淺談房屋登記的重要性

【摘要】房屋登記實為“房屋登記機關依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為”，是房屋登記機關的核心和基礎工作，對國民經濟發展起著提供數據的作用。房屋登記工作面廣量大，政策性較強，需要有認真地工作態度，才能進一步把房屋登記工作做細、做好。本文說明了不同房屋登記的種類及登記收件的內容，用登記中出現的違規違法現象，來證明登記收件工作的重要性。

【關鍵詞】房屋登記種類；收件；案例；程序

自“公民合法的私有財產不受侵犯”這一規定載入憲法后，使得對私有財產的保護上升為憲法規定的權利，同時也確立起保護私有財產的法律制度。私有財產中的房屋財產是最重要的，也是最有經濟價值的財產。物權法在明確了此項規定后，這對于房屋登記機關的工作是一個極大的挑戰和機遇。

在從事房屋登記收件十余年的工作中，我確有不少體會和感受。房屋權屬的準確、真實及完整，登記收件工作是關鍵。在《物權法》第十二條中就明確了登記機構應履行的職責：（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要的資料。（二）就有關登記事項詢問申請人。（三）如實、及時地登記有關事項。（四）有些情況需要進一步證明的，有必要可以去實地查看。

隨著我國城市化進程日益加快，房產市場也日益昌盛且日趨復雜，房屋等不動產登記已成為城市建設和發展的重要活動，而由此引發的侵犯他人合法權益的法律問題也不斷出現。因而必須按照法律法規處理好在房屋登記過程中所遇到的難題。

一、房屋登記的種類：

房屋登記是行政確認行為，也是受法律保護的行政手段。依法保護房屋產權人的合法權利，這項工作是房屋權屬登記機關的核心和基礎工作。

房屋登記是項涉及面廣、工作量大、連續性強的工作。根據物權法和房屋登記辦法的要求，我們開展了各種房屋登記。其中有房屋的總登記、初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記。并且調整完善了房屋查封登記、注銷登記，又增加了房屋預告登記、更正登記和異議登記。這些登記工作，適應了物權法的要求，建立健全了我國房屋權屬登記制度，讓房屋權屬機關更好擔負起服務社會的重大責任，使房屋登記工作更嚴密、更完整、更有利于保護各相關權利人的權益。

二、幾種主要房屋登記的收件內容：

房屋登記對房屋登記機關來說，難以做到全部實質性的審查。因為登記機關沒有法定的偵察權，而且實地調查取證花費精力多，時間長，會大大增加了登記機關的負擔。因此登記收件是房屋登記發證工作的第一程序，必須做到認真負責地去關注其每一個細節，完善其每一個環節。

1、初始登記

初始登記是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登記機關申請辦理的房屋權屬登記。進行初始登記，登記機關應當要求申請人提交身份證明、土地使用權證、建設工程規劃許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關的證明文件。

2、轉移登記

轉移登記是指因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發生轉移的，當事人據此向登記機關申請辦理的房屋權屬登記。申請辦理房屋權屬轉移登記時，申請人應當提交房屋權屬證書、房屋買賣合同或者房屋交換協議書、贈與公證書、繼承公證書以及當事人身份證和相關的證明文件。

3、變更登記

變更登記是指權利人的名稱和房屋坐落的門牌號變更或者房屋面積增加或者減少、房屋翻建以及房屋現狀發生其他變化的，權利人據此向登記機關申請辦理的房屋權屬登記。申請辦理變更登記時，申請人應當提交房屋權屬證書以及相關的證明文件，如審批手續、證明等。

4、他項權利登記

他項權利登記是指權利人為設定房屋抵押權、典權等他項權利而向登記機關辦理的房屋權屬登記。申請辦理房屋他項權利登記時，申請人應當提交房屋權屬證書、設定房屋抵押權的合同書、相關的證明文件、身份證件等。

5、查封登記

查封登記是因各種原因產生的債務糾紛，經法院判決，對債務人的房屋凍結以保護債權人利益而向登記機關辦理的房屋登記。公檢法機關申請辦理查封登記時，要出具公檢法的查封證明和有關被查封的房屋各種信息材料。

