對新形勢下房地產企業管理的探討

【摘要】房地產企業在面對新形勢和房地產宏觀調控政策時，需要不斷調整企業管理和發展戰略、打破以往圈地就能獲取高額利潤的局面、不斷降低生產經營成本，樹立自身的品牌， 才能適應市場發展的需要，為企業的可持續發展奠定重要的基礎，同時也能夠促使行業健康穩定發展。

【關鍵詞】宏觀調控；房地產企業；戰略轉型

一、宏觀調控下的房地產市場

宏觀調控政策的公布與實施以及宏觀調控政策效應的釋放，對房地產的發展產生一系列的影響，具體表現在以下幾個方面。

（一）對房地產市場土地供應的影響

新政策影響到了政府出讓土地的方法和開發商建立土地儲備的進度和思路。政府為了在土地出讓收益和地價以及今后的房價之間保持平衡，在出讓土地的時候開始加入更多的條件，主要有：

①提出限價房計劃。

②戶型限制要求一定比例的中小戶型。

③嚴格的建設周期。

④改變由掛牌為主的出讓方式為招標為主。這對于開發商的資金實力的要求和專業能力的要求都有所提高，

（二）對房地產開發資金來源的影響

銀行貸款是目前房地產產業中土地儲備、房地產開發和個人消費等方面主要資金來源。政府要求銀行加強對土地儲備、房地產開發、個人消費貸款等方面的管理，這在很大程度上降低了房地產企業的融資能力，降低了房地產消費者的購買能力，從而在一定程度上有助于減少企業的盲目開發行為，減少個人盲目的投機行為，促進房地產市場的穩定發展。

（三）對房地產產品供給結構的影響

政府通過用政策傾斜方式引導房地產企業經營行為，從而在一定程度上影響到高檔房地產產品的供應，對房地產供應結構的平衡有著積極的影響作用。

（四）對房地產企業經營環境的影響

隨著國家對房地產市場宏觀調控政策的不斷實施與加強，政策效果不斷顯現，原先房地產企業面臨的高房價、強需求的過熱市場環境將一去不復返。

二、房地產開發企業的戰略轉型

（一）提升戰略布局與規劃能力

外部環境的變化，房地產開發企業必須確定定期和不定期的檢查和原企業戰略布局、戰略布局是根據企業戰略目標方向的平衡布局空間，時間和方式。

戰略布局需要依據企業戰略目標和方向，結合未來發展環境、企業自身的資源實力、管理運作水平、產品定位特點、目標傾向區域市場及消費者需求等情況進行綜合分析考慮。房地產開發企業提升戰略布局能力必須要能洞察社會發展趨勢，不僅要從房地產市場態勢來做決策，更要具備全國和全球化視野。

（二）提升資本運作和品牌運作

房地產開發企業要大力提升金融資本運作能力并充分考慮幾個重要方面：

a.要調整以銀行為主的狹窄的融資渠道，盡快開拓多元化的融資渠道，企業不僅要與銀行打交道，更多的還要與國際國內資本市場打交道.

b.通過合理資金運作和有效管理控制各項成本費用，確保當前營造與后續開發的協調；

c.房地產開發企業需要更多的專業人士，以提升企業的金融資本運作能力，加強房地產業與金融產業的融合，房地產中的很多風險可以通過金融工具進行分解，而金融市場又為房地產市場提供充足的資金。

房地產開發企業的品牌是企業的優勢，產品質量的綜合體現，管理水平和其他因素，它是核心能力和綜合素質的外在表現，因此，房地產開發企業不僅是通過營銷建立品牌，更重要的是，內核從企業品牌。首先，通過打造良好內部管理體系，大力提升產品質量；其次，加強房地產開發的售后服務管理，建立完善的客戶關系管理體系，房地產項目的后續管理就是為了維護企業品牌形象、強化企業品牌，通過對項目后續的強化管理，提升客戶服務水平，提高客戶滿意度，保有現有客戶，提升客戶忠誠度。通過提升產品質量和服務真正使企業品牌具有生命力。

（三）發展產品研發與創新能力

產品開發和創新能力的發展，是基于企業戰略的方向布局和深入理解市場和客戶需求，不斷創新設計，以滿足消費者的需求和自己的能力系統的標準產品。企業的產品開發和創新的市場研究和規劃工作，每個項目有效的聯系，標準產品系統可以引導每個快速進行市場研究和項目計劃，與此同時，每個項目市場研究和規劃工作經驗和知識將作為一個重要的輸入，產品開發和創新通過每個項目的經驗和知識積累，完善系統企業的標準產品。

在標準產品體系中，針對不同類型客戶需求的標準產品研發與創新理念不同，最終是要做到產品研發與創新的良性循環。

（四）建立科學的績效管理體系

房地產開發企業注意，建立科學的績效管理體系，以確保企業戰略目標，管理和經營模式，業務流程及相關管理系統是一種有效的和高效的執行，為企業持續健康發展奠定堅實的基礎。科學的績效管理體系由績效管理基本原則、績效管理載體、績效管理步驟和績效管理驅動力四部分組成。績效管理的基本原則著重于定量評價原則，分層分類原則、公平原則、突出的原則，便于操作的原則，評估結果相結合的原則，獎勵和懲罰時，載體等績效管理主要包括關鍵性能指標（KPI），設定目標和發展計劃的工作能力三個；步驟的績效管理主要包括績效計劃和措施，定期績效評估和加固，年終評估和獎勵措施三個關鍵步驟；績效管理的驅動力是通過動員和充滿熱情，發揮優勢，提高企業績效，實現和創造股東價值。

科學是績效管理系統設計的核心反映了企業的戰略和管理KPI體系，KPI系統目標分解落實企業戰略和管理目標，一個有效的控制戰略和管理的實現過程和評價結果的實現策略和管理工具。當設計KPI體系，關鍵是要從三個方面：全面關注企業結合設計，確保科學、KPI的有效性。

（五）持續發展高水平人才隊伍

房地產開發企業需要通過實施人才戰略、優化企業人才環境、創新企業選拔和用人機制以保證高水平的人才隊伍，需要根據企業發展的需要，逐步轉變人才隊伍結構，從過去過多依賴政府關系型和公關型人才向以各種專業人才和管理人才為重心轉變，建立一支職業化、專業化的隊伍。同時， 人才隊伍建設要注意從依賴個別核心人才向增強企業團隊能力轉變， 在企業內部建立一種制度，以保持互補性的技能和知識，將個人能力沉淀企業的知識體系中。

（六）轉型策略與企業文化建設

管理過渡的過程中，不同的房地產開發企業實際情況是不同的，企業的發展階段也不同，因此，管理逐步過渡點的不同，使用的房地產開發企業“轉型”管理模型和路線圖確定是使用核心競爭力“焦點”或“齊頭并進”的轉型戰略，并確定管理的焦點轉換，管理系統的建設是轉換的重要基礎管理平臺的支持，許多房地產開發企業盡快現在是時候改變原始落后的管理和運作模式，然后建立一個新的管理體系符合未來發展。轉換過程中管理的同時，通過結合企業文化建設過渡到企業的管理工作創造良好的氛圍，和管理的戰略調整和轉變為契機，通過核心價值觀有效的培養，都有自己的特點，強大的內部凝聚力的企業文化。從長遠來看，更好的管理，企業文化和價值觀的支持是必不可少的。

結語：總之在國家宏觀調控背景下各房地產企業應適時進行戰略性的調整，依據自身發展情況，整合優勢資源，選擇適宜本企業持續發展的戰略是企業長足發展的必要措施。

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