淺析地鐵商業物業特點與發展方向

【摘要】近年來隨著國內城市軌道交通建設的迅猛發展，地鐵給城市生活模式帶來了全新的變革。與之緊密聯系的地鐵商業成為各方關注的焦點，由于國內地鐵商業發展相對滯后，尤其是一些新興城市在地鐵商業開發上缺乏經驗，導致地鐵商業價值未能完全體現。文章通過對地鐵上蓋商業物業特點及現狀的研究，更好地理解地鐵上蓋商業模式，探索適合國內城市發展的地鐵商業。

【關鍵詞】地鐵/上蓋商業/連接/客源

一、地鐵商業物業的定義：

地鐵的發展史要追溯到1863年，倫敦建成了世界上第一條地鐵。地鐵即地下鐵路，指建在地下的干線旅客鐵路，廣義上則包括各種城市軌道交通工具。地鐵上蓋商業物業指利用地下地鐵站的交通便利性，在其上方加蓋商業建筑，從而方便乘客和吸引顧客，并帶動商圈發展與 提升。

地鐵商業項目主要包括兩大類：站內商業、車站連通商業。地鐵上蓋商業物業屬于車站連通商業。

站內商業是指在車站里所規劃出來的商業經營空間，一般直接位于地鐵車站或者火車站內部，對于站內客源具有獨占性，通常由地鐵公司或鐵路公司自行投資運營或與專業商業集團合作經營。

日本站內商業的發展比較具有典型性，其站內商業最初的規模并不大，通常包括販售零食、飲料、報章雜志的小鋪；隨著車站周圍日漸興旺，許多大中型車站進行大規模重建改建工程，利用地下空間、檢票口和月臺當中的道路或小廣場等空間建設專屬的地下商場、商店街區甚至規模更大的車站商廈；東京地鐵公司鑒于站內商業表現突出（知名連鎖品牌大量進駐且業績與租金均表現上佳），加大了車站商業設施車站地下商城、車站商廈、車站內商店街、車站高架橋下商店等四種業態的開發力度。

車站連通商業是指雖然不位于車站內部，但有通道直接連接車站內部，無需再繞道地面進入車站的商業項目。一種是商業物業全部處于地下且與地鐵相通的地下商城或者延伸出來的地下通道型地下商業街該類商業多數經營流行服飾或其他特色中低檔時尚商品。另一種是地鐵上蓋商業物業，即地面地下商業物業聯成一體并與地鐵站直接相通的商業物業或商業綜合體，通過某層樓面（通常為地下一、二樓或地面二、三樓）與城市軌道站點通道直接或間接相連，使出入城市軌交站的客流可以直接通過專用的通道進入購物中心，商業項目得以通過地鐵口和地上商業實現有機結合，分享依靠地鐵口交通便利優勢帶來的巨大客流，從而帶動地鐵進出口周邊商業的發展，形成一個輻射力很強的購物中心。

二、地鐵商業的連通模式

1、無縫直通模式

是指購物中心特設的入口和地鐵站廳處于同一平面上，人流出站即可直接進入商場。深圳益田假日廣場通過地下二樓的通道與地鐵連接；上海中山公園龍之夢購物中心通過地下商場和二樓商場分別和上海2號線和3號線無縫連接；寧波世紀東方廣場地下一層的菜場與地鐵一號線無縫對接。

2、間接連通模式

是指購物中心距離地鐵站距離較遠，需要設立封閉或開放式的地下或高架通道甚至需要先通過其他建筑再間接連接地鐵站臺，從而將地鐵出口與商場入口相連接，引導人流從地鐵站進入商場內。

按通道的長遠距離，間接連通模式又可分為短距離間接連通與中長距離連通。短距離通道無疑比中長距離通道更具商業交通優勢，但長距離間接連通模式依然為顧客提供了很大便利，較之于無任何通道連接地鐵站的商業物業仍然有更強大的吸納客人能力，100米的地下通道往往要耗資上千萬，平均每延長1米就要花費10萬余元。上海迪美廣場和香港廣場南座必須先經過香港名店街和太平洋百貨淮海店才得以連接人民廣場地鐵站；香港銅鑼灣的時代廣場的地鐵通道就距離地鐵站臺非常遠，但每天依然吸引了源源不斷的客源。

