房地產開發項目可行性研究中的成本科目構成及預測要點

【摘要】本文對房地產開發項目可行性研究中的成本科目構成及預測內容進行了分析、研究、總結。

【關鍵詞】房地產開發；可行性研究；成本科目構成；成本預測

引言：房地產開發項目可行性研究（Feasibility Study）即于投資決策前搜集整理現有資料，運用科學合理、系統嚴密的研究方法，對項目深入調查探究，預測項目開發經營前景。目前房地產市場漸趨理性，成本控制成為重中之重；在可行性研究階段，應對成本科目進行全面歸納，針對影響項目成本的各個方面、各種因素進行客觀、全面、系統、細致的預測與分析，合理預測項目成本，評估風險與收益，為項目投資決策提供重要依據。

1、可行性研究中成本預測的基礎

1.1項目投資機會研究（Opportunity Study）

投資機會研究工作是為尋求有價值的投資機會而對項目背景、投資條件、市場情況等所進行的初步分析預測，是可行性研究成本預測的必要前置工作，包括一般機會研究和特定項目機會研究。

1.2項目所在城市發展和房地產市場調研

該工作應從城市人口、地理、經濟、產業、政策、規劃、發展等方面入手 ，通過對當地房地產市場發展、片區商品房情況、土地情況、片區樓盤狀況、產品分析等方面的調研，對當地市場進行全面深入的了解，為可行性研究成本預測提供依據。

1.3收購類項目的法律盡職調查與財務盡職調查（Due Diligence）

若項目屬于收購類項目，應編制法律與財務盡職調查清單，進行全面的調查活動。此類調查旨在了解項目相關經濟活動、合同履約等相關情況，判斷各類顯在及潛在債權、債務、法律風險和經濟責任，是可行性研究成本預測的重要參考。

2、房地產開發項目可行性研究中的成本科目分類構成

成本科目分類構成一般如下：

2.1土地成本。包括土地出讓金、土地補償費用、契稅等，視宗地具體情況可能還存在先期付款利息、閑置滯納金等。

2.2前期成本。包括可研報告費、商業策劃費、環評、交評、能評、規劃技術咨詢費、方案/施工圖/園林景觀/精裝修/綜合管線設計費、設計優化費、專家評審費、勘察費、監理費、工程造價咨詢招標代理服務費、檢測費、測繪、測量費、城市基礎設施配套費、合同審查費、質量監督費、圖紙審查費、散裝水泥費、墻改基金、人防異地建設費、房地產交易服務費、勞保統籌、地形圖及地下管線、地名設置費、抗震設防費、白蟻防治費、維修基金等。

2.3 市政基礎設施成本。包括紅線內給排水系統、電氣系統、燃氣系統、通訊系統、有線電視系統、智能化系統、熱力系統、消防系統、園林景觀成本及紅線外排水工程、電力工程、道路工程、給水工程等成本費用。

2.4 建筑安裝工程成本。其中：

2.4.1建筑工程成本包括土方與地基基礎工程、主體結構工程（含粗裝修及二次結構）、門窗工程等；

2.4.2裝修工程成本包括外裝修工程、室內精裝修等；

2.4.3安裝工程成本包括給排水工程、采暖工程、電氣工程、通風空調工程、燃氣工程、消防系統、弱電系統、電梯工程等。

2.4.4 公建配套設施費。包括宗地規劃要求配建的物業管理、社區管理、文化中心等的建安費用。

本科目不包括售樓處等的建安費用，其劃歸在銷售費用成本科目中。

2.5開發間接費、不可預見費、財務融資成本。

2.6管理成本。包括辦公費用、會議費、差旅交通費、業務招待費、職工薪酬、固定資產使用費、土地使用稅、印花稅、土地交易手續費、股權轉讓印花稅、股權轉讓手續費、團體會費、聘請中介機構費用、勞務費等。

2.7 銷售成本費用。包括媒介廣告費、推廣活動費、銷售代理及傭金、策劃咨詢費、銷售道具禮品費、促銷費用、現象包裝費、售后服務費、招商費用、公共關系維護費用、銷售展示區費用等。其中銷售區展示費用包括：臨時/永久售樓處/樣板間、情景營銷區的設計、施工費、精裝修工程、活動家具/配飾/潔具廚具/空調采購、銷售環境改造、道路、綠化、水系等費用。

