淺析房地產轉讓的納稅籌劃

【摘要】 房地產公司在運營過程中，需要設計合理的開發方案，價格方案，以降低房地產銷售過程中的稅收負擔，增加利潤。那么企業可以通過哪些方式獲得房地產？不同的轉讓方式下雙方應如何進行稅務處理？

企業在轉讓房地產過程中，可以采用的方式有：購銷方式，投資入股方式，股權轉讓方式，企業合并方式等。

一、以購銷方式轉讓房地產的稅務處理

最直接的最簡單的方式是簽訂房地產轉讓協議的方式轉讓房地產，但此時雙方的稅收負擔相對較重

1.轉讓方需要繳納營業稅城建稅和教育費附加、印花稅、土地增值稅、企業所得稅等。

（1）營業稅：企業銷售不動產、轉讓土地使用權，需要按照5%的稅率繳納營業稅。但單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額；單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產、土地使用權的，以全部收入減去抵債所得的該項不動產或土地使用權的作價后的余額為營業額。

（2）印花稅：雙方簽訂的使用權轉讓合同、商品房銷售合同等權利轉移合同，根據所載金額按照產權轉移書據的稅率繳納0.5‰的印花稅。

（3）土地增稅：納稅人轉讓房地產取得的增值額，應該按四級超率累進稅率的規定繳納土地增值稅。

2.購買方需要繳納的稅款

企業購置房地產，需要繳納印花稅和契稅。同時購買方以購買的價款和支付的相關稅費以及直接歸屬于使該資產達到預定用途發生的其他支出為計稅基礎。在房地產銷售過程中，銷售方稅負相對較重，這在一定程度上將促使銷售方提高其銷售價格，但對于購買方而言，以購買方式取得房地產可以按照支付的價款和相關稅費作為計稅基礎，從而在一定程度上降低今后的稅收負擔。

二、以投資入股方式轉讓房地產的稅務處理

由于房地產銷售的稅負較重，在房地產交易中，采取以房地產投資入股，之后再轉讓股權的方式是企業常見的轉讓房地產的方式，而原有的購買方則通過接受投資的方式獲得房地產。

根據財稅[2002]191號文件《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》的規定，從2003年1月1日起，以不動產、土地使用權投資入股，參與接受被投資企業的利潤分配、共同承擔投資風險的行為不征收營業稅。在投資轉讓其股權的也不征收營業稅。財稅制[1995]48號文件規定，對于以房地產進行投資、聯營的，投資聯營的一方以土地作價進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。投資入股與轉讓股權兩個行為最好間隔一年以上，否則可能會被稅務機關以實質課稅原則征收營業稅。

三、通過合并方式轉讓房地產

以合并方式轉讓房地產的稅務處理

1、土地增值稅和契稅，根據財稅字[1995]48號文件的規定，在企業兼并中，對被合并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅和契稅。

2、企業所得稅，企業合并過程中，企業所得稅的稅務處理方式有兩種：一般性稅務和特殊性稅務處理。

1）一般性稅務處理，合并企業應按照公允價值確定接受合并企業各項資產和負債的計稅基礎，被合并企業及其股東都應按清算進行所得稅處理，補合并企業的虧損不得在合并企業結轉彌補。

1、特殊性稅務處理，企業合并，如果企業股東在該企業合并發生時取得的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%，以及同一控制下且不需要支付對價的企業合并，可以選擇采用特殊性稅務處理。在特殊性稅務處理中，對于股權支付部分，合并接受被合并企業資產和負債的計稅基礎，以被合并的原有計稅基礎確定，被合并企業合并前的相關所得稅事項由合并企業承繼，被合并企業股東取得合并企業股權的計稅基礎，以及原持有的合并企業股權的計稅基礎確定。非股權支付部分，其稅務處理方式與一般性稅務處理相同。

以合并方式轉讓房地產，只是適當推遲土地增值稅納稅義務的發生時間，因為在企業合并過程中，被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中所獲得的房地產用于房地產開發時，仍舊以被兼并企業獲得土地使用權的地價款或者出讓金作為土地增值稅扣除的依據，難以達到增加扣除項目金額、降低土地增值稅的目的。

四、通過股權轉讓方式轉讓房地產

在轉讓房地產的過程中，很多企業為了規避房地產過程中的營業稅、土地增值稅等稅收，往往采取明修棧道、暗渡陳倉的方式轉讓房地產，利用股權轉讓方式轉讓房地產。在這種方式中，房地產的產權仍舊屬于原公司所有，產權未發生變化，因此無須繳納與房地產轉讓相關的各種稅費，此時只不過是公司的股東發生變化而已，公司需要進行變更工商登記、變更稅務登記，并在賬務處理上體現股東的變化。

五、通過增資方式獲得房地產的控制權

通過增資方式獲得房地產的控制權，由于房地產的產權并未發生轉移，因此無須繳納與轉讓房地產有關的稅金，而且企業取得房地產的成本也不會發生變化。

因此房地產開發企業不僅要考慮取得土地使用權時支付貨幣資金，而且要考慮不同方式對今后銷售開發產品時計算納稅的影響，尤其對土地增值稅中扣除項目的影響，企業需要根據獲得房地產的用途，合理選擇相應的方式，以謀求整體利益最大化。

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