淺析房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的納稅籌劃

【摘要】 房地產(chǎn)公司在運(yùn)營過程中，需要設(shè)計(jì)合理的開發(fā)方案，價格方案，以降低房地產(chǎn)銷售過程中的稅收負(fù)擔(dān)，增加利潤。那么企業(yè)可以通過哪些方式獲得房地產(chǎn)？不同的轉(zhuǎn)讓方式下雙方應(yīng)如何進(jìn)行稅務(wù)處理？

企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過程中，可以采用的方式有：購銷方式，投資入股方式，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，企業(yè)合并方式等。

一、以購銷方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅務(wù)處理

最直接的最簡單的方式是簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，但此時雙方的稅收負(fù)擔(dān)相對較重

1.轉(zhuǎn)讓方需要繳納營業(yè)稅城建稅和教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。

（1）營業(yè)稅：企業(yè)銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，需要按照5%的稅率繳納營業(yè)稅。但單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額；單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債所得的該項(xiàng)不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的作價后的余額為營業(yè)額。

（2）印花稅：雙方簽訂的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、商品房銷售合同等權(quán)利轉(zhuǎn)移合同，根據(jù)所載金額按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的稅率繳納0.5‰的印花稅。

（3）土地增稅：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額，應(yīng)該按四級超率累進(jìn)稅率的規(guī)定繳納土地增值稅。

2.購買方需要繳納的稅款

企業(yè)購置房地產(chǎn)，需要繳納印花稅和契稅。同時購買方以購買的價款和支付的相關(guān)稅費(fèi)以及直接歸屬于使該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途發(fā)生的其他支出為計(jì)稅基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)銷售過程中，銷售方稅負(fù)相對較重，這在一定程度上將促使銷售方提高其銷售價格，但對于購買方而言，以購買方式取得房地產(chǎn)可以按照支付的價款和相關(guān)稅費(fèi)作為計(jì)稅基礎(chǔ)，從而在一定程度上降低今后的稅收負(fù)擔(dān)。

二、以投資入股方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅務(wù)處理

由于房地產(chǎn)銷售的稅負(fù)較重，在房地產(chǎn)交易中，采取以房地產(chǎn)投資入股，之后再轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式是企業(yè)常見的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的方式，而原有的購買方則通過接受投資的方式獲得房地產(chǎn)。

根據(jù)財(cái)稅[2002]191號文件《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》的規(guī)定，從2003年1月1日起，以不動產(chǎn)、土地使用權(quán)投資入股，參與接受被投資企業(yè)的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為不征收營業(yè)稅。在投資轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不征收營業(yè)稅。財(cái)稅制[1995]48號文件規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資聯(lián)營的一方以土地作價進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。投資入股與轉(zhuǎn)讓股權(quán)兩個行為最好間隔一年以上，否則可能會被稅務(wù)機(jī)關(guān)以實(shí)質(zhì)課稅原則征收營業(yè)稅。

三、通過合并方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

以合并方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅務(wù)處理

1、土地增值稅和契稅，根據(jù)財(cái)稅字[1995]48號文件的規(guī)定，在企業(yè)兼并中，對被合并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅和契稅。

2、企業(yè)所得稅，企業(yè)合并過程中，企業(yè)所得稅的稅務(wù)處理方式有兩種：一般性稅務(wù)和特殊性稅務(wù)處理。

1）一般性稅務(wù)處理，合并企業(yè)應(yīng)按照公允價值確定接受合并企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ)，被合并企業(yè)及其股東都應(yīng)按清算進(jìn)行所得稅處理，補(bǔ)合并企業(yè)的虧損不得在合并企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)彌補(bǔ)。

1、特殊性稅務(wù)處理，企業(yè)合并，如果企業(yè)股東在該企業(yè)合并發(fā)生時取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，以及同一控制下且不需要支付對價的企業(yè)合并，可以選擇采用特殊性稅務(wù)處理。在特殊性稅務(wù)處理中，對于股權(quán)支付部分，合并接受被合并企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被合并的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定，被合并企業(yè)合并前的相關(guān)所得稅事項(xiàng)由合并企業(yè)承繼，被合并企業(yè)股東取得合并企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以及原持有的合并企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)確定。非股權(quán)支付部分，其稅務(wù)處理方式與一般性稅務(wù)處理相同。

以合并方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，只是適當(dāng)推遲土地增值稅納稅義務(wù)的發(fā)生時間，因?yàn)樵谄髽I(yè)合并過程中，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中所獲得的房地產(chǎn)用于房地產(chǎn)開發(fā)時，仍舊以被兼并企業(yè)獲得土地使用權(quán)的地價款或者出讓金作為土地增值稅扣除的依據(jù)，難以達(dá)到增加扣除項(xiàng)目金額、降低土地增值稅的目的。

四、通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的過程中，很多企業(yè)為了規(guī)避房地產(chǎn)過程中的營業(yè)稅、土地增值稅等稅收，往往采取明修棧道、暗渡陳倉的方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。在這種方式中，房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)仍舊屬于原公司所有，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生變化，因此無須繳納與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的各種稅費(fèi)，此時只不過是公司的股東發(fā)生變化而已，公司需要進(jìn)行變更工商登記、變更稅務(wù)登記，并在賬務(wù)處理上體現(xiàn)股東的變化。

五、通過增資方式獲得房地產(chǎn)的控制權(quán)

通過增資方式獲得房地產(chǎn)的控制權(quán)，由于房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此無須繳納與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，而且企業(yè)取得房地產(chǎn)的成本也不會發(fā)生變化。

因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要考慮取得土地使用權(quán)時支付貨幣資金，而且要考慮不同方式對今后銷售開發(fā)產(chǎn)品時計(jì)算納稅的影響，尤其對土地增值稅中扣除項(xiàng)目的影響，企業(yè)需要根據(jù)獲得房地產(chǎn)的用途，合理選擇相應(yīng)的方式，以謀求整體利益最大化。

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