三、地鐵對不同商圈的影響：

1、對核心商圈的影響：

城市的第一條地鐵線路基本會在核心商圈設立站點，借助迅捷的地鐵動脈，傳統核心商圈的可達性較以往大幅提高，客人的時間成本大為降低，其商圈輻射范圍和吸引力進一步擴大，核心商圈的是商業物業贏得品牌提檔升級良機，其商圈能級有所提升并形成一定的壟斷優勢，但不足以徹底顛覆整個商圈多年來的基本定位；但是地鐵建設過程中的開挖階段要通常要持續兩年甚至更長，該階段的圍板施工和交通調整對核心商圈負面影響較大，因此需要商業物業經營方在地鐵施工期努力的招商和培育。

2、對次核心商圈的影響：

由于地鐵的便捷性和快速性延伸了次級核心商圈的輻射面，將一些有偏遠的有特色的區域性核心商業實現了跨區的拓展，尤其是能實現無縫對接的商業體實現了客戶資源的全面提升，主要的客戶群甚至帶來全新的變化。當然地鐵帶來了全新的客流，同時也可能帶走傳統的客流，一些無特色的區域商業體，原本僅僅依靠其壟斷的區域位置吸引本地客流，隨著地鐵的到來其傳統客源很可能被帶走。

3、對非核心商圈的影響：

由于地鐵沿線土地開發的廊道和輻射效應以及區政府的推動，各類商業地產項目點也順延著地鐵沿線進行布局和外延，非核心商圈的大型商業地產項目隨之大量涌現，同樣，對優質商戶資源與潛在消費客群的競爭也變的激烈起來，許多項目初期營運注定將經歷波折與變數，其經營情況主要取決于如何挖掘自身商圈文化底蘊和特色進行主題塑造，分析地鐵客源構成，打造迎合相關受眾的商業主題。

四、地鐵商業的定位：

地鐵并不是萬能的，它不足以徹底顛覆商圈本質而大幅抬高整個項目的定位，故切忌盲目跟風；地鐵上蓋商業項目的特色主要體現在與地鐵連接樓層（包括地上、地下）的業態組合與商品定位，因此我們有必要了解與地鐵連接的樓層的動態組合與商品定位的種類。

商業區的地鐵上蓋商業項目吸引的主要是青年和中年的學生客群和上班族；客流通常有一定的保證，故引進的業態業中以租金較高的各類主流或非主流時尚個性特色的服飾、飾品、護理品和禮品以及隨即消費沖動最高的各類餐飲商戶為主；規模較小且位于商務區的地鐵上蓋商務樓和賓館的商業裙房則集中聚焦于中高檔商務配套的銀行、咖啡廳、品牌快餐、中西餐廳、便利店等相關聯業態；住宅區的地鐵上蓋商業項目則重點考慮全家共同參與的家庭型業態品種組合，如超市大賣場、各類餐廳、娛樂項目等；家居建材城屬于消費頻率和消費沖動很低、目的性購買傾向最高的商業項目，這類低租金的等大型專業市場通常只有位于非常生僻商圈的大型地鐵上蓋商業項目才會引進，這類重型專業市場開設在人氣不足但租金低廉的商圈，利用地鐵的時間成本優勢和廣告吸引客人專程前來。

四、結語：

地鐵時代的到來，帶來了城市生活的變革，帶來了商業模式的變革，客源的變化和消費節奏的變化給地鐵商業帶來了全新的機遇與挑戰，各地區應該結合自身特色認真研究地鐵客源組成，迎合客源需求，開發適合區域特點的地鐵商業，讓地鐵商業成為新時期城市商業發展的全新增長點。