，其實是指上述“建筑面積=套內建筑面積+公攤面積”中的“建筑面積”，其中是包含一部分公攤面積在內的。

經常聽到有人講，我買的商品房建筑面積是100平方米，可是我量出來的卻是80平方米（或更少）。這里，存在一個認識上的誤區，認為建筑面積可以直觀的量出來。實際上大部分人只是量取了房子的“使用面積”，而使用面積再加上“套內的墻體面積”才能得到“套內建筑面積”（注意：不是“建筑面積”）。

“套內墻體面積”包括的內容為，房子內臥室和起居室間的分隔墻、居室之間分隔墻、廚衛與器具室內之間的分隔墻等等，以及外墻的一半、與隔壁房屋的分隔墻的一半、以及與樓梯間的分隔墻的一半等。

那么公攤面積又包括哪些內容呢？根據《房產測量規范》，一幢樓的公用面積等于全樓的總建筑面積減去全樓的“套內建筑面積”之和，再扣去作為人防工程、車庫等的地下室的面積后（以及其他有必要扣除的面積，這里不再贅述），得到的面積數。該面積除以全樓的“套內建筑面積”之和，得到該樓的面積分攤系數，用該系數乘以每套房子的“套內建筑面積”，即得到該套房子的公攤面積，該公攤面積加上套內建筑面積，即得到該套房子的最終建筑面積。

2 .房產面積差異問題

2.1預測面積與實測面積的存在的差異問題：

房屋竣工前預測建筑面積與竣工互實測建筑面積存在差異的原因是多方面的。有可能出于規劃設計的變更、在房屋施工中產生的施工誤差和測量誤差、竣工后由于部分公用面積功能改變或服務范圍改變等多種原因導致預測面積與實測面積的不相符，這些面積誤差的產生有時是不開避免的。

2.2房產測量中預測與實測面積差異控制措施

①開發商環節的控制措施

開發商在對商品預售手續進行辦理之后，應根據規劃設計的更改，來通知預測單位對預售面積進行變更和修改，并將變更的方案進行公示，以更改結果及時傳達給全業主，從而減少后期因預測與實測差異而導致的矛盾。在房產買賣合同中，為了減少面積差異帶來的糾紛，應對公攤面積的幅度加以限制，對超出范圍的情況作出相應的規定。此外，業主對測量結果有疑問時，可以經雙方商定制定具有測量資質的單位進行重新測量，并以此次測量結果為主，如果測量結果存在較大誤差時，由開發商支付測量費用，反正由業主承擔。

②測繪單位環節的控制措施

測繪單位應從兩個方面來對預測與實測面積的差異進行控制。第一，提升測量和計算的精度。測量單位是實際測量中，應對前期的資料及圖紙的整理有一個足夠的重視，將相關記錄作為實測的參考，應將房產的圖紙CAD文件、預測與實測資料對比進行充分的利用，并注意實測時局部與整體的結合。第二，針對特殊問題的處理。即包括對房屋內部上空的特殊處理和對墻面粉刷層厚度的特殊判斷。在具體的操作過程中，依據情況的不同作出具體的處理辦法，并將實測數據作為實際測量的最終依據和結果。

③施工單位環節的控制措施

在施工的過程中，施工單位應按照圖紙嚴格進行施工，若存在施工現場施工同圖紙一致的情況時，應當及時通知房地產開放商，就其問題的解決方式具體商榷。在施工方案、施工圖紙發生變更時，應對工程項目進行重新的測量，針對測算的結果，來重新確定變更后的房產銷售面積。

3.房產測繪的重要性

（一）房地產測繪是為房地產業提供服務的專業性技術。

1.房地產測繪可以為房地產管理提供信息服務。房地產測繪是根據城鎮建立的平面控制網，繪制房地產基礎圖紙、房地產分幅平面圖，形成標準的坐標系統，為房地產管理部門提供房屋的地域分布、房屋的數量和房屋的利用狀況等資料。同時在繪制房地產分幅圖的基礎上，進一步精密測量和細化，繪制房地產分戶、分層平面圖和分丘平面圖，可以整體、直觀表現每一處房地產的狀況，為管理部門提供正確的決策，并且為房地產登記部門提供相關房產的具體位置、占地面積、房屋信息、界址等信息。 2.房地產測繪可以為房地產開發、交易、經營提供基本信息服務。房地產測繪可以為一個城市房地產業的發展提供基礎。房地產的位置、數量、占地范圍和面積、界址形成房地產的測繪，形成圖表和卡冊薄，對其形成的測繪成果為房地產企業的開發、經營、銷售、決策、核算提供可靠的資料，為房地產的消費者提供了必要的房地產信息。

（二）房地產測繪可以為相關部門提供參考依據。房地產測繪的成果可以為城市規劃、拆遷改造、綜合開發提供可靠的數據信息依據；同時還可以為保險、稅收等部門提供基礎信息資料。

（三）房地產測繪有利于城市的規劃建設房地產是城市建設發展的重要元素，城市房屋規劃建設的水平可以直接反映城市人民物質文化生活水平和精神文明程度。城市的規劃建設必須了解城市建設的歷史、現狀以及房屋的分布、數量、用途、結構等。房產測繪成果，經過分類、整理、統計之后，可以派生出很多數據資料。這些信息資料可以為城市規劃，市政工程、環境保護、綠化工程等提供相關信息。

結束語

由此引發了許許多多的糾紛，甚至官司。為認真貫徹《中華人民共和國回測法》，加強繪測行政主管部門對房屋繪測市場的監督管理，規范房產繪測行為，保證房產繪測的質量，維護房屋權利人的合法權益，國家測繪局已經于2004年在全國范圍內開展房產測繪專項檢查工作。其目的也是為了全面了解當前房產測繪工作的現狀，排除隱患。相信，隨著房屋測繪市場的進一步發展，其理論、方法將不斷的完善，一定會形成一套完整、嚴密的能為大家所認同的房屋測繪的好方法，推動住房制度改革和房屋商品化制度的順利進行。

參考文獻

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【2】顧孝烈等 房地產測量. 上海：百家出版社，1994

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【4】永江房地產測量規范與房地產測繪技術北京：中國標出版社，2001

【5】嵇永泉. 數字化測繪技術在房產圖測量中的應用.地礦測繪，1998