2.8 營業稅及附加。

2.9 土地增值稅。

2.10物業管理服務費用。包括銷售案場物業管理服務費、物業服務品牌支出費、物業開荒費、庫存物業管理服務費、庫存物業代售代租傭金、庫存物業委托代理服務費等。

3、可行性研究中的成本預測要點

3.1對項目宗地情況作詳盡考察，包括：地上有無建筑物、構筑物、景觀、綠化、受保護的歷史文物古跡等，可否利用；地下有無管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑、結構等，受保護的歷史文物古跡等，可否利用；土地地質結構、承載力、地下水位和抗震性要求，對成本的影響程度，是否需要特殊地基處理等；地下部分土地出讓金的計算方法等；對上述考察數據進行歸納總結，以此為基對相關成本作出完整而詳細的預測，情況特別復雜時應進行專題論證，確保相關預測的合理性。

3.2 對項目前期相關手續辦理流程及前期成本費用中行政事業性收費對應的法律、法規、規章、文件等進行詳盡歸結，做好成本費用鏈接，使測算有理有據，條理明晰。測算時尤其要注意地方行政事業性收費是否有優惠或減免條件、市政基礎設施配套費與市政工程費用的具體分界、勞保統籌的劃歸方式、房地產交易服務費的內容等，避免重復或遺漏。

3.3 要對項目大市政配套情況進行研究，詳細掌握現有自來水、熱水、供熱、燃氣、污水、雨水、有線電視、電話、網絡、供電、臨時供水、臨時供電的管徑、上源距宗地距離等數據以及能否滿足項目需求等情況，合理作出費用預估；若部分大市政配套尚未就位，則應了解未來規劃和實施時間，并作出相關費用預估。還要重視電力增容及配套費用，片區電力設施配套不同可能導致該費用相差巨大，應提前與電力部門做充分溝通。

3.4細化資本化融資費用的測算，編制《地塊項目資金籌措表》《銀行貸款及還本付息表》，對借款余額、借款來源、借款期限、利率、利息等進行詳細預測，確保相關費用的準確與內部收益率、動態投資回收期、凈現值等關鍵經濟指標的可信。

3.5 及早確定可研階段工程面積及業態配比、定位、建造標準等，可提高主體建安工程成本測算的準確度。其中建造標準應細分至各業態的結構形式、層高、室內外裝修標準。

3.6 做好包括土地增值稅等稅種的稅務籌劃工作，合理優化稅負。土地增值稅是對房地產開發項目收益影響最大的稅種之一，在可研階段開展合理有效的土增稅稅務籌劃工作，可以降低稅收成本、提高項目經濟效果。

3.6.1編制《土地增值稅測算明細表》，在確定轉讓房地產收入總額的基礎上，對扣除項目金額做出完整預測。扣除項目一般應包括：取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本（含土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等）、房地產開發費用（含利息支出、其他房地產開發費用等）、與轉讓房地產有關的稅金（含營業稅、城市維護建設稅、教育費附加（含地方附加））以及財政部規定的加計20%扣除數，并詳細研究相關土增稅配套管理措施與稅收優惠政策，綜合計算出土地增值稅成本數據。

3.6.2編制《成本費用測算明細表》，做好數據鏈接，實現成本費用、收入總額與應繳土地增值稅數據聯動，對成本、收入、土增稅額進行敏感性分析，確定最優的成本、收入、土增稅額配比，以達到優化稅負、提升項目經濟效果的目的。

結語：綜上所述，房地產開發項目可行性研究中，合理、完整的成本科目構成是成本預測的基礎；全面覆蓋、準確到位的成本預測數據是實現項目價值的重要保障。

【參考文獻】

[1] 李紅鏑. 可行性研究原理與方法. 電子科技大學出版社. 2005.08.01.

[2] 王勇. 項目可行性研究與評估（第二版）.中國建筑工業出版社.2011.06.01