收件時，也經常遇到一些特殊情況：

產權所有人未能到現場親自辦理，必須出具一般性的委托書，涉及利害關系較大的需出具經公證后的授權委托書。

原房屋產權證書遺失的，從新辦理房產登記時，先去房產檔案館查清正確的被遺失房屋的信息，進行登報聲明作廢，等限定時間后，方可辦理房屋登記。

持法院判決書來登記的，需提交法院判決書原件，如果提供判決書復印件需經法院加蓋公章后方能有效。

房屋登記收件工作嚴肅又重要，工作中要做到嚴謹、縝密、耐心、細致。

三、房屋登記工作中易出現的問題

房產市場管理與房屋權屬管理工作是有機的整體，規范房屋權屬對理順房產市場秩序穩定起著很大的作用。伴隨著房產市場的繁榮與房屋經濟價值不斷上漲，房屋私有化程度不斷提高，房屋登記量越來越大，登記中出現違規違法的案件明顯上升，行政訴訟案件逐年向上，制造假的房產證，持偽照證件登記，產權人冒名頂替過戶，中介機構與產權人聯手欺騙登記機關等現象層出不窮。這些非法手段對房產市場存在著極大的危害性，給房屋登記工作帶來極大的麻煩。

例如（1）在2005年6月，胡某經公證處公證，委托董某辦理本市某座落房屋買賣手續。7月董某持公證委托書、產權證等相關證件前來辦理房產交易。受理時，工作人員發現當事人所持的房產證疑點重重，與檔案館所記載的信息不符，權證代碼不對，權證圖案明顯異樣，遂停止了該案辦理。經查該座落的房屋在2000年就已經出售給了陳某，并辦理了房屋過戶手續。這是一起利用假產權證一房兩賣的詐騙案件。

例如（2）2005年8月，張某將本市某座落房屋以38萬元的價格出售給其子，登記人員在審核時發現當事人臨時身份證的相貌與檔案中所有的身份證相貌明顯不符，而內容卻一致。為了搞清事實真相，到當地派出所進行核實，經確認前來申請辦理交易手續的張某，是其子雇了一個臨時父親冒名頂替的。原因是其子因賭賻欠下債務，于是偽造臨時身份證，使得房產交易合法化。

以上案例表明，房產市場中以非法手段騙取房屋登記問題比較嚴重，必須引起重視，提高警惕，加強防范意識，加大打擊力度，確保房產市場穩定、健康發展。

四、房屋登記過程中應注意的問題：

房屋登記發證工作是經過測繪，收件，審核，繕證，發證及歸檔多個程序組成的有機聯系工作。每個程序既獨立又密切聯系，既分割又互相影響的，所以必須做到遵循業務程序，提高業務水平和法律素質，加強責任心，塑造一個公平、公正的市場環境。

隨著房屋不斷的升值，當事人已非常重視房屋的建筑面積，所以測繪工作中要做到丈量仔細，部位清楚，計算準確，分攤合理確保無誤。

收件時加強對契約中的條款進行詢問，核實，對當事人是否具備享有民事行為能力分外重視，對收取各種證書的真偽，委托內容的真實性進行甄別，現場采集人像，以防虛假交易登記。表格填寫，字跡清楚，便于認識，姓名注意，同音不同字的誤寫，房屋實地門牌與買賣契約上填寫的與戶口簿上的地址一致。

審核時不可掉以輕心，調閱與相關歷次上手登記的檔案進行核實，及時發現問題，以防后患。加強與公證處和法院的聯系，以便核實各種相關信息。

房產權證設置密碼，以防書證造假，加強檔案的信息化網絡建設，管理軟件達到掃描，搜集的準確，有效，快速的功能，為準確基礎數據建設提供依據。

強化對房屋中介機構的資質和經紀人素質的監督管理，規范其經營行為，加大宣傳，自我約束，建立起不良紀錄的檔案。

參考文獻：

[1] 物權法

[2] 城市房地產管理法

[3] 南京市房屋權屬登